L'impôt au décès sur un portefeuille locatif

Un investisseur passe trente ans à assembler un portefeuille. Les immeubles se sont remboursés, les loyers ont monté, les valeurs ont bougé, et le plan a toujours été de les laisser aux enfants. Personne ne planifie pour une année qu'il ne verra pas, et la facture arrive tout de même cette année-là. Le plan était bon; c'est l'arithmétique qui n'a jamais été vérifiée.

Ce qui arrive au décès, c'est une facture d'impôt, calculée sur une disposition que personne n'a faite, dans une année que personne n'a choisie. Cette page expose comment cette facture se produit, ce que le roulement au conjoint fait et ne fait pas, et comment un propriétaire y met un chiffre. Elle ne recommande rien, parce que chiffrer une obligation puis vendre quelque chose est la façon dont ce sujet se fait une mauvaise réputation. Le chiffre se calcule aujourd'hui, avec des registres que vous détenez déjà. Le chiffre déplaît toujours et il est toujours préférable de le connaître.

Qu'est-ce qu'une disposition réputée?

Une disposition que la loi tient pour survenue, sans que personne ait rien vendu. C'est l'un des rares endroits où la Loi invente une transaction. Personne ne vend, et pourtant tout se passe comme si quelqu'un l'avait fait.

L'article 70(5) de la Loi de l'impôt sur le revenu prévoit qu'au décès, un contribuable est généralement réputé avoir disposé de chacun de ses biens en immobilisation immédiatement avant son décès à leur juste valeur marchande. Le bien ne change pas de mains sur un marché. Aucun chèque n'arrive. La Loi traite simplement le bien comme vendu, à la valeur qu'il avait ce jour-là, et en calcule les conséquences. Chaque bien détenu ce jour-là est traité de la même façon. La juste valeur marchande de ce jour est celle qu'emploie le calcul, et le jour ne se choisit pas. La valeur retenue est celle du jour, sans égard au marché des mois suivants.

Ces conséquences atterrissent dans la déclaration finale, la dernière produite pour l'année du décès. Le gain en capital accumulé sur chaque immeuble entre dans le revenu, une portion en est imposable, et l'impôt est payable par la succession selon le calendrier de production ordinaire. La succession produit, et la succession paie. Les échéances ordinaires s'appliquent et personne n'obtient de délai supplémentaire parce qu'il détenait des immeubles. C'est la succession qui produit et qui paie, pas les héritiers individuellement.

Le mécanisme existe parce que le régime fiscal impose les gains accumulés à un moment ou à un autre, et le décès est le moment qu'il a choisi pour un bien jamais vendu. Que cela soit équitable relève de l'opinion. Que cela se produise n'en relève pas. Comprendre le mécanisme est la seule façon de planifier autour. Comprendre la mécanique coûte une heure et évite une décennie de suppositions.

Qu'ajoute la récupération?

Un second montant, par-dessus le gain, partout où la déduction pour amortissement a été réclamée. La récupération est la partie que les propriétaires oublient parce que l'avantage a été pris des années plus tôt. Le coût de l'avantage revient à la fin, en une seule fois.

Le propriétaire qui réclame la déduction pour amortissement sur un immeuble locatif déduit une portion de son coût chaque année contre le revenu de location. Cette déduction réduit la fraction non amortie du coût en capital de l'immeuble, et l'impôt épargné est de l'argent réel les années où il a été réclamé. Chaque année d'amortissement réclamée a rendu le chiffre final plus grand. La déduction valait la peine d'être prise les années où elle l'a été. L'économie d'impôt de chaque année a été réelle et elle a un prix différé.

Lorsque le bien fait l'objet d'une disposition, y compris une disposition réputée au décès, l'article 13(1) fait rentrer au revenu le montant par lequel le produit excède la fraction non amortie du coût en capital, jusqu'à concurrence du coût d'origine. C'est la récupération. Elle est incluse en totalité au revenu et non à moitié comme l'est un gain en capital, ce qui la rend plus lourde au dollar que le gain qui l'accompagne. L'inclusion intégrale est ce qui rend la récupération plus lourde au dollar qu'un gain. L'article 13(1) est court et mérite d'être lu une fois dans l'original. Une inclusion intégrale double effectivement le poids par dollar.

Deux propriétaires détenant des immeubles identiques à des valeurs identiques peuvent donc faire face à des factures différentes, parce que l'un a réclamé de l'amortissement pendant vingt ans et l'autre non. Ni l'un ni l'autre n'a eu tort. Celui qui a réclamé a pris l'avantage plus tôt et porte l'obligation plus grande à la fin, ce qui est l'échange que la déduction pour amortissement a toujours représenté. Aucun des deux choix n'était mauvais; ils paient simplement à des moments différents. Les deux propriétaires ont eu raison; ils ont simplement payé à des moments différents.

Que fait réellement le roulement au conjoint?

Il déplace l'obligation au second décès. Il ne l'efface pas. Le report est réellement utile et il ne constitue pas un plan à lui seul. Le report est utile et il n'a jamais été une solution.

Lorsqu'un bien en immobilisation passe au conjoint, au conjoint de fait, ou à une fiducie exclusive au conjoint, et que les conditions de l'article 70(6) sont remplies, le bien se transfère généralement à son coût et non à sa juste valeur marchande. Aucun gain n'est réalisé au premier décès. Le conjoint survivant hérite du bien avec le prix de base du défunt et, le cas échéant, avec sa fraction non amortie du coût en capital. Le prix de base voyage avec le bien jusqu'au survivant. Des conditions s'attachent au roulement et elles se vérifient et non elles ne se présument. Les conditions de l'article 70(6) sont précises et se vérifient une par une.

C'est un allègement véritable et il vaut la peine d'être obtenu. C'est aussi un report, et trois choses se produisent pendant ce report. Le gain accumulé au premier décès est toujours là. D'autre gain s'accumule pendant que le survivant détient le bien. Et le tout se réalise au second décès, en une seule année, sur un portefeuille peut-être devenu plus grand. Trois choses se produisent pendant un report et une seule d'entre elles est bienvenue. Un survivant qui détient un portefeuille qui grandit détient une obligation qui grandit. Le second décès porte tout ce que le premier a reporté.

Les ménages qui ont désigné un conjoint et n'ont rien fait d'autre n'ont pas planifié. Ils ont déplacé la date, et ils l'ont déplacée vers une année où les enfants administrent la succession et où la personne qui comprenait le portefeuille n'est plus là pour l'expliquer. Déplacer une date n'équivaut pas à régler un problème. Une date déplacée revient toujours, et elle revient plus grosse.

Comment chiffre-t-on l'exposition?

Trois chiffres par immeuble, et un après-midi du temps d'un comptable. L'arithmétique est ordinaire et les données existent déjà. Le faire une fois produit un chiffre qui sert plusieurs années. Trois chiffres par immeuble, et le portrait complet apparaît.

Le premier est la juste valeur marchande d'aujourd'hui, qui est une opinion et non un fait et qui devrait être une opinion éclairée. Servez-vous d'une opinion d'évaluation courante ou d'une estimation réaliste, pas du chiffre qui vous plairait. Une opinion de valeur éclairée coûte un appel et retire la plus grande supposition du calcul.

Le deuxième est le prix de base rajusté: ce que vous avez payé, plus les additions au capital faites au fil des ans, avec les rajustements qu'exige la Loi. Votre comptable en détient déjà l'essentiel au dossier. Les additions au capital faites sur trente ans s'oublient facilement et elles réduisent le gain.

Le troisième est la fraction non amortie du coût en capital, qui n'existe que là où de l'amortissement a été réclamé. Ce chiffre et le coût d'origine produisent ensemble l'exposition à la récupération. Les propriétaires qui n'ont jamais réclamé d'amortissement peuvent sauter cette donnée entièrement.

La valeur moins le prix de base est le gain accumulé. Le coût d'origine moins la fraction non amortie, jusqu'au montant récupéré, est la récupération. Faites les deux pour chaque immeuble, additionnez, et appliquez le taux marginal qu'une déclaration finale contenant le tout en une seule année produirait réellement, c'est-à-dire habituellement le taux le plus élevé et non celui que vous payez aujourd'hui. Les deux chiffres viennent du même jeu de registres, alors le travail se fait une seule fois.

Le résultat est un nombre. Il sera plus grand que prévu, il est propre à votre portefeuille, et c'est le seul point de départ honnête pour toute conversation sur ce qu'il faut faire. Le résultat est un chiffre réel et non une impression, et c'est là tout l'intérêt. Un chiffre réel se discute; une impression ne se discute pas.

Pourquoi le taux de la déclaration finale est-il si élevé?

Parce que tout arrive dans une seule année, et que la grille de taux ne se soucie pas du fait qu'il a fallu trente ans pour l'accumuler. Une seule année porte trente ans d'accumulation, et les tranches font leur travail. Trente ans d'accumulation dans une seule déclaration, voilà tout le problème.

Un gain gagné régulièrement sur trois décennies est imposé dans l'année du décès comme s'il avait été gagné cette année-là. Empilé sur tout autre revenu de la déclaration finale, le montant combiné traverse les tranches rapidement, et une portion substantielle du gain d'un grand portefeuille est imposée au taux marginal le plus élevé de la province ou près de celui-ci. Trente ans d'accumulation qui arrivent en douze mois, voilà ce que voit la grille. Les tranches se traversent vite quand le montant est important.

C'est la partie que les propriétaires sous-estiment le plus. Les calculs faits à un taux moyen, ou au taux que le propriétaire payait de son vivant, sous-estiment matériellement le résultat. Le taux qui compte est celui qui s'applique au dernier dollar d'une année qui contient tout le portefeuille. Un taux moyen est le mauvais taux pour ce calcul. Un taux moyen produit une réponse rassurante et fausse.

Il existe des mécanismes qui peuvent influer sur le résultat dans des situations précises, et ils appartiennent à un comptable travaillant sur des faits réels et non à une page qui décrit la règle générale. Employer le taux marginal est la différence entre un plan et un espoir. Les taux provinciaux diffèrent et c'est la province de résidence au décès qui gouverne. Les faits réels appartiennent au comptable, jamais à une page générale.

Que doit réellement faire la succession?

Trouver l'argent, selon un calendrier, tout en détenant des actifs qui ne sont pas de l'argent. Une succession détient des immeubles, et l'obligation est payable en argent. Des immeubles d'un côté, une échéance de l'autre, et rien entre les deux.

La déclaration finale est due à une date que la Loi fixe, et l'impôt est payable. Une succession qui détient des immeubles locatifs et un solde bancaire modeste doit produire le montant de quelque part: une vente, un emprunt garanti par l'immeuble, une distribution de la société, ou des liquidités organisées d'avance. Chaque voie vers l'argent a un coût et un délai, et aucune n'est instantanée. Chaque voie coûte quelque chose et aucune n'est instantanée.

La difficulté n'est pas le concept. C'est le calendrier et le marché. Un immeuble vendu parce qu'une échéance de production approche se vend dans le marché de ce trimestre-là, à qui est disponible, avec un acheteur conscient que le vendeur est une succession. Les liquidateurs décrivent cela comme la partie la plus difficile de l'administration d'un portefeuille, et le rabais est réel. Les liquidateurs parlent ici d'expérience. Une succession est un vendeur visible, et les vendeurs visibles obtiennent de moins bons prix. Le rabais de la vente forcée est la partie qu'aucun plan ne prévoit.

Un certificat de décharge ajoute une couche de plus, parce qu'un liquidateur qui distribue avant d'en obtenir un peut devenir personnellement responsable de l'impôt dû. C'est une raison pour laquelle les liquidateurs avancent lentement et une raison pour laquelle les familles attendent. Un certificat protège le liquidateur et il retarde aussi la famille. Le certificat protège le liquidateur et ralentit tout le monde.

Que peut faire une famille?

Quatre choses, et cette page les nomme toutes les quatre sans en recommander aucune. Quatre voies, et les nommer toutes est l'objet de cette section. Les quatre ne s'excluent pas, et la plupart des familles en emploient plus d'une. Quatre voies, et les nommer toutes vaut mieux que d'en recommander une.

Vendre un ou plusieurs immeubles avant le décès, selon le calendrier du propriétaire, et payer l'impôt à un moment et à un prix qu'il choisit. C'est la réponse la plus simple et elle est impopulaire parce qu'elle met fin à la détention plus tôt. Vendre tôt supprime le problème et met fin à la détention, ce qui explique qu'on le choisisse rarement.

Détenir des liquidités contre l'obligation, dans des comptes, des placements ou tout ce qui se transforme rapidement en argent pour une succession. Le coût est que ces liquidités ne travaillent pas dans le portefeuille. Des liquidités détenues contre l'obligation sont des liquidités non déployées, et c'est leur coût.

Organiser un financement d'avance pour que la succession puisse emprunter sur les immeubles et non de les vendre. Les prêteurs prêtent aux successions, à certaines conditions, et l'arrangement est bien plus facile à explorer pendant que le propriétaire est là pour expliquer le portefeuille. Les prêteurs discutent bien plus volontiers de cela avec un propriétaire vivant qu'avec une succession.

Ou accepter qu'un immeuble soit vendu après le décès, et le dire par écrit pour que la famille ne soit pas surprise. Décider lequel, et le dire au liquidateur, transforme une vente forcée en vente planifiée. Aucune des quatre n'est gratuite, et choisir d'avance est ce qui fait fonctionner l'une ou l'autre. Le choix se fait d'avance ou il se fait pour vous.

L'assurance est une cinquième possibilité et elle n'est délibérément pas abordée ici. Elle est traitée sur sa propre page, garder les immeubles dans la famille, pour que le chiffrage de cette page ne serve pas à vendre sur celle-là.

Que faut-il écrire maintenant?

Quatre éléments, et un après-midi. Un après-midi maintenant épargne une saison à un liquidateur plus tard. Les liquidateurs remercient les propriétaires qui ont fait cela et se souviennent de ceux qui ne l'ont pas fait. Un après-midi de votre temps épargne des mois au liquidateur.

Les trois chiffres par immeuble, datés, avec une note sur la provenance de chacun. Mettez-les à jour tous les deux ou trois ans et non chaque année, parce que les valeurs bougent lentement et que l'exercice ne sert que s'il est réellement répété. Trois chiffres par immeuble, rafraîchis tous les quelques années, voilà tout le registre.

L'exposition totale à un taux marginal maximal, sur une seule ligne, avec la date du calcul. Une ligne, une date, et le calcul cesse d'être un mystère.

La réponse envisagée, en une phrase: quel immeuble serait vendu, où se trouvent les liquidités, ou quel financement a été discuté. Une décision écrite est une décision que la famille n'a pas à prendre dans une mauvaise semaine.

Et le nom et les coordonnées du comptable capable de tout reconstituer. Un liquidateur qui a ce nom a un point de départ. Un liquidateur qui ne l'a pas a un classeur et une échéance. Un liquidateur avec un nom et un numéro part en avance sur celui qui n'a qu'un classeur. Un nom et un numéro valent mieux qu'un classeur complet.

Rien de cela n'est un conseil fiscal et le cabinet ne donne pas de conseils fiscaux. C'est la forme d'une question à laquelle un CPA répond avec vos propres registres. L'arrangement plus large, et ce qu'un contrat avec participation fait ou ne fait pas à côté d'un portefeuille, se trouve sur la page des investisseurs immobiliers.

À qui cela s'applique

À tout propriétaire canadien d'immeubles locatifs, sans exception, parce que la disposition réputée s'applique à tout le monde et que la seule variable est son ampleur. Il n'existe aucune version de la propriété immobilière canadienne que cela n'atteint pas. Aucun propriétaire canadien n'y échappe; seul le montant varie.

Cela s'applique avec le plus de force au propriétaire qui détient depuis longtemps dans un marché qui s'est apprécié, et qui a réclamé de l'amortissement tout du long. Cette combinaison produit les plus grosses factures et elle décrit la plupart des propriétaires de longue date. Une longue détention et un amortissement réclamé produisent ensemble les chiffres les plus élevés. L'appréciation et l'amortissement ensemble sont ce qui rend le chiffre grand. Longue détention et amortissement réclamé produisent les plus grosses factures.

Cela s'applique au propriétaire dont le plan est de laisser les immeubles intacts aux enfants, parce que c'est le plan le plus susceptible d'échouer sur l'arithmétique et non sur l'intention. Les intentions ne paient pas les factures d'impôt; les liquidités le font. L'intention est bonne et elle ne paie rien.

Cela s'applique moins, au sens immédiat, au propriétaire qui compte vendre le portefeuille de son vivant, puisque l'impôt arrive alors sur une transaction qu'il a choisie. Même là, le calcul vaut la peine d'être fait, parce que le chiffre est le même chiffre et que le connaître change le moment de la vente. Connaître le chiffre change le moment où la vente se produit, et cela vaut bien l'après-midi. Connaître le chiffre change le calendrier et non le plan.