La stratégie à côté d'un portefeuille immobilier

Détenu à côté d'un portefeuille locatif, un contrat d'assurance vie entière avec participation est un endroit où le capital peut attendre entre deux achats, et un endroit d'où l'on peut le tirer sans demander la permission à un prêteur, sans demande de crédit et sans évaluation d'immeuble. C'est là toute l'affirmation. Ce n'est pas un moyen d'acheter des immeubles plus vite, ce n'est pas un substitut à une hypothèque, et ce n'est pas un placement qui concurrence les immeubles eux-mêmes. Ce que la page suivante ajoute, elle l'ajoute au même rythme: d'abord ce que la chose fait, ensuite ce qu'elle ne fait pas, et enfin à qui elle ne convient pas du tout.

Cette section a été écrite parce que les questions d'un investisseur ne sont pas celles d'un ménage salarié. Un ménage veut savoir si un contrat a sa place entre un REER et un CELI. Un investisseur veut savoir où dort l'argent entre la vente d'un immeuble et l'achat du suivant, ce qu'un prêteur pense d'une mise de fonds empruntée, et ce qu'il advient d'un portefeuille le jour du décès du propriétaire. Ce sont des questions différentes et elles méritent leurs propres pages, écrites pour le dossier que vous avez devant vous et non pour un lecteur moyen qui n'existe pas. Un investisseur lit autrement parce qu'il compte autrement, et une page écrite pour la moyenne ne répond à personne en particulier.

La stratégie décrite sur ce site est l'application canadienne de l'approche connue sous le nom de The Infinite Banking Concept®, créée par R. Nelson Nash; cette marque appartient à Infinite Banking Concepts, LLC, avec laquelle ce cabinet n'a aucune affiliation. Après cette phrase, les pages d'ici disent la stratégie, parce que c'est ce dont il s'agit.

Ce qu'est réellement l'arrangement, pour un investisseur

Un contrat d'assurance vie entière avec participation comporte deux chiffres qui importent ici. Il comporte un capital-décès, qui est contractuel, et une valeur de rachat, elle aussi contractuelle dans sa colonne garantie, et qui peut croître au-delà lorsque le conseil d'administration de l'assureur déclare des participations. Les participations ne sont pas garanties, et aucune page de ce site ne les présentera comme si elles l'étaient.

Le titulaire du contrat peut demander une avance à l'assureur sur cette valeur de rachat. L'assureur avance ses propres fonds et prend la valeur de rachat en garantie. La valeur n'est pas retirée: elle demeure à l'intérieur du contrat et continue d'être administrée selon les termes du contrat, ce qui est le point le plus important pour un investisseur et celui que l'on décrit le plus souvent de travers. Le titulaire demande, l'assureur verse, et la garantie reste là où elle était. Le mécanisme complet est exposé sur la page des avances sur contrat, et rien sur cette page ne la remplace. La déductibilité de l'intérêt d'une telle avance est traitée dans [intérêts d'une avance affectée à un immeuble locatif] (/fr/investisseurs-immobiliers/interets-d-une-avance-affectee-a-un-immeuble-lo catif/).

Ce qu'un investisseur achète, si l'arrangement lui convient, c'est une réserve de capital dotée de quatre propriétés qu'un compte bancaire n'a pas et qu'une marge de crédit n'a pas davantage. Elle croît selon un calendrier contractuel et non à un taux que quelqu'un fixe chaque trimestre. On y accède sur demande et non par une demande de crédit. Elle ne peut être réduite ni rappelée par un tiers parce qu'un marché a bougé. Et au décès du titulaire, elle verse un capital-décès généralement reçu libre d'impôt par un bénéficiaire désigné, ce qui est un autre sujet, traité plus bas et au long dans garder les immeubles dans la famille.

Où dort le capital d'un investisseur entre deux immeubles?

Tout portefeuille a de l'argent en mouvement. Le produit d'une vente en attente du prochain achat. Une réserve gardée contre une vacance ou une toiture. Des dépôts accumulés mois après mois vers une mise de fonds encore à deux ans de distance.

Tout portefeuille a aussi un moment où cet argent ne rapporte rien et où le propriétaire s'en aperçoit. La question n'est pas de savoir si cet argent devrait exister. Elle est de savoir où il devrait dormir pendant qu'il attend, et la réponse honnête est que chaque endroit a un coût. Un compte chèques est disponible à l'instant et perd du terrain devant l'inflation. Un compte d'épargne à intérêt élevé rapporte quelque chose et est imposé comme un intérêt à votre taux marginal chaque année, que vous y ayez touché ou non. Un certificat de placement garanti rapporte un peu plus et bloque le terme, ce qui est exactement la mauvaise propriété pour de l'argent qui attend une transaction. La portion inutilisée d'une marge de crédit ne coûte rien tant qu'on n'y touche pas et peut être réduite par le prêteur au pire moment. La valeur de rachat d'un contrat avec participation croît à l'intérieur du contrat sans facture fiscale annuelle sur cette croissance, et c'est la plus lente de toutes à se constituer.

Cette comparaison est exposée attribut par attribut, sans colonne de verdict, sur où attend le capital entre deux immeubles. Il n'y a pas de gagnant dans ce tableau. Il y a une convenance, et elle dépend du moment où vous aurez besoin de l'argent, du traitement fiscal que vous acceptez pendant l'attente, et de la personne qui peut vous retirer l'accès au mauvais moment. Le prêteur qui avance son propre capital à un autre investisseur rencontre la même question entre deux dossiers, et ce cas est traité dans le prêt privé entre investisseurs.

Une avance peut-elle financer la prochaine mise de fonds?

Oui, mécaniquement. L'assureur consentira une avance sur la valeur de rachat disponible et ne demandera pas à quoi l'argent sert.

Voici la discipline. L'avance est limitée à une proportion de la valeur de rachat disponible au moment de la demande. Durant les premières années d'un contrat, ce montant est modeste, parce que les frais d'acquisition d'un contrat avec participation pèsent surtout au début. L'investisseur qui finance un contrat cette année en s'attendant à en tirer une mise de fonds l'an prochain s'est trompé sur le calendrier, et on le lui dira dès la première rencontre et non dans une proposition envoyée après coup.

Une deuxième considération relève du prêteur et non de l'assureur, et elle surprend régulièrement des investisseurs expérimentés. Un prêteur hypothécaire qui étudie une demande exigera habituellement la preuve de la provenance de la mise de fonds, traitera les fonds empruntés comme empruntés, et inclura l'obligation dans son calcul du service de la dette. Une mise de fonds empruntée n'est pas, pour un prêteur, la même chose qu'une mise de fonds épargnée. C'est un fait, cela varie d'un prêteur à l'autre, et c'est exposé sur l'avance sur contrat pour la prochaine mise de fonds. Savoir si cette valeur peut servir de mise de fonds une fois l'immeuble passé en souscription commerciale est traité sur la valeur de rachat comme mise de fonds, et ce que la même obligation fait au ratio que teste un prêteur commercial se trouve sur ce qu'une avance fait au ratio de couverture.

Avance sur contrat ou marge de crédit?

Pour un propriétaire, c'est la comparaison qui compte, et elle n'est pas tranchée sur tous les attributs. Elle penche d'un côté sur certains et de l'autre côté sur d'autres.

Une marge de crédit hypothécaire est plus importante, moins coûteuse à établir, et garantie par un immeuble. Elle exige une demande de crédit et une évaluation, son taux suit généralement un indice publié, et le prêteur peut la réduire ou la geler. Les prêteurs le font surtout quand les valeurs baissent ou que la situation de l'emprunteur change, c'est-à-dire au moment même où un propriétaire veut y accéder. Ce n'est pas un défaut du produit: c'est la façon dont le crédit garanti fonctionne, et cela se prend en compte au moment de bâtir le plan, avant d'avoir à le subir.

Une avance sur contrat est plus petite, accessible sur demande, garantie par la valeur du contrat lui-même, tarifée selon les termes du contrat, et ne peut être retirée par personne. L'intérêt court dès le premier jour, et l'intérêt impayé s'ajoute au solde à l'anniversaire du contrat, de sorte qu'un solde laissé tel quel ne reste pas immobile: il grossit, lentement d'abord, puis d'une manière que le titulaire n'avait pas prévue lorsqu'il a signé la demande d'avance.

La page qui met les deux côte à côte, attribut par attribut, est avance sur police ou marge hypothécaire pour un propriétaire. Le lecteur qui cherche un verdict n'en trouvera pas, parce que la réponse dépend de la propriété du financement dont vous avez réellement besoin. L'avance consentie par l'assureur et le prêt d'un tiers garanti par une cession du contrat sont deux instruments distincts que l'on présente couramment comme un seul, et ils sont séparés attribut par attribut sur avance sur contrat ou prêt avec cession en garantie.

Le refinancement, et le recyclage du capital

Le cycle acheter, améliorer, louer, refinancer est la façon dont la plupart des portefeuilles canadiens ont été bâtis, et il fonctionne parce qu'un prêteur consent une avance sur un immeuble dont la valeur a monté. Rien ici ne remplace cela, et une page qui laisserait entendre le contraire tromperait un lecteur qui connaît son métier. Un contrat financé depuis dix ans contient une fraction de ce qu'un refinancement libère sur un seul immeuble. Ce qu'il advient du produit lorsqu'un immeuble est vendu plutôt que refinancé se trouve dans vendre un immeuble et l'année de la facture fiscale.

Ce qu'un contrat peut faire, c'est occuper l'intervalle: les mois entre la rénovation et l'évaluation, le dépôt qui doit être versé avant que le financement ne se règle, le coût de portage d'un logement vacant pendant qu'un prêteur prend son temps. C'est une affirmation plus modeste que celle qu'on entend d'habitude, et c'est la juste. Une page qui promet davantage promet quelque chose que le contrat ne contient pas. La comparaison est sur refinancer ou avance sur contrat pour recycler le capital.

Quel impôt tombe sur un portefeuille au décès?

Le droit fiscal canadien répute la plupart des biens en immobilisation disposés à la juste valeur marchande immédiatement avant le décès, selon l'article 70(5) de la Loi de l'impôt sur le revenu à la date inscrite sur cette page. Pour un portefeuille d'immeubles locatifs, cela produit deux charges la même année: un gain en capital sur la plus-value, et la récupération de l'amortissement du coût en capital réclamé sur les bâtiments pendant les années de détention. Un roulement au conjoint survivant ou à une fiducie admissible au profit du conjoint reporte généralement la charge et non de l'effacer, et la reporte au décès du second conjoint, souvent sur un portefeuille devenu plus grand.

Ce qui compte pour un investisseur, c'est le moment et non le montant. La facture arrive à une date que personne ne choisit, elle est calculée sur des valeurs que personne ne contrôle, et elle est payable en argent par une succession dont les actifs sont des bâtiments. La taille de cette exposition est une affaire d'arithmétique sur vos propres avoirs, et cette arithmétique appartient à votre comptable, qui la refera avec les chiffres réels de vos immeubles, de vos hypothèques et de votre amortissement réclamé. Cette page ne nomme aucun produit comme réponse, et l'impôt au décès sur un portefeuille locatif, qui la chiffre au complet, n'en nomme aucun non plus.

Ce qu'un capital-décès fait pour la liquidité, là où on l'utilise ainsi, est un sujet distinct. Il est traité sur une succession riche en actifs et pauvre en liquidités. L'ampleur de cette liquidité se chiffre comme une méthode, sans nommer de produit, sur quelle couverture un portefeuille à effet de levier exige.

Ce que cela exige de vous plutôt que du produit

La régularité est le prix d'entrée. Un contrat avec participation se finance selon un calendrier, et un calendrier abandonné à la troisième année a coûté de l'argent et acheté très peu. L'investisseur dont le revenu arrive par à-coups, ce qui décrit la plupart d'entre eux, doit décider quel est le chiffre durable d'une année normale et non d'une bonne année, et financer à ce niveau. Le chiffre d'une bonne année, adopté comme calendrier, est le chiffre qui fait échouer le contrat trois ans plus tard.

La patience est l'autre exigence. Les premières années d'un contrat sont les plus faibles. Les frais d'acquisition y pèsent le plus lourd et la valeur accumulée y est la plus faible. L'arrangement se juge à la vingtième année, pas à la deuxième, et l'investisseur incapable de dire à quoi ressemblera le portefeuille dans vingt ans se fait demander un engagement sur un horizon plus long que son propre plan, ce qui est une raison suffisante pour dire non et attendre. À quoi ressemble la discipline mois après mois est décrit dans rembourser une avance sur contrat avec les loyers.

Où devrait dormir la réserve pour vacances et réparations?

Tout propriétaire garde une réserve, ou devrait en garder une. Une fournaise lâche en février, un locataire part dans un mois creux, une municipalité réévalue, un assureur ne renouvelle pas. Rien de tout cela n'est inhabituel. Ce qui est inhabituel, c'est un portefeuille qui l'a prévu en argent et non en optimisme, et qui connaît le montant de cette prévision sans avoir à ouvrir un relevé.

La méthode pour dimensionner une réserve est la même quel que soit l'endroit qui la détient: comptez le coût de portage du portefeuille dans un mois où rien n'entre, décidez combien de ces mois le ménage pourrait absorber sans emprunter, et gardez ce montant. Cette page n'énonce aucun chiffre, parce que le chiffre appartient à vos immeubles et à vos hypothèques, et qu'un nombre publié comme s'il était général serait faux pour presque tous ceux qui le lisent. La méthode se transporte d'un portefeuille à l'autre; le montant, jamais.

L'endroit où cette réserve devrait dormir est la question que ce silo existe pour traiter, et la réponse change avec l'horizon. L'argent nécessaire d'ici douze mois appartient à un endroit liquide et ennuyeux. L'argent qui porte le nom de réserve mais auquel on n'a pas touché depuis neuf ans fait un autre travail, et peut raisonnablement dormir dans un endroit qui croît selon un calendrier contractuel. Un contrat est le second de ces deux, jamais le premier, quelles que soient les promesses entendues ailleurs, et l'investisseur qui place l'argent d'urgence dans un contrat financé il y a trois ans constatera qu'il n'y est pas quand la fournaise lâchera. La question de la réserve est traitée au complet dans la vacance et la réparation.

Combien coûte réellement le portage d'une rénovation entre deux locataires?

La rénovation entre deux locataires est la dépense la plus prévisible du métier et celle qu'on finance le plus souvent aux conditions les plus chères disponibles, habituellement une carte ou un plan de marchand contracté la semaine où les travaux commencent. Une dépense prévisible mérite une décision de financement prise d'avance, et celle-là n'en reçoit presque jamais.

Les avenues sont celles que le site expose pour payer une rénovation, lues ici pour un immeuble locatif et non pour une résidence: l'argent de la réserve, une marge garantie par l'immeuble, le financement de l'entrepreneur, un prêt non garanti, ou une avance sur contrat lorsqu'un contrat est financé depuis assez longtemps pour en porter une. Chacune a un taux, une position de garantie, une demande à remplir, et une conséquence si le locataire n'arrive pas à la date prévue par le plan. Le tableau honnête compare ces attributs et s'arrête là, sans colonne de verdict.

La raison pour laquelle cela appartient au silo d'un investisseur et non à celui d'un ménage, c'est la vacance. Un ménage qui rénove une cuisine dépense de l'argent. Un propriétaire qui rénove entre deux locataires dépense de l'argent sans recevoir de loyer, et le coût de portage des semaines vides dépasse habituellement l'intérêt sur les travaux, et c'est pourquoi la vitesse d'exécution vaut souvent plus cher qu'un point de pourcentage sur le financement. Les voies de financement sont comparées dans rénover entre deux locataires. Un immeuble entier repositionné d'une classe à l'autre pose une version plus longue du même problème, exposée sur financer le trou de rénovation d'un repositionnement, et la trésorerie qu'un prêt à la construction retient et facture se trouve sur la retenue, l'arpenteur et la réserve d'intérêts.

Comment un prêteur hypothécaire lit-il une prime et une valeur de rachat?

Deux faits, énoncés comme des faits, sans rien promettre sur la décision d'un prêteur. Ce que le vôtre en fera est une conversation à avoir avec lui.

Une prime d'assurance vie est une dépense engagée, mois après mois, au même titre qu'un versement hypothécaire. Le prêteur qui évalue votre capacité traitera généralement une prime mensuelle engagée comme il traite les autres obligations engagées, c'est-à-dire qu'elle réduit la marge dans un ratio de service de la dette. L'investisseur qui finance un contrat important pendant qu'il assemble un portefeuille choisit, consciemment ou non, d'avoir un peu moins de capacité d'emprunt en échange du contrat.

Une valeur de rachat est un actif. Lorsqu'un prêteur demande un état de la valeur nette, la valeur de rachat d'un contrat y figure, et certains prêteurs acceptent un contrat en garantie par cession, ce qui est un arrangement différent d'une avance et comporte ses propres conséquences. Savoir si un prêteur donné fait l'une ou l'autre de ces choses est une question pour ce prêteur, sur cette demande, et rien ici ne le prédit. Les pratiques varient d'une institution à l'autre et changent avec le cycle de crédit. Ce que calcule réellement un souscripteur, et où chacun de ces deux faits tombe dans son calcul, est exposé sur comment un prêteur lit la prime. Ce qui change à la ligne où un immeuble cesse d'être souscrit comme une maison est exposé sur quatre logements et cinq logements, deux mondes, et les quatre financements que traverse un immeuble neuf se trouvent sur financer une construction du terrain à la stabilisation.

Le contrat d'abord, ou l'immeuble d'abord?

C'est la question que pose l'investisseur de moins de quarante ans, et il existe un principe et non une réponse. Le principe est que le temps est l'ingrédient que personne ne peut racheter.

Le principe est qu'un contrat s'achète sur la santé et s'émet à un âge, et que l'attente n'améliore aucune de ces deux données. Un immeuble s'achète avec du capital et du financement, et ceux-là s'améliorent habituellement avec l'attente, du moins un temps. L'une se referme avec l'âge et l'état de santé, l'autre s'ouvre avec le capital accumulé. Les deux horloges tournent en sens inverse, ce qui explique pourquoi la question de la séquence n'a pas de réponse unique et pourquoi quiconque vous en donne une sans avoir vu votre dossier vend quelque chose. Ce que l'ordre coûte de chaque côté, enseigné comme un principe et jamais comme une projection, est exposé sur le contrat d'abord, ou l'immeuble d'abord.

Ce qu'on peut dire en général, c'est que l'arrangement est long, qu'une année de financement hâtive vaut davantage qu'une année tardive en raison de la façon dont le contrat accumule, et que rien de cela ne l'emporte sur une occasion qui se présente aujourd'hui et n'existera plus l'an prochain. Aucune illustration ne figure sur cette page, parce qu'un document projetant des valeurs sur des décennies, produit avant que quiconque sache à quoi servira l'argent, répond à une question que personne n'a posée, et finit par occuper toute la conversation sans jamais l'éclairer. Le propriétaire d'un seul locatif, devenu propriétaire en gardant une première maison plutôt qu'en le décidant, suit une séquence différente encore, exposée dans le propriétaire malgré lui.

Et si un partenaire se retire, ou décède?

La plupart des portefeuilles d'une certaine taille impliquent quelqu'un d'autre. Une coentreprise avec un partenaire de capital, un frère ou une sœur au titre, une société à deux actionnaires, un conjoint dont le nom figure sur la moitié. Qui d'entre eux détient le contrat, qui y est assuré et qui est désigné pour le toucher sont trois décisions distinctes, traitées dans qui détient le contrat quand le couple détient des immeubles.

Le document qui gouverne ce qui arrive est la convention, et l'échec le plus courant dans ce métier est qu'il n'y a pas de convention, ou que la convention prévoit un mécanisme de prix et ne dit rien de la provenance de l'argent le jour où il faudra le trouver. Une obligation d'achat et de vente sans financement est une promesse de trouver du capital à une date que personne ne choisit, auprès de la famille d'un associé qui voudra peut-être sortir à n'importe quel prix, au sujet d'un immeuble qui ne se vend pas vite sans rabais, dans un marché que personne n'aura choisi non plus. La place du contrat quand les immeubles sont en société est exposée dans détenir des immeubles en société et le contrat.

L'assurance est l'une des façons de financer cette obligation et ce n'est pas la seule. La convention vient d'abord, rédigée par un avocat ou un notaire, et le financement suit la convention et non l'inverse. L'ordre inverse produit une police qui finance une obligation que personne n'a rédigée. Le traitement général du financement d'une convention d'achat et de vente se trouve chez les propriétaires d'entreprise, et le cas de l'investisseur est traité dans ce silo. Ce que la convention doit prévoir, comment une part est évaluée et quel déclencheur l'assurance finance réellement sont exposés dans le partenaire de coentreprise qui part.

Ce que les garanties sont, et ce qu'elles ne sont pas

La colonne garantie d'un contrat avec participation est une obligation contractuelle de l'assureur émetteur. Ce n'est pas une garantie gouvernementale et ce n'est pas protégé par une assurance-dépôts. La protection des titulaires de police au Canada est assurée par Assuris, à l'intérieur de ses limites publiées, lesquelles se consultent directement auprès de cet organisme plutôt qu'auprès d'un représentant.

Tout ce qui dépasse la colonne garantie dépend des participations, déclarées annuellement à la discrétion du conseil d'administration de l'assureur et jamais garanties. Une projection montrant un portefeuille et un contrat qui composent ensemble pendant trente ans est une arithmétique reposant sur une hypothèse maintenue constante, et l'hypothèse est le document et non une note en bas de page.

Un investisseur est mieux équipé que la plupart des lecteurs pour comprendre cela, parce qu'un investisseur sait déjà ce que vaut un pro forma. Appliquez ici le même scepticisme que vous appliquez au tableau des loyers d'un vendeur, et demandez la colonne garantie avant la colonne illustrée.

À qui cela ne convient pas

À l'investisseur dont les immeubles ne s'autofinancent pas dans un mois normal.

À l'investisseur qui a besoin de chaque dollar disponible pour la prochaine acquisition. L'argent qui finance un contrat est de l'argent non déployé, et pour un portefeuille encore en assemblage, c'est habituellement le mauvais échange, et le reconnaître tôt évite un contrat abandonné plus tard.

À l'investisseur qui porte des dettes de consommation coûteuses, ou qui n'a pas de réserve liquide. Les deux se règlent d'abord, et le représentant qui ne le dit pas n'est pas franc avec vous.

À l'investisseur dont l'horizon est inférieur à dix ans, ou qui compte vendre le portefeuille et quitter le métier.

À l'investisseur qui cherche un rendement. Il s'agit d'assurance. Ce n'est pas un placement, et mesuré contre un portefeuille sur la seule croissance, cela se compare habituellement mal. Ce n'est pas un défaut qu'on cache. C'est la mauvaise unité de mesure.

À qui cela convient parfois

À l'investisseur dont le portefeuille est établi, dont les immeubles s'autofinancent, et dont le problème n'est plus d'acquérir le suivant mais de décider où dort le surplus. C'est une autre question que celle qui a bâti le portefeuille.

À l'investisseur qui s'est déjà fait refuser, réduire ou geler un financement par un prêteur, et qui a décidé de ne plus jamais dépendre d'une seule source. La leçon s'apprend d'ordinaire de la façon coûteuse.

À l'investisseur qui a une famille et une succession, qui a fait l'arithmétique de ce que le portefeuille déclenche au décès, et qui a conclu que la question de la liquidité est réelle et qu'elle se règle avant le décès et non après.

À l'investisseur qui compte détenir pendant des décennies et qui peut financer un calendrier au travers d'une mauvaise année sans s'arrêter.

Ce que change une location saisonnière ou de courte durée

Un revenu qui arrive six mois par année contre des coûts qui arrivent douze mois est un problème de liquidité et non de rentabilité, et les deux sont traités différemment par un prêteur et par un propriétaire. Une année rentable peut tout de même se terminer sur un compte vide en février.

La question opérationnelle est de savoir comment la basse saison est portée. Les réponses sont les réponses ordinaires: une réserve constituée durant les mois forts, une marge tirée et remboursée dans l'année, une avance sur contrat lorsqu'un contrat est financé depuis assez longtemps, ou un second revenu qui ne dépend pas de l'immeuble. Ce qui les distingue n'est pas le taux. C'est ce qui arrive l'année où la saison déçoit, parce qu'une réserve n'a pas besoin d'être renouvelée et qu'un financement, oui. Une saison manquée ne demande la permission de personne.

Le propriétaire dont le portefeuille est surtout saisonnier devrait lire la même mise en garde deux fois: l'arrangement décrit sur ce site se finance selon un calendrier, et un calendrier financé par un revenu irrégulier est la façon la plus courante dont un contrat tombe en déchéance à la quatrième année. Financez au chiffre durable ou ne financez pas du tout. Le cas saisonnier est étudié dans [revenu de location court terme et la basse saison] (/fr/investisseurs-immobiliers/revenu-de-location-court-terme-et-la-basse-sais on/). C'est une consigne. Le style n'y entre pour rien.

La cotisation spéciale en copropriété, et pourquoi elle appartient ici

L'investisseur qui détient des unités de copropriété rencontre une dépense qu'une maison ne produit pas: la cotisation spéciale. Le fonds de prévoyance d'un syndicat de copropriétaires québécois est régi par le Code civil, et les fonds de réserve ailleurs au Canada sont régis par les provinces, mais le motif est le même partout. Un immeuble vieillit, une étude est commandée, le fonds est insuffisant, et le manque est réparti entre les unités, souvent avec un préavis court et un calendrier de versements que le propriétaire n'a pas négocié.

Le montant n'est pas connaissable à l'avance et le moment n'est pas choisi par le propriétaire, ce qui rend la chose structurellement identique à tout autre événement de liquidité de ce métier. Le propriétaire de plusieurs unités dans le même immeuble fait face à la même cotisation plusieurs fois le même jour, ce qui est le risque de concentration de l'investissement en copropriété et qui est rarement pris en compte au prix d'achat.

Rien ici ne nomme un produit comme réponse à une cotisation. Le point est que l'exposition existe, qu'elle est corrélée entre les unités d'un même immeuble, et que le propriétaire qui n'a jamais demandé à voir l'étude du fonds de prévoyance n'a pas terminé sa vérification diligente, sujet repris dans la cotisation spéciale, si prometteur que paraisse le rendement affiché à l'achat.

Que se passe-t-il quand trois hypothèques se renouvellent la même année?

Un portefeuille assemblé sur dix-huit mois se renouvelle sur dix-huit mois. Si l'environnement de taux a bougé, tout le portefeuille rencontre le nouvel environnement d'un coup et non un immeuble à la fois, ce qui transforme un inconvénient gérable en événement de liquidité.

L'exposition est arithmétique: l'écart entre le versement à l'ancien taux et le versement au nouveau, multiplié par le nombre de portes, pour les mois jusqu'à ce que les loyers puissent être ajustés là où ils peuvent l'être. Dans une province où les loyers sont encadrés, la seconde moitié de cette phrase fait une bonne part du travail, et la réponse diffère au Québec de ce qu'elle est en Alberta.

La méthode consiste à le calculer avant que cela n'arrive et non après. Comptez les dates de renouvellement, chiffrez le versement à un taux nettement supérieur à celui d'aujourd'hui, et regardez à quoi ressemble le portefeuille le mois où les trois tombent. Là où la réponse est inconfortable, les réactions sont les réactions ordinaires: échelonner les termes, garder une réserve plus grande, réduire le levier, ou vendre un immeuble avant d'y être contraint par un prêteur. Cette page ne nomme aucun produit parmi elles, parce qu'une page qui chiffre une exposition et présente ensuite une réponse a cessé d'être une explication. La méthode de calcul est exposée dans renouvellements la même année.

Les arguments contraires, honnêtement

La page qui expose les objections est ce qu'une avance sur contrat ne peut pas faire, et elle est publiée à la même longueur que tout ce qui précède. Les premières années, la limite par rapport à la valeur de rachat, l'intérêt qui court que l'immeuble performe ou non, le risque de déchéance d'un contrat portant un solde important, et le coût de renonciation de chaque dollar qui a financé une prime au lieu d'un dépôt sur un immeuble que vous auriez pu acheter. Lisez-la avant tout le reste si ce sont les arguments en faveur qui vous ont amené ici.

Ne retenez que ce qui s'applique à vous. Si la réponse pour votre portefeuille est non, c'est aussi un bon résultat, et vous saurez pourquoi, ce qui vaut mieux qu'un oui que personne ne vous a expliqué. Les conditions dans lesquelles la réponse est non pour un investisseur sont exposées sans atténuation sur quand l'investisseur immobilier devrait dire non. Ce qu'une réduction du barème de participations ferait à un plan qui dépend d'une avance sur contrat est exposé sur l'effet d'un barème réduit sur un plan immobilier. L'investisseur qui compte emprunter de nouveau en garantie du contrat l'année même où il est financé devrait lire l'arrangement de financement immédiat avant de signer quoi que ce soit, parce que le fondement fiscal y est plus étroit qu'il n'y paraît.