L'assurance vie à Burnaby: un logement que l'on possède avec d'autres

Ce que possède réellement un ménage d'ici

À Burnaby, le logement familial est très souvent une unité dans un immeuble et non une maison sur son propre terrain. La ville a grandi vers le haut autour de ses centres-villes, et un très grand nombre de ménages d'ici ont toute leur position immobilière à l'intérieur d'une structure partagée avec des dizaines ou des centaines d'autres copropriétaires.

Ce n'est pas une version réduite de la possession d'une maison. Le ménage possède son unité en propre et détient une part des parties communes avec tous les autres, et la toiture au-dessus de cette unité, l'enveloppe autour d'elle, les ascenseurs, les colonnes de plomberie et le stationnement souterrain sont tous détenus en commun. Ce qui veut dire que la partie du logement qui coûte le plus cher à entretenir est aussi celle que le ménage ne possède qu'en partie.

Le plus grand chiffre du bilan familial décrit donc une chose que la famille gouverne avec d'autres personnes. Le chiffre est réel. Ce que le ménage décide au sujet de la chose derrière le chiffre est plus étroit que le chiffre ne le laisse paraître, et presque rien de ce qui s'écrit au pays sur la planification des ménages ne remarque la différence.

Qui décide pour l'immeuble, et où se situe le ménage

Les décisions au sujet de l'immeuble se prennent collectivement, et le ménage n'est qu'une voix parmi d'autres. Les parties communes sont détenues et entretenues par un corps que les copropriétaires forment ensemble. Ce qui lie un copropriétaire donné se trouve dans les documents strata de son propre immeuble, qu'un avocat de la Colombie-Britannique peut lire avec la famille.

Ce que le ménage voit, c'est un vote en assemblée, tenu sous la législation provinciale et sous les règlements propres à l'immeuble. Les copropriétaires financent le budget de fonctionnement par des frais réguliers, et lorsqu'il faut davantage, l'argent est réclamé aux copropriétaires eux-mêmes. Il n'y a pas d'autre source. Les coûts de l'immeuble sont les coûts des copropriétaires, arrivant par un corps qu'ils constituent ensemble. Le corps n'a pas d'argent à lui, il n'a que celui que les copropriétaires lui versent.

Un ménage n'est donc pas le client de ce corps mais l'un de ses membres propriétaires. La distinction se laisse oublier tant que tout est ordinaire, et elle devient toute l'histoire dès que quelque chose de coûteux est proposé. Un client peut refuser. Un membre propriétaire est lié par le vote. Et le vote ne lui demande pas s'il en a les moyens.

Comment arrive une cotisation spéciale

Elle arrive sous forme d'un montant et d'une date, décidés en assemblée, par des gens qui ne font pas partie de votre ménage. L'immeuble a besoin de travaux au-delà de ce que le budget ordinaire et le fonds de prévoyance peuvent absorber, une résolution est présentée, la majorité requise est atteinte, et la somme devient exigible de chaque unité. Le montant est fixé par ce que les travaux coûtent, non par ce que chaque ménage peut payer.

Elle lie les copropriétaires qui ont voté contre et ceux qui n'étaient pas là. C'est ce qui surprend le plus les familles prudentes, parce que toutes les autres grandes obligations qu'elles portent, elles y avaient consenti individuellement. Une hypothèque a été signée. Un prêt auto a été signé. Celle-ci a fait l'objet d'un vote, et leur voix a peut-être perdu.

C'est la partie qui mérite d'être bien comprise. Être prévoyant ne protège de rien ici. Un ménage sans dettes, au budget sain et au bon dossier de crédit reçoit la même demande, à la même date, que le voisin qui n'a jamais rien planifié. La seule vraie défense est de s'y attendre, et s'y attendre veut dire lire deux documents qui existent déjà. Les deux disent quand, et à peu près combien, bien avant que l'assemblée ne vote.

Le fonds de prévoyance et le rapport de dépréciation

Une copropriété détient un fonds de prévoyance pour les dépenses qui ne reviennent pas chaque année. Il existe pour que de gros travaux soient payés sans réclamer un chèque à bref délai à chaque copropriétaire, et sa suffisance par rapport à l'immeuble est parmi les choses les plus utiles qu'un copropriétaire puisse savoir. Suffisant veut dire à la hauteur de ce que l'immeuble demandera, et non simplement positif.

Un rapport de dépréciation étudie les composantes majeures de l'immeuble. Lesquelles elles sont, dans quel état elles se trouvent, combien de temps chacune devrait durer, et ce que leur remplacement coûtera vraisemblablement au fil des décennies à venir. C'est une prévision et non une promesse, et bien meilleure que celle qu'utilisent la plupart des copropriétaires, qui est l'absence de prévision.

Les deux documents sont accessibles aux copropriétaires et les deux se lisent habituellement pour la première fois pendant une crise. Les lire dans une année tranquille coûte une soirée et rien d'autre. Un ménage qui les a lus sait à peu près quand l'immeuble deviendra coûteux, ce qui transforme un choc en calendrier, et un calendrier est une chose qu'une famille peut prévoir. Un choc se subit, un calendrier se prépare.

La valeur nette n'est pas de l'argent

La valeur nette est un résultat de calcul. C'est ce que l'unité vaudrait moins ce qui est dû contre elle, et cela vit sur une page. L'argent est ce qu'un ménage peut remettre à quelqu'un un mardi. On décrit ces deux choses avec le même vocabulaire et elles ne se comportent pas du tout pareil. L'une se calcule, l'autre se dépense, et c'est la seconde qu'une facture réclame.

Convertir la première en la seconde exige un événement. Soit une vente, donc l'unité entière, un déménagement, un courtier, des mois et un marché qui approuve votre calendrier, soit un prêt, donc un prêteur qui accepte le jour où vous demandez. Il n'y a pas de troisième voie et aucune des deux n'est rapide.

C'est pourquoi un ménage peut être à l'aise et à court d'argent le même mois. Il n'y a là rien de contradictoire. La richesse est véritable et garée dans une forme qui ne se démonte pas, et une famille qui n'a jamais éprouvé la différence la découvre habituellement sous pression et non à loisir. Découvrir cela sous pression coûte plus cher que de le savoir d'avance.

Un avoir qui ne se vend pas en morceaux

Une unité est indivisible dans le seul sens qui compte ici. Un ménage qui a besoin d'une fraction de ce que vaut le logement ne peut pas en vendre une fraction. La plus petite transaction offerte est la chose entière, et la chose entière est aussi l'endroit où la famille dort. Vendre pour obtenir une partie de la valeur, c'est perdre l'usage de toute la chose.

Cette propriété est inhabituelle et la plupart des gens n'ont jamais eu à la remarquer. Un portefeuille se dégarnit. Un compte d'épargne se retire du montant que l'on veut. Le logement est le seul avoir de la liste où l'accès partiel n'est tout simplement pas offert, et c'est le plus grand.

Cela veut dire aussi que le conseil ordinaire, vendre un avoir si vous avez besoin d'argent, aboutit ici à une conclusion étrange. Pour la plupart des ménages de cette ville, ce conseil signifie vendre la résidence, déménager et interrompre toute la vie de la famille afin de payer une quote-part de travaux. Presque personne ne le fait, ce qui vous dit que le conseil n'était jamais réellement offert. Un conseil que presque personne ne peut suivre n'est pas un conseil, c'est une phrase.

Emprunter sur le logement exige une approbation

Un prêt garanti par un logement est une décision que quelqu'un d'autre prend à votre sujet. Pas au sujet de la propriété seulement: au sujet du revenu actuel, de l'emploi actuel, du crédit actuel et de la capacité actuelle de service, évalués le jour où la demande est déposée et non le jour où le ménage allait bien. La capacité de service veut dire ce que le prêteur estime que le ménage peut rembourser chaque mois, mesurée à sa manière et non à celle du ménage.

Ce calendrier est exactement à l'envers pour un ménage sous tension. Les circonstances qui créent le besoin sont celles qui affaiblissent la demande. Un revenu s'est arrêté, ou les heures ont été coupées, ou une entreprise a connu une mauvaise année, et le ménage se présente à l'évaluation en portant précisément les faits qui pèseront contre lui.

Un prêteur regarde aussi l'immeuble et pas seulement l'emprunteur. Une copropriété au fonds de prévoyance mince, aux réparations non réglées ou au gros chantier à venir n'est pas une information neutre, et cela peut modifier ce qui est offert à un copropriétaire qui n'a personnellement rien fait de mal. Mettre un emprunt en place quand on est à l'aise n'est pas le même geste que le demander quand il est nécessaire. Voyez la planification successorale pour la façon dont les instruments écrits entourent un avoir comme celui-là.

La valeur à l'intérieur d'un contrat, et comment on l'atteint

La valeur de rachat d'un contrat d'assurance vie entière avec participation s'atteint par une avance sur contrat consentie par l'assureur. Elle se fait au taux qu'il indique, selon les termes du contrat lui-même, sans demande à un prêteur et sans décision de crédit de qui que ce soit.

C'est tout le contraste et il est délibérément étroit. La prétention n'est pas qu'un contrat soit plus gros qu'un logement, car il ne l'est pas, ni qu'il croisse plus vite, car ce n'est pas non plus le propos. La prétention est que l'accès n'y dépend pas de quelqu'un qui évalue le ménage au pire moment possible pour être évalué. Étroit veut dire qu'il n'y a qu'une chose à comparer, la façon d'atteindre la valeur, et rien d'autre.

Elle s'atteint aussi en partie. Un ménage qui a besoin d'une partie de la valeur en prend une partie, ce qui est précisément ce qu'une unité dans un immeuble ne peut pas faire. Une avance réduit ce qui sera versé à la réclamation tant qu'elle demeure impayée, et c'est un coût réel et non une note en bas de page. En partie veut dire le montant dont le ménage a besoin, et pas davantage. Voyez les avances sur contrat pour ce que cela coûte et ce que cela fait au capital-décès.

Pourquoi les premières années sont lentes

La valeur de rachat des premières années est bien inférieure aux primes versées. Ce n'est pas une réserve ajoutée à la fin d'un argumentaire de vente. C'est la structure de l'instrument, c'est vrai de tout contrat de ce genre, et toute présentation qui traite les premières années comme négligeables devrait être refermée.

Cela ne répond donc pas à une cotisation exigée au printemps prochain. Un ménage qui a besoin de liquidité d'ici quelques années a besoin d'épargne liquide, et il devrait la bâtir d'abord et se l'entendre dire clairement au premier appel et non au quatrième. Une cotisation spéciale attendue à court terme se paie avec de l'épargne, et avec rien d'autre de ce que cette page décrit.

Ce à quoi cela répond, c'est la même difficulté arrivant la douzième année. L'immeuble sera encore debout, il sera plus vieux, et ses composantes seront plus près de la fin des durées que le rapport de dépréciation avait exposées. C'est une réponse à l'échelle de la décennie à un risque à l'échelle de la décennie, ce qui est une prétention plus modeste que la plupart de ce qui s'écrit sur le sujet, et plus honnête.

L'homologation en Colombie-Britannique est un droit, pas un impôt

La Colombie-Britannique perçoit un droit d'homologation en vertu de la Probate Fee Act. Aucun droit n'est exigible lorsque la valeur de la succession n'excède pas vingt-cinq mille dollars. Au-delà, la loi prévoit six dollars par tranche de mille dollars ou partie de tranche de mille dollars par laquelle la valeur excède vingt-cinq mille sans dépasser cinquante mille, et quatorze dollars par tranche de mille dollars ou partie de tranche de mille dollars par laquelle la valeur excède cinquante mille.

Pour un ménage dont la succession est pour l'essentiel une unité dans un immeuble, ce droit se calcule sur un grand nombre qui ne se transforme pas rapidement en argent. Le droit est payable dans l'administration. L'avoir sur lequel il se calcule est ce que la famille possède de moins liquide, et les deux faits doivent bien se rencontrer quelque part. Ce qui veut dire qu'une succession peut devoir un montant calculé sur une valeur qu'elle ne peut pas encore toucher.

Les sommes versées à un bénéficiaire désigné passent hors de la succession. Elles sont payées par l'assureur en vertu du contrat et non par un liquidateur à même une administration, ce qui explique qu'une désignation de bénéficiaire mérite d'être vérifiée avant d'en avoir besoin et non après. Hors de la succession veut dire hors de ce sur quoi le droit se calcule, et hors du délai que l'administration impose.

La modification testamentaire, là où elle touche un logement gouverné à plusieurs

La Colombie-Britannique permet qu'un testament soit modifié par un tribunal. Selon l'article 60 de la Wills, Estates and Succession Act, lorsqu'un testament ne pourvoit pas, de l'avis du tribunal, de façon adéquate à l'entretien et au soutien convenables du conjoint ou des enfants du testateur, le tribunal peut ordonner la provision qu'il juge adéquate, juste et équitable.

L'article 61 fixe le délai. Une procédure doit être introduite dans les cent quatre-vingts jours de la date de délivrance de la lettre d'homologation en Colombie-Britannique. Savoir si un testament précis est exposé est une question pour un avocat de la Colombie-Britannique et jamais pour une page comme celle-ci.

Ce qui importe pour cette page est la forme de l'avoir et non la règle de droit. Une succession composée d'une seule unité dans un immeuble ne peut être divisée pour satisfaire qui que ce soit sans que l'unité soit vendue, de sorte qu'un désaccord entre survivants devient aussitôt une question sur la vente du logement. La page de Vancouver traite ce sujet au long. Il n'est mentionné ici que parce qu'un avoir indivisible et gouverné à plusieurs le rend plus aigu. Là où une succession contient plusieurs avoirs, un désaccord se règle en partageant, et ici il n'y a rien à partager sans vendre.

Ce que la désignation d'un bénéficiaire change au calendrier

Le capital-décès payable à un bénéficiaire désigné est versé par l'assureur en vertu du contrat. Il n'attend ni lettre d'homologation, ni liquidateur, ni reddition de compte, et il arrive généralement dans les semaines qui suivent une réclamation complète.

Le calendrier est tout le propos quand le reste de la succession est un immeuble. Une administration prend des mois au minimum, et les coûts ordinaires d'un ménage ne s'interrompent pas pendant ce temps. Les frais de copropriété continuent. Une hypothèque continue. Une cotisation votée avant le décès demeure exigible après, et elle est exigible de qui possède désormais l'unité. L'immeuble ne sait pas qu'un décès a eu lieu, et ses factures continuent au même rythme.

En Colombie-Britannique, une désignation est révocable sauf si elle est faite irrévocable. C'est la règle par défaut de la common law et c'est l'inverse de ce qui s'applique à un conjoint marié ou uni civilement au Québec. Cela veut dire qu'un nom périmé demeure en vigueur jusqu'à ce que quelqu'un le change, ce qui est la chose que l'on trouve le plus souvent fautive sur un contrat en place depuis des années.

Ce qu'il faut vérifier ce mois-ci, et qui ne coûte rien

Le rapport de dépréciation et l'état actuel du fonds de prévoyance. Les deux sont accessibles aux copropriétaires. Lisez-les ensemble, parce qu'un rapport décrivant de coûteux travaux à venir et un fonds incapable de les financer est la combinaison qu'il vaut mieux connaître des années à l'avance. L'un dit ce qui s'en vient, l'autre dit avec quoi on le paiera, et c'est l'écart entre les deux qui compte.

Les procès-verbaux des dernières assemblées générales. Ils consignent ce qui a été proposé, ce qui a été reporté et ce qui fait l'objet de débats. Des travaux reportés ne sont pas des travaux annulés, et un report est souvent le signal le plus clair disponible. Ce qui est reporté revient, et revient avec une date.

Qui est désigné sur chaque contrat que vous détenez déjà. Bénéficiaire principal et subsidiaire, sur la protection individuelle et sur tout régime collectif. Un appel à chaque assureur. C'est gratuit et c'est l'élément le plus souvent périmé.

S'il existe un testament, et s'il dit encore ce que vous croyez qu'il dit. Si la succession est un logement dans un immeuble, le testament décide de l'avenir de l'endroit où votre famille habite, ce qui est une tâche plus lourde que celle demandée à la plupart des testaments.

L'ordre qui coûte le moins au ménage

Une cotisation patronale équivalente vient en premier, toujours. C'est un rendement qui ne coûte rien au ménage, elle n'exige ni produit ni rencontre, et elle se prend avant que quoi que ce soit sur ce site ne devienne pertinent. Ne coûte rien veut dire que le ménage ne renonce à rien pour l'obtenir, ce qui n'est vrai d'aucune autre étape.

La dette coûteuse vient en deuxième. Un ménage qui porte un solde à un taux d'intérêt réel n'est pas candidat à un engagement de financement mesuré en décennies, et le dire coûte du travail à ce cabinet et demeure la bonne réponse.

Ce n'est qu'ensuite qu'il y a une question d'excédent. Ce dont il est question ici commence après la cotisation patronale et après la dette coûteuse, avec de l'argent qui autrement resterait sans emploi très longtemps. Une proposition qui inverse cet ordre vous a dit à quoi elle sert avant de vous dire quoi que ce soit d'autre. Voyez l'ordre qui coûte le moins pour le même argument écrit sans produit dedans.

À qui cette page ne s'adresse pas

À un ménage sans excédent durable. La valeur de rachat des premières années est bien inférieure aux primes versées, l'engagement de financement est réel, et un ménage qui peinerait à le maintenir ne devrait pas commencer. C'est la raison la plus fréquente pour laquelle la réponse est non.

À un ménage qui compte déménager d'ici quelques années. Si le plan est de vendre l'unité et de partir, la difficulté décrite ici se règle d'elle-même, et payer un instrument de plusieurs décennies pour un risque dont vous êtes sur le point de vous éloigner est un mauvais calcul. Un instrument lent ne sert à rien à un ménage qui part avant qu'il ait eu le temps d'être utile.

À un ménage qui cherche un rendement. Il s'agit d'assurance, c'est réglementé comme de l'assurance, et sa finalité première est le capital-décès. Quiconque le présente comme un concurrent d'un portefeuille l'a mal décrit. Voyez à qui cela ne convient pas pour la cause plaidée contre la méthode plutôt que pour elle.

Ce que cette page ne dira pas

Elle ne dira pas qu'acheter en copropriété était une erreur. C'est ainsi que cette ville loge ses habitants, c'est fréquemment le choix sensé, et l'argument vaudrait pour tout ménage dont l'avoir net se trouve à l'intérieur d'une seule chose indivisible. Le sujet n'est pas la copropriété, c'est le fait qu'un seul avoir porte presque tout.

Elle ne dira pas qu'un contrat vous convient. Cela dépend d'un excédent qui dure, d'un horizon en décennies et d'une finalité qui n'est pas une économie d'impôt. Là où ces choses manquent, la réponse est non, et l'entendre tôt ne coûte rien.

Elle ne chiffrera rien. Une conception dépend de l'âge, de la santé, du flux de trésorerie et de la finalité du contrat, et aucun de ces quatre éléments ne se trouve sur une page web. À vous de décider.