Avance sur contrat ou marge hypothécaire pour un propriétaire

On finit toujours par montrer deux façons d'atteindre du capital sans vendre à tout propriétaire qui détient de la valeur nette. L'une vient d'un prêteur et est garantie par un immeuble. L'autre vient d'un assureur et est garantie par un contrat. On les présente d'ordinaire comme des concurrentes, et c'est ainsi que les deux camps finissent par exagérer leur cause, et le propriétaire repart avec deux argumentaires et aucune comparaison. La comparaison n'a de sens qu'attribut par attribut, parce qu'aucune des deux ne remplace l'autre et que c'est le dossier qui décide laquelle convient.

Elles ne sont pas concurrentes. Elles diffèrent sur cinq attributs, et sur trois d'entre eux la marge de crédit l'emporte nettement. Cette page les expose tous les cinq, y compris ceux qu'il est malcommode pour un cabinet d'assurance de publier, parce qu'une comparaison qui n'énumère que les attributs favorables à un camp est une publicité et non une comparaison, et vous en avez déjà lu assez pour reconnaître la différence.

Qui décide si vous obtenez l'argent?

Un prêteur décide dans le cas d'une marge de crédit. Il y a une demande, une évaluation du crédit, une évaluation de l'immeuble, et une décision qui peut être négative. La décision est prise une fois au départ, puis révisée, et c'est la partie que les propriétaires oublient le plus souvent, parce qu'elle ne se produit pas devant eux.

Personne ne décide dans le cas d'une avance sur contrat. Le droit est inscrit dans le contrat à l'émission. Vous transmettez une demande écrite, l'assureur confirme le montant disponible, et l'argent est versé. L'assureur n'exerce aucun jugement sur vous, sur votre portefeuille ou sur le marché. Il exécute une obligation qu'il a acceptée en émettant le contrat.

C'est là toute la différence sur cet attribut, et c'est celui qui compte le plus dans une mauvaise année et le moins dans une bonne. Une année ordinaire, pouvoir tirer sans demander est une commodité. L'année où le prêteur réduit son exposition au résidentiel locatif, c'est la différence entre avoir du capital et avoir un appel téléphonique dont la réponse ne vous appartient pas.

L'une ou l'autre peut-elle être retirée?

L'une peut l'être, à tout moment. L'autre ne peut pas, tant que le contrat tient.

Une marge de crédit est un engagement que le prêteur peut réduire, geler ou rappeler, généralement selon les modalités de la convention que vous avez signée et rarement lue. Les déclencheurs sont prévisibles: baisse des valeurs immobilières, changement d'appétit du prêteur pour un segment, changement dans votre propre dossier. Chacun de ces déclencheurs correspond aux moments où un propriétaire a le plus besoin de capital, ce qui n'est pas une coïncidence mais une caractéristique structurelle du fonctionnement du crédit, et il vaut mieux la comprendre que s'en indigner.

Une avance sur contrat ne peut pas être retirée tant que le contrat est en vigueur et comporte de la valeur. L'assureur ne peut pas décider qu'il n'aime plus l'immobilier locatif. Aucune révision, aucun renouvellement, aucune clause restrictive.

Cet attribut à lui seul est la raison pour laquelle un contrat avec participation a une place quelconque dans l'arrangement d'un propriétaire. Ce n'est pas le taux. Cela n'a jamais été le taux. Quiconque vend cela sur le taux vend le mauvais attribut et sera démasqué par la première personne qui fera le calcul avec une calculatrice et non avec de l'espoir.

Que coûte chacune?

La marge de crédit coûte habituellement moins cher, et une comparaison honnête le dit clairement.

Une facilité garantie sur un immeuble à forte valeur nette est tarifée sur un indice publié dans un marché concurrentiel, et la plupart des années ce taux se situe sous celui qu'un contrat impute sur une avance. Un propriétaire qui emprunte uniquement sur le coût et qui dispose d'une marge inutilisée devrait utiliser la marge. C'est la bonne réponse, et elle ne change pas parce que c'est une page d'assurance qui la donne. Une comparaison qui ne perd jamais n'a jamais été honnête.

Une avance sur contrat est tarifée par le contrat. Le taux ne bouge pas parce que le coût de financement du prêteur a bougé, et il n'est pas retarifé à un renouvellement, puisqu'il n'y a pas de renouvellement. L'année où le crédit se resserre en général, un taux fixé par un contrat rédigé des années plus tôt peut paraître meilleur qu'il ne l'était. L'année où il ne se resserre pas, la marge l'emporte de nouveau.

Il existe un troisième coût du côté du contrat qui n'a aucun équivalent de l'autre côté. La prime. Une facilité ne coûte rien tant qu'elle est inutilisée; un contrat coûte une prime qu'une avance soit prise ou non. Une partie de cette prime achète une assurance, ce qui est une chose de valeur réelle et non des frais, mais c'est de l'argent qui quitte votre compte chaque année, et une comparaison qui l'omet n'est pas complète, ni particulièrement respectueuse du lecteur.

Combien chacune peut-elle contenir?

La marge, et de loin, pendant l'essentiel de la vie active d'un propriétaire.

Un propriétaire disposant d'une valeur nette réelle sur plusieurs immeubles peut obtenir une facilité qui se mesure en centaines de milliers de dollars. La valeur accumulée d'un contrat avec participation financé depuis cinq ans se mesure en un nombre bien plus petit, et aucune conception ni aucun enthousiasme ne change le rythme auquel elle croît. Quiconque a vu une illustration et s'attendait à ce que les premières années soient différentes a regardé la projection et non la première décennie. La projection n'a pas menti; elle a simplement été lue trop vite.

L'écart se resserre lentement et ne se referme jamais pour un portefeuille important. Ce qui change, ce n'est pas la taille du contrat par rapport à la marge, mais la question qu'on lui pose. Un propriétaire à sa quinzième année ne demande plus laquelle des deux sources est la plus grande. Il demande laquelle est certaine, et la réponse à cette question est la même depuis l'émission du contrat, et elle le restera.

Par quoi chacune est-elle garantie?

La facilité est garantie par l'immeuble, et c'est l'attribut que les propriétaires sous-estiment parce qu'il paraît abstrait jusqu'à ce qu'il cesse de l'être.

Une garantie par l'immeuble signifie que l'immeuble est exposé. Une facilité en défaut est une créance sur un bien immobilier, et les recours dont dispose un créancier garanti sont ceux qui s'exercent sur un bien immobilier. Cela signifie aussi que la facilité est rattachée à un actif précis: vendre cet immeuble suppose généralement d'éteindre la facilité, ce qui fait partie normale d'une vente et constitue une surprise désagréable pour le propriétaire qui avait oublié qu'elle existait.

Une avance sur contrat est garantie par la valeur du contrat lui-même. Aucun immeuble n'est exposé. Si l'avance n'est jamais remboursée, la conséquence tombe à l'intérieur du contrat: le solde impayé et les intérêts accumulés réduisent le capital-décès versé au bénéficiaire. Cette conséquence est réelle et ne devrait pas être minimisée, parce qu'elle atteint une famille au pire moment. Mais elle ne met pas en jeu le toit d'un locataire, et pour un propriétaire qui réfléchit à la façon dont une mauvaise décennie se déroule réellement, cette distinction vaut quelque chose de concret et non de théorique.

En combien de temps chacune livre-t-elle réellement l'argent?

Les deux se mesurent en jours une fois qu'elles existent, et la différence tient à ce qui se passe avant.

Une facilité établie avec de la marge disponible est la source la plus rapide dont dispose un propriétaire. Le virement se fait en ligne et l'argent bouge le jour même. Rien du côté du contrat n'égale cela, et l'investisseur qui a besoin d'argent cet après-midi devrait utiliser la facilité et cesser de lire.

La différence apparaît quand la facilité n'existe pas encore ou n'a plus de marge. Une nouvelle facilité, ou une augmentation d'une facilité existante, suppose une demande, une évaluation et une décision de souscription, et ce processus se compte en semaines et non en jours. Il est aussi plus lent précisément quand les prêteurs sont prudents, c'est-à-dire quand les propriétaires ont tendance à présenter une demande. Une avance sur contrat n'a aucune étape équivalente. Le contrat comporte de la valeur ou il n'en comporte pas, et s'il en comporte, le délai est celui de l'administration de l'assureur, et il se demande d'avance et non au moment où l'argent presse.

La règle pratique qui en découle porte sur la préparation et non sur la vitesse. Obtenez la facilité pendant que vous n'en avez pas besoin, gardez-y de la marge, et vous disposez de la source la plus rapide qui existe. Le contrat est la source qui n'exige pas que vous ayez été prévoyant aux yeux d'une institution, seulement aux vôtres, et c'est une différence qui se révèle rarement les bonnes années.

Qu'advient-il de chacune quand vous vendez un immeuble?

La facilité prend habituellement fin. Le contrat ne s'en aperçoit pas.

Une marge de crédit garantie par un immeuble est éteinte lors de la vente de cet immeuble, ce qui est ordinaire, prévu, et surprend tout de même les propriétaires qui avaient cessé d'y penser. Le capital que représentait cette facilité disparaît le jour de la clôture, et il disparaît exactement au moment où le propriétaire détient un dépôt important et se sent liquide. Plusieurs mois plus tard, quand le produit est allé dans l'acquisition suivante et que la facture fiscale est arrivée, le propriétaire découvre que la réserve est partie avec l'immeuble, et personne ne l'a mentionné à la clôture.

La reconstituer suppose une nouvelle demande sur un autre immeuble, aux conditions que le prêteur offre cette année-là et non à celles de la facilité qui vient de se terminer. Pour un propriétaire qui vend et achète régulièrement, ce cycle est une exposition récurrente dont personne ne parle au moment où la facilité est d'abord mise en place, parce qu'à ce moment-là tout le monde regarde le taux.

Le contrat n'est touché par rien de tout cela. Il n'est rattaché à aucun immeuble, de sorte que vendre un immeuble ne l'affecte pas, et la valeur disponible le lendemain de la vente est celle de la veille. Pour un investisseur dont la stratégie suppose de faire rouler des immeubles, cette indifférence vaut davantage qu'elle n'en a l'air sur un tableau comparatif, où l'on ne compte que ce qui se chiffre.

Comment chacune se comporte-t-elle sur un cycle complet?

C'est l'attribut qu'aucune année prise seule ne révèle, et c'est la raison pour laquelle la comparaison ne se tranche pas en regardant les taux du jour.

Durant la moitié ascendante d'un cycle, la facilité gagne sur toutes les mesures qui peuvent tenir dans une colonne. Elle est moins chère, elle est plus grande, les prêteurs se la disputent, et la limite a tendance à monter à mesure que l'immeuble s'évalue plus haut. Un propriétaire qui compare les deux à la sixième année d'un marché haussier conclura que le contrat est une non-pertinence coûteuse, et sur la preuve disponible cette année-là, la conclusion est raisonnable, et c'est précisément ce qui la rend dangereuse.

Durant la moitié descendante, les colonnes s'inversent. Les évaluations baissent, les limites sont révisées à la baisse, et le même propriétaire découvre que la facilité était dimensionnée en fonction d'une évaluation et non d'un besoin. La valeur disponible du contrat ne baisse pas avec les prix de l'immobilier, parce qu'elle n'a jamais été mesurée par rapport à eux, ni par rapport à l'humeur d'un évaluateur.

Aucune des deux moitiés n'est le tableau complet, et l'investisseur qui bâtit un arrangement sur la preuve d'une seule moitié sera surpris par l'autre. La raison de détenir les deux n'est pas que chacune est meilleure dans sa moitié. C'est que vous ne savez pas dans quelle moitié vous êtes avant qu'elle soit passée, et l'arrangement doit être en place d'avance.

Comment chacune apparaît-elle à un prêteur hypothécaire?

Les deux ressemblent à de la dette, et aucune n'est invisible.

Une marge de crédit est déclarée aux agences d'évaluation du crédit. Sa limite, son solde et son historique de paiement sont visibles pour tout prêteur qui consulte votre dossier, et la limite compte contre vous même lorsque le solde est nul, parce qu'une limite disponible est de l'argent que vous pourriez tirer demain. Les propriétaires qui assemblent un portefeuille le découvrent quand la quatrième demande hypothécaire se déroule autrement que la troisième, sans que rien n'ait changé dans leurs immeubles.

Une avance sur contrat n'est pas déclarée à une agence d'évaluation du crédit. Elle ne figure pas au dossier de crédit et n'influe pas sur la cote. C'est une différence véritable, et elle est régulièrement exagérée en quelque chose qu'elle n'est pas. L'argent arrive tout de même dans un compte bancaire, les relevés le montrent tout de même, et un prêteur qui examine une mise de fonds s'informera d'un dépôt de cette taille. Divulguez-la. Un prêteur qui découvre une provenance non divulguée a deux problèmes avec votre dossier, et un seul des deux est l'argent. L'autre met plus de temps à se réparer.

Où se situe la déductibilité des intérêts?

Au même endroit pour les deux, ce qui surprend ceux qui s'attendent à ce que le côté assurance soit désavantagé.

La Loi de l'impôt sur le revenu permet la déduction de l'intérêt sur de l'argent emprunté et utilisé en vue de tirer un revenu d'une entreprise ou d'un bien, à l'article 20(1)c). Le critère porte sur l'usage des fonds et non sur leur provenance, de sorte qu'une avance sur contrat retracée jusqu'à l'achat d'un immeuble locatif et une marge retracée jusqu'au même achat s'analysent sous la même disposition.

Ce qui diffère, c'est la preuve. Une facilité tirée et versée directement au notaire lors d'une clôture produit un dossier propre presque automatiquement. Une avance déposée dans un compte général à côté des loyers, d'un salaire et d'un remboursement d'impôt produit un problème de traçabilité qu'un comptable attentif ne pourra peut-être pas résoudre. La disposition est la même. La discipline documentaire nécessaire pour s'en prévaloir ne l'est pas, et elle vous incombe entièrement, du premier versement jusqu'à la dernière écriture.

Ceci n'est pas un conseil fiscal, le cabinet ne donne pas de conseils fiscaux, et la question appartient à un CPA avant que l'argent bouge et non après la production de la déclaration.

Que demande chacune à la personne qui la détient?

Des choses différentes, et c'est dans l'exigence que se produit l'essentiel des échecs, et non dans la mécanique.

Une facilité exige que vous teniez un dossier qu'un prêteur a envie de regarder. Revenu documenté, baux en règle, service de la dette à l'intérieur des ratios, aucune surprise au dossier de crédit. Ce travail est continu et non ponctuel, et le propriétaire qui le laisse glisser apprend au moment le moins commode que la limite n'a pas suivi le portefeuille.

Un contrat exige la prime, à temps, pendant longtemps. C'est toute l'obligation, et elle est plus exigeante qu'elle n'en a l'air, parce qu'une prime est facile à payer l'année où tout est loué et difficile l'année de la vacance et de la cotisation spéciale. Un contrat financé agressivement pendant une bonne période puis abandonné pendant une mauvaise livre le pire des deux: les coûts du début ont été payés et la valeur ultérieure n'a jamais été atteinte. C'est l'échec le plus courant, et il est le plus évitable.

Il existe une réponse de conception à cela, et elle devrait être discutée avant l'émission d'un contrat et non après. Un contrat peut être structuré avec une prime exigée plus faible et un dépôt additionnel facultatif, de sorte que l'obligation à laquelle vous devez faire face une mauvaise année soit petite et que le montant que vous choisissez d'ajouter une bonne année ne soit pas bloqué. La disponibilité de cette structure et son coût dépendent de l'assureur et du contrat, et c'est une question à poser à l'étape de la proposition, parce que la forme du financement est largement fixée une fois le contrat rédigé, et la corriger ensuite coûte plus cher que de la poser correctement.

Laquelle un propriétaire devrait-il utiliser en premier?

La facilité, dans presque toute situation ordinaire, et un cabinet qui dit le contraire ne vous parle pas franchement.

Elle est plus grande, elle est habituellement moins chère, et la tirer ne coûte rien avant que vous la tiriez. Pour une fournaise, une toiture, une vacance, un dépôt sur une acquisition que vous prévoyez conclure, la facilité est le bon premier réflexe et le contrat ne devrait pas être touché. Utiliser d'abord la source la plus chère et la plus petite est une habitude qui coûte de l'argent sans rien apporter, année après année.

Le contrat est pour le deuxième réflexe. Il est pour l'année où la facilité est réduite, pour le mois où le prêteur révise son exposition au locatif, pour la période qui suit une mauvaise location, quand le dossier n'a plus l'allure qu'il avait en janvier. Détenir une source qu'aucune institution ne révise vaut la peine précisément parce que ce n'est jamais la première chose vers laquelle on se tourne, et qu'elle est donc encore là le jour où elle compte.

À qui convient chacune

Une marge de crédit convient à tout propriétaire qui détient de la valeur nette, sans réserve. Il n'existe presque aucune version d'un portefeuille établi où disposer d'une facilité inutilisée serait une erreur. C'est l'optionalité la moins chère qui existe en finances personnelles au Canada, et elle se demande avant d'en avoir besoin.

Une avance sur contrat convient au propriétaire dont le portefeuille se porte déjà lui-même, dont l'horizon dépasse la prochaine décennie, et qui a vu une facilité être réduite au moins une fois, ou qui a écouté attentivement quelqu'un qui l'a vécu. Elle convient au propriétaire qui veut aussi l'assurance, parce que la prime achète cela d'abord et la valeur accessible ensuite. Elle ne convient pas au propriétaire qui finance un contrat afin de se créer une facilité d'emprunt, parce qu'un contrat est un mauvais moyen d'acheter une facilité d'emprunt, et un moyen coûteux. Si l'assurance elle-même ne vous intéresse pas, la question est réglée.

L'endroit où le capital devrait dormir entre les deux est exposé dans où attend le capital entre deux immeubles. Ce que l'avance peut et ne peut pas faire pour une acquisition se trouve dans avance sur contrat pour la prochaine mise de fonds, et les arguments contraires sont réunis dans ce qu'une avance sur contrat ne peut pas faire. L'arrangement dans son ensemble est décrit sur la page des investisseurs immobiliers.