Intérêts d'une avance affectée à un immeuble locatif

Un investisseur prend une avance sur un contrat avec participation, l'affecte à un immeuble locatif, et pose la question évidente à la fin de l'année. L'intérêt est-il déductible? On la pose chaque printemps, habituellement en mars, et habituellement trop tard pour corriger la preuve. La question est simple; la réponse dépend entièrement de ce que vous avez fait au moment du versement.

La réponse a un cadre juridique précis, aucune résolution générale, et une seule habitude pratique qui en décide plus souvent que la loi. Cette page expose le cadre, l'habitude, et les documents qui tiennent la position ensemble. L'habitude coûte vingt minutes et elle vaut des années de déductions. Ce sont trois choses à mettre en place une fois, et elles servent ensuite à chaque avance.

Que dit réellement la Loi de l'impôt sur le revenu?

L'article 20(1)c) permet la déduction, dans le calcul du revenu, de l'intérêt payé ou payable sur de l'argent emprunté et utilisé en vue de tirer un revenu d'une entreprise ou d'un bien. Une seule phrase de la loi gouverne toute la question. Il vaut la peine de la lire lentement au moins une fois dans sa vie.

Quatre éléments logent dans cette phrase et chacun compte. Il faut de l'argent emprunté. Il faut une obligation légale de payer un intérêt dessus. L'argent doit avoir été utilisé en vue de tirer un revenu d'une entreprise ou d'un bien. Et le montant doit être raisonnable. Qu'un seul des quatre manque et la déduction n'est pas disponible, si sensé que l'arrangement ait pu paraître. Le quatrième élément, la raisonnabilité, se discute rarement et existe pourtant.

Remarquez les mots absents. La disposition ne nomme pas le prêteur. Elle ne distingue pas une banque d'une caisse ni d'un assureur. Une avance consentie par un assureur sur la valeur d'un contrat est de l'argent emprunté au sens ordinaire de l'expression, et elle s'analyse sur les mêmes quatre éléments. L'identité du prêteur n'a jamais été la question que pose la disposition. Le mot assureur ne figure nulle part dans le texte. C'est l'usage qui est examiné, jamais la nature de l'institution qui a prêté.

C'est la bonne nouvelle pour un investisseur, et c'est aussi là que s'arrête l'utilité d'une réponse générale, parce que le troisième élément est une question sur votre argent et non sur la loi. La loi est générale; vos faits ne le sont pas. Aucune page générale ne peut trancher une question qui porte sur vos propres relevés.

Qu'est-ce que le critère de l'usage direct?

La déduction suit les dollars empruntés jusqu'à ce à quoi ils ont réellement servi. Ce sont les dollars qu'on retrace, pas les intentions. L'intention se raconte; les dollars se retracent.

C'est la partie que les gens trouvent contre-intuitive. Le critère ne demande pas ce que vous aviez en tête, ce que vous avez dit à qui que ce soit, ni quel a été l'effet global sur vos finances. Il demande à quoi ces dollars-là ont servi. De l'argent emprunté et affecté à l'achat d'un bien producteur de revenu le satisfait. Le même montant emprunté et affecté à la rénovation d'une résidence principale ne le satisfait pas, même si l'emprunt est garanti par un immeuble locatif et même si vous auriez autrement eu des liquidités disponibles pour le locatif. L'objet est une question de destination de l'argent et non de pensée. Beaucoup de gens trouvent cela injuste, et l'analyse ne change pas pour autant.

Deux situations produisent donc la même réponse juridique et des réponses pratiques opposées. Une avance versée par l'assureur dans un compte dédié puis de là au notaire à une clôture se retrace dollar pour dollar. Une avance déposée dans un compte d'exploitation contenant des loyers, un salaire et un remboursement, puis dépensée sur quatre mois, se mêle à de l'argent d'une autre nature, et l'argument de traçabilité devient difficile ou impossible. L'un de ces investisseurs peut prouver son cas en une page et l'autre ne peut pas le prouver du tout. Le second investisseur n'a rien fait de mal; il n'a simplement rien conservé.

Rien dans la loi n'a changé entre ces deux cas. Votre preuve, elle, a changé, et la preuve est la partie que vous contrôlez entièrement. La différence entre un dossier propre et un dossier mêlé tient à une seule décision bancaire. Cette décision se prend une fois, avant le versement, et jamais après.

Que faut-il faire au moment de l'avance?

Une seule chose, et elle prend une vingtaine de minutes. Vingt minutes au départ remplacent une journée de reconstitution plus tard. Un compte ouvert pour une seule opération règle le problème à la source.

Ouvrez un compte qui ne contient rien d'autre. Faites-y déposer l'avance par l'assureur. Payez de ce compte directement la partie qui doit être payée: le notaire ou l'avocat à une clôture, l'entrepreneur pour une réparation, le vendeur pour une acquisition. Conservez le relevé. Un compte dédié est la planification fiscale la moins chère dont dispose un propriétaire. Le trajet de l'argent doit se lire sur un seul relevé, du début à la fin.

Cette seule habitude préserve définitivement l'argument de traçabilité. Elle ne coûte rien, elle survit à un changement de comptable, et elle répond en une page à une question qui exige autrement une journée de travail médico-légal à travers quatre mois d'opérations. Quiconque lira le dossier dans cinq ans devrait pouvoir reconstituer la transaction à partir de lui seul. Un dossier qui se reconstitue tout seul vaut mieux qu'un souvenir précis.

Il y a deux autres éléments à réunir la même semaine. La confirmation écrite par l'assureur du taux de l'avance et du mode d'imputation des intérêts. Et une note au dossier consignant la date, le montant et ce que l'avance a payé, en une phrase. Trois ans plus tard, cette note est le seul document d'intention qui existe. La mémoire n'est pas un document, et trois ans suffisent à l'effacer. Une phrase écrite le jour même vaut mieux qu'une heure de reconstitution trois ans plus tard.

Que doit fournir l'assureur?

Un relevé des intérêts imputés pour l'année d'imposition, et il faut habituellement le demander. L'assureur le produira, et seulement si on le lui demande. Ce qui n'est pas demandé n'est généralement pas envoyé.

Les assureurs diffèrent dans ce qu'ils envoient d'office. Certains incluent l'intérêt au relevé annuel, d'autres produisent un document distinct sur demande, et d'autres ne l'émettent qu'après la clôture de l'année civile. Aucun ne sait que vous comptez réclamer une déduction, donc aucun n'en fait une priorité. Personne, chez l'assureur, ne sait ce que vous prévoyez réclamer. Chaque assureur a sa propre pratique et aucune n'est devinable.

Demandez par écrit, en janvier, un relevé des intérêts imputés sur l'avance pour l'année précédente. Conservez la demande et la réponse. Si l'assureur est lent, c'est une raison de demander plus tôt l'année suivante et non une raison d'estimer, parce qu'un montant d'intérêt estimé est une ligne faible dans une déclaration. Demandez en janvier et la réponse arrive avant l'échéance de production. Un chiffre exact vaut mieux qu'un chiffre plausible dans une déclaration.

Posez une question de plus pendant que vous y êtes, nommément: une avance impayée modifie-t-elle le traitement des participations sur le contrat? La pratique varie d'un assureur à l'autre. Cela n'a rien à voir avec la déduction et tout à voir avec la compréhension de ce que fait le contrat, et la réponse appartient à votre dossier. Un seul appel couvre les deux questions si vous les avez écrites d'avance. Deux questions, un appel, et une réponse qui reste valable pour des années.

La société change-t-elle l'analyse?

La même disposition s'applique, et l'entité qui a emprunté et celle qui gagne le revenu doivent concorder. Deux entités, ce sont deux séries de faits, et la disposition regarde chacune séparément. Une structure mal comprise coûte plus cher que n'importe quel taux d'avance.

Lorsqu'une société détient le contrat, prend l'avance et détient l'immeuble locatif, l'analyse se déroule à l'intérieur de la société et l'intérêt est examiné au regard de sa fin productrice de revenu. Lorsque le particulier détient le contrat, prend l'avance personnellement, puis prête ou apporte l'argent à une société qui détient les immeubles, une autre série de questions se pose sur la nature de ce transfert et sur ce que le particulier en tire. L'alignement entre l'emprunteur et celui qui gagne le revenu est ce que l'analyse vérifie. L'entité qui emprunte et celle qui gagne doivent être la même, ou le lien doit être documenté.

Cette seconde structure est courante et c'est là que les investisseurs s'embourbent sans s'en apercevoir. L'argent a traversé entre deux contribuables, et une déduction réclamée par l'un pour de l'argent employé par l'autre a besoin d'un fondement. Les prêts à l'actionnaire, l'intérêt exigé entre parties liées et les règles d'attribution peuvent tous être en cause, et rien de cela ne se tranche sur un site web. Deux contribuables, deux fins, et une déduction qui doit être méritée par le bon des deux. Ces règles existent précisément pour les mouvements entre parties liées.

Apportez la structure à un CPA avant l'avance et non après. Cette conversation coûte une heure et l'autre option coûte une nouvelle cotisation. Une heure de conseil avant l'avance coûte moins cher qu'une nouvelle cotisation après. Le coût d'une heure de conseil est connu; le coût d'une cotisation ne l'est pas.

Et l'intérêt sur un contrat cédé en garantie?

C'est une autre disposition et un autre arrangement, et on les confond fréquemment. Les deux arrangements partagent un nom dans la conversation et presque rien d'autre. La confusion entre les deux est la plus fréquente de tout ce domaine.

Une avance sur contrat est un versement de l'assureur sur la valeur du contrat lui-même. Un prêt garanti par cession est de l'argent emprunté d'un prêteur, habituellement une banque, avec le contrat cédé à ce prêteur en garantie. Le second est un prêt conventionnel d'un tiers, et l'intérêt s'y analyse selon le même critère d'usage de l'article 20(1)c). Savoir lequel des deux vous détenez est la première étape de toute question à leur sujet. Le nom du prêteur sur le document répond à la question en deux secondes.

Là où les deux divergent, c'est dans une déduction distincte qui n'existe que pour l'arrangement par cession. L'article 20(1)e.2) permet, dans des circonstances définies, la déduction du moindre des primes payables et du coût net de l'assurance pure d'un contrat cédé en garantie à une institution financière véritable, lorsque la cession est exigée par le prêteur et que l'intérêt est lui-même déductible. Cette disposition comporte des conditions, elle ne s'applique pas à une avance de l'assureur, et elle n'est pas une raison de choisir un arrangement et non l'autre. Lisez l'article lui-même et non une description avant de vous fier à quoi que ce soit d'écrit ici. Une disposition avec des conditions n'est pas une disposition générale.

Quiconque compare les deux devrait le faire sur le portrait complet, et le faire avec un CPA, parce que l'écart fiscal est un attribut parmi plusieurs. Le traitement fiscal est un attribut parmi d'autres, et il ne devrait pas décider seul du choix. Le choix se fait sur l'ensemble des attributs, pas sur la fiscalité seule.

À quoi ressemble une mauvaise position de traçabilité?

Quatre motifs, et tous sont courants. Chacun des quatre se corrige à la prochaine avance et aucun ne se corrige sur la dernière. Aucun des quatre n'est rare et tous sont évitables.

Une avance déposée dans le compte qui reçoit les loyers, suivie de dépenses étalées sur plusieurs mois. Les dollars sont mêlés et personne ne peut dire lesquels avaient été empruntés. L'avance se trouve dans le même bassin que tout le reste et rien ne l'en distingue ensuite.

Une avance affectée en partie à un immeuble et en partie à quelque chose de personnel, sans trace de la répartition. Une portion peut être déductible et la portion est indémontrable. Une répartition évidente le jour même devient invisible deux ans plus tard sans une note.

Une avance remboursée puis tirée de nouveau pour un autre usage, le titulaire présumant que la qualification d'origine se reporte. Elle ne se reporte pas. Chaque avance se retrace sur son propre usage. Chaque avance est une nouvelle série de faits et un nouvel exercice de traçabilité.

Et une avance employée à payer les primes du contrat lui-même. L'intérêt sur de l'argent emprunté pour payer une prime d'assurance vie n'est généralement pas déductible, parce que la fin n'est pas de tirer un revenu d'une entreprise ou d'un bien, et c'est le motif que la documentation enthousiaste suggère le plus souvent et qui est le plus souvent faux. Le financement des primes est l'endroit où cette documentation dépasse la mesure, et elle la dépasse vers une disposition qui ne s'applique pas.

Une séquence, sans chiffres

Trois étapes, dans l'ordre, sans rien inventer et sans montants, parce qu'un montant inventé pour un exemple est un montant que quelqu'un citera ensuite. Les montants changent d'un dossier à l'autre; la séquence ne change jamais.

Avant l'avance. L'investisseur identifie l'immeuble, prévient le courtier hypothécaire qu'une partie de la mise de fonds sera empruntée, confirme par écrit la valeur d'emprunt disponible auprès de l'assureur, et ouvre un compte qui ne contiendra que l'avance. Rien de tout cela n'exige que la décision soit finale. Tout cela prend un après-midi. Un après-midi de préparation supprime toute improvisation le jour de la clôture.

Au moment de l'avance. La demande écrite part chez l'assureur. L'argent arrive dans le compte dédié et en sort d'un seul mouvement, vers le notaire, à temps pour la clôture. L'investisseur écrit une ligne au dossier: la date, le montant, l'immeuble. Le relevé bancaire de ce compte, pour ce mois, est enregistré comme fichier et non laissé à télécharger plus tard, parce que l'accès aux anciens relevés a tendance à expirer. Un fichier enregistré ne dépend d'aucun portail bancaire.

Après la fin de l'année. En janvier, l'investisseur demande par écrit à l'assureur un relevé des intérêts imputés pour l'année civile précédente. Ce relevé, les deux pièces bancaires et la note d'une ligne vont au comptable avec le reste des papiers de l'immeuble. Le comptable confirme la position ou explique ce qui manque, et les deux réponses arrivent à temps pour agir. Janvier est le bon mois pour cette demande, chaque année.

Rien dans cette séquence n'est difficile et rien ne se reconstitue après coup. C'est tout l'argument en faveur de la faire dans l'ordre.

Que faut-il apporter au comptable?

Cinq documents, dans une enveloppe, une fois par année. Une enveloppe complète règle en quelques minutes ce qu'une enveloppe incomplète met une journée à régler. Une fois par année, et toujours au même moment.

Le relevé des intérêts imputés de l'assureur pour l'année. Le relevé bancaire montrant l'arrivée de l'avance. Le relevé ou le registre en fiducie montrant sa sortie, vers le notaire, l'entrepreneur ou le vendeur. La note consignant la date, le montant et l'objet. Et les registres de l'immeuble pour l'année, pour que la fin productrice de revenu soit visible à côté de l'emprunt. La constitution du dossier est la partie coûteuse, et vous pouvez la faire vous-même gratuitement. Ces cinq pièces tiennent dans une chemise et répondent à toutes les questions.

Remettez-les ensemble et non au fil des questions. Un comptable qui reçoit un jeu complet vous dira en quelques minutes si la position tient. Un comptable qui doit l'assembler facturera l'assemblage et pourra conclure que la position n'est pas soutenable, ce qui est un pire résultat que de payer une heure de conseil au départ. Donnez au comptable une position plutôt qu'un casse-tête.

Rien de cela n'est un conseil fiscal et le cabinet ne donne pas de conseils fiscaux. Le traitement de l'avance elle-même est exposé dans avance sur contrat pour la prochaine mise de fonds, et la discipline de remboursement qui garde le montant d'intérêt petit se trouve dans rembourser une avance sur contrat avec les loyers.

À qui cela s'applique

À tout investisseur qui a pris ou envisage une avance sur un contrat et compte l'employer dans un portefeuille locatif. Ce groupe s'élargit chaque année, à mesure que la documentation sur le sujet se répand. Le sujet circule, et la documentation qui circule avec lui n'est pas toujours exacte.

Cela s'applique avec une force particulière à l'investisseur qui a déjà pris une avance et l'a déposée dans un compte général, parce que la position est plus faible qu'il ne le croit et que la correction pour la prochaine avance est simple. La prochaine avance peut être traitée correctement quoi qu'il soit arrivé à la dernière. Rien de ce qui est fait ne s'annule, et tout ce qui vient ensuite peut être propre.

Cela s'applique à l'investisseur dont les immeubles sont dans une société, parce que la question de structure se pose avant la question de déduction et doit être réglée en premier. La structure d'abord, la déduction ensuite, et jamais l'inverse.

Cela s'applique moins à l'investisseur qui ne réclame pas l'intérêt du tout, ce qui est une position légitime et plus courante que la documentation ne le laisse croire. Une avance prise à des fins personnelles, sans déduction réclamée, ne soulève aucune de ces questions et n'exige aucune de ces pièces. Ne pas réclamer est un choix, et c'est un choix propre. La simplicité a aussi de la valeur, et elle mérite d'être choisie en connaissance de cause.

L'arrangement au complet est décrit sur la page des investisseurs immobiliers.