Ce qu'une avance sur contrat ne peut pas faire

Presque tout ce qui s'écrit sur ce sujet vient de gens qui veulent le vendre, et ces textes partagent une même forme: le mécanisme est décrit correctement, les limites sont omises, et le lecteur se forme une impression que le mécanisme seul ne soutient pas, et que personne n'a formellement affirmée.

Cette page, ce sont précisément les limites. Elle se trouve sur le site d'un cabinet d'assurance parce qu'un investisseur a le droit de lire les arguments contraires avant les arguments favorables, et parce que les objections ci-dessous viendront de toute façon à l'esprit d'une personne compétente. Autant qu'elles arrivent avec l'arithmétique attachée, et sans qu'il faille aller la chercher ailleurs.

Elle ne peut pas acheter un immeuble

Commençons par l'affirmation qui fait le plus de dégâts de toutes celles qui circulent, parce que c'est celle qui amène les gens vers ce sujet et celle qui est la plus éloignée de la vérité une fois les chiffres posés.

La valeur accumulée d'un contrat avec participation financé depuis dix ans est une fraction du prix d'un immeuble locatif dans tout marché canadien où il vaut la peine d'acheter. L'assureur avance une portion de cette valeur accumulée et non la totalité. Deux réductions, appliquées à un chiffre qui n'a jamais approché un prix d'achat au départ, de près comme de loin.

Il n'existe aucune taille de contrat qui règle cela pour un investisseur en activité. Pour contenir assez de valeur accumulée afin d'acheter un immeuble comptant, les primes devraient représenter un multiple de ce que presque quiconque lit ceci peut engager, soutenu pendant des décennies, et le temps que cette valeur existe, l'investisseur aurait acheté plusieurs immeubles avec l'argent. Quiconque présente une avance sur contrat comme une voie vers l'acquisition d'immeubles sans financement conventionnel décrit un arrangement qui n'existe pas à l'échelle qu'il sous-entend, et l'écart n'est pas une question de quelques points.

Elle n'est pas plus grande qu'un refinancement ou une marge

La deuxième affirmation qui s'effondre dès qu'on la met devant l'arithmétique est que cela remplace l'emprunt conventionnel, en tout ou en partie.

Un refinancement sur un immeuble à forte valeur nette libère une somme mesurée sur une valeur estimative. Une marge garantie sur le même immeuble se mesure de la même façon. La valeur accumulée d'un contrat se mesure sur les primes versées et le temps écoulé, et pendant l'essentiel de la vie active d'un investisseur elle est de loin le plus petit des trois nombres, et l'écart se voit au premier coup d'œil.

L'écart se referme quelque peu sur des décennies, et il ne se referme jamais pour un portefeuille important. L'investisseur qui bâtit un arrangement en s'attendant à ce que le contrat devienne la source principale de capital l'a bâti sur une projection qui n'arrive pas. Le contrat est une source d'appoint dotée d'un attribut distinctif, et cet attribut est la certitude et non la taille, ce qui est utile mais ne se substitue jamais à un volume.

Elle n'est pas disponible tôt

Un contrat financé depuis deux ou trois ans contient bien moins que ce qui y a été versé, parce que les frais d'acquisition d'un contrat pèsent surtout au début, et pèsent lourdement.

Ce n'est pas un défaut de conception, et ce n'est pas non plus quelque chose qu'une meilleure illustration viendrait corriger. C'est ainsi que le contrat fonctionne, et la conversation de vente qui passe là-dessus produit la déception la plus courante de tout ce sujet. L'investisseur qui finance un contrat en mars et s'attend à y puiser de façon significative en septembre s'est fait vendre un calendrier que le produit ne possède pas et n'a jamais possédé.

La formulation honnête est que les premières années sont le prix des années suivantes. L'investisseur qui ne peut pas accepter plusieurs années de versements avant que la valeur accumulée devienne utile ne devrait pas commencer, parce qu'arrêter à mi-chemin livre le pire résultat possible: les coûts du début ont été payés, la valeur ultérieure n'a jamais été atteinte, et l'argent aurait fait davantage dans un compte d'épargne ordinaire, sans aucune complication.

Elle ne fonctionne pas sans que la prime soit payée

Toutes les autres limites énumérées sur cette page décrivent ce que l'arrangement ne fera pas pour vous. Celle-ci décrit ce qu'il exige de vous, et c'est l'exigence qui met fin à plus d'arrangements de ce genre que n'importe quelle caractéristique de produit ou de marché.

Un contrat avec participation exige des primes, à temps, pendant très longtemps. Le revenu d'un propriétaire n'est pas un salaire. Il bouge avec le taux d'occupation, avec les renouvellements, avec l'année où une toiture est remplacée et l'année où un locataire cesse de payer, et une prime confortable quand trois logements sont loués devient une tout autre proposition quand l'un d'eux ne l'est plus.

L'échec que cela produit est précis, et c'est le pire résultat disponible dans tout ce sujet. Un contrat financé généreusement pendant une bonne période puis abandonné pendant une mauvaise a encaissé les coûts du début et livré aucune de la valeur ultérieure. Le titulaire aurait mieux fait de ne jamais commencer, et le savoir d'avance est précisément la raison de le dire ici et non de le laisser découvrir.

Il existe une réponse de conception, et elle appartient à la conversation avant l'émission d'un contrat. Une prime exigée assez basse pour être versée la pire année que le portefeuille puisse plausiblement connaître, avec un dépôt additionnel facultatif employé les bonnes années, place l'obligation là où un investisseur peut réellement la tenir. La disponibilité de cette structure et son coût dépendent de l'assureur, ce qui en fait une question pour l'étape de la proposition et non une découverte à la quatrième année.

Elle n'est pas gratuite

L'affirmation selon laquelle une avance ne coûte rien parce que la valeur de rachat continue de croître est la fausseté la plus persistante de ce domaine, et elle fonctionne en retirant discrètement l'un des deux chiffres de l'équation.

Les deux chiffres sont réels et vérifiables. La valeur accumulée demeure dans le contrat et continue de participer pendant que l'avance est impayée, et c'est la partie que les enthousiastes citent. Un intérêt court aussi sur l'avance dès le jour du versement, au taux que fixe le contrat, que l'immeuble performe ou non, et certains assureurs ajustent le traitement des participations sur les contrats portant une avance impayée. Posez la question nommément et non de présumer dans un sens ou dans l'autre.

L'écart net entre ces deux chiffres est un écart. Il peut être positif. Il peut être négatif. Il n'est garanti dans aucune direction, et une présentation qui ne vous montre que le côté crédité vous a montré la moitié d'une soustraction. Demandez les deux chiffres, pour le même contrat, pour la même année, sur la même page, et gardez cette page.

Elle réduit ce que votre famille reçoit si vous ne la remboursez jamais

C'est la limite qui reçoit le moins d'attention de toutes, et c'est aussi celle qui frappe le plus fort quand elle se réalise.

Une avance impayée et les intérêts accumulés réduisent le capital-décès versé au bénéficiaire. Aucune facture distincte n'est émise, aucun rappel annuel n'est envoyé, aucun calendrier de remboursement n'est exigé, et c'est exactement pourquoi les avances dérivent, année après année, sans que personne y pense. Un investisseur tire pour un dépôt à la onzième année, l'immeuble performe, l'avance n'est jamais éteinte, et vingt ans d'intérêts accumulés sont retranchés d'un versement sur lequel une famille comptait au pire moment de sa vie.

Rien dans le contrat n'empêche cela et rien dans le mécanisme ne le corrige. La seule correction est la discipline du titulaire: un calendrier de remboursement artificiel, traité comme si un prêteur l'avait imposé, exécuté par virement automatique à côté de toutes les autres obligations. L'investisseur qui sait qu'il ne le fera pas devrait peser cette limite lourdement, parce que c'est la seule limite de cette page qui retombe sur quelqu'un d'autre que lui.

Elle ne protège pas à elle seule un portefeuille d'une mauvaise année

On décrit parfois un contrat comme si le simple fait de le détenir rendait un portefeuille durable. Ce n'est pas le cas, et les investisseurs qui l'apprennent l'apprennent l'année où ils comptaient dessus, ce qui est le plus mauvais moment pour l'apprendre.

Une mauvaise année dans un portefeuille locatif, ce sont habituellement plusieurs choses à la fois: une vacance, un renouvellement à un taux plus élevé, une réparation qui ne peut pas attendre, et un prêteur qui révise le dossier. La valeur accumulée d'un contrat répond exactement à l'une de ces choses, et seulement à hauteur de ce qu'elle contient. Elle n'abaisse pas le taux de renouvellement, elle ne remplit pas le logement, et elle ne change pas l'opinion du prêteur sur votre dossier.

Ce qui porte réellement un portefeuille à travers une mauvaise année est l'ensemble ennuyeux: des immeubles achetés à des prix qui fonctionnent à un taux supérieur à celui d'aujourd'hui, des baux en règle et à jour, une réserve liquide dimensionnée au nombre de portes et non à une seule, et une dette qu'on a laissée s'amortir quelque part. À côté de cet ensemble, un contrat est une couche supplémentaire utile. En l'absence de cet ensemble, c'est une petite somme d'argent qui arrive trop tard pour changer le résultat de l'année.

La séquence compte ici davantage que le produit, et l'investisseur à qui l'on propose un contrat avant que ces quatre éléments soient en place se fait proposer la cinquième chose en premier, ce qui n'est pas un service.

Elle ne peut pas être reconçue après l'émission

La structure de financement d'un contrat avec participation est en grande partie fixée au moment même de sa rédaction, et cette limite est rarement expliquée au moment où l'on pourrait encore y faire quelque chose, c'est-à-dire avant la signature.

Un contrat conçu pour une valeur accessible dans les premières années et au milieu du parcours ne ressemble pas à un contrat conçu pour un capital-décès maximal par dollar de prime. La proportion de la prime qui va à la couverture de base par rapport aux dépôts additionnels, la disponibilité d'un dépôt facultatif, la structure des avenants: ce sont des décisions prises sur la proposition, et elles fixent la forme du contrat pour toute sa durée.

Le titulaire qui découvre à la septième année que le contrat a été bâti pour un autre objectif dispose de recours limités. Certains ajustements sont possibles avec l'accord de l'assureur, et plusieurs d'entre eux ont des conséquences fiscales qui appellent un comptable. Recommencer signifie recommencer les premières années, à un âge plus avancé et à un coût d'assurance plus élevé, ce qui est rarement un bon échange.

La conséquence pratique est une question à poser avant de signer et non après: à quoi ce contrat est-il destiné, et à quoi ressemblerait-il s'il était conçu pour l'autre objectif. Tout professionnel incapable de répondre à cela avec deux illustrations côte à côte n'est pas le bon professionnel pour ce travail précis, et il vaut mieux le savoir tout de suite.

Elle ne cache rien à un prêteur

Une avance sur contrat n'est pas déclarée aux agences d'évaluation du crédit canadiennes, et cela est exact. C'est exact, et c'est exactement de là que vient une très mauvaise idée.

L'argent arrive tout de même dans un compte bancaire. Les relevés le montrent tout de même. Les prêteurs canadiens s'informent de la provenance d'une mise de fonds, demandent davantage de mois d'historique lorsqu'un dépôt important apparaît, et savent d'expérience lire exactement ce schéma. Une mise de fonds empruntée est une chose que les prêteurs traitent chaque semaine, avec des conditions et parfois un ajustement de prix, et la transaction se conclut.

Une mise de fonds empruntée non divulguée est une tout autre affaire. Le dossier porte désormais un problème de crédibilité, les questions du prêteur s'élargissent au fil de l'examen, et l'investisseur a transformé une conversation ordinaire en une conversation coûteuse. Divulguez-la dès le départ. Personne ne l'a jamais regretté, et beaucoup ont regretté l'inverse, parfois durablement.

Elle ne concurrence pas l'immobilier sur le rendement

L'investisseur qui compare un contrat avec participation à un portefeuille locatif en regardant la seule croissance conclura que le contrat est un mauvais placement, et la conclusion est juste parce que la prémisse est fausse.

C'est de l'assurance. Ce n'est pas un placement, ce n'est pas présenté ici comme tel, et le comparer à de l'immobilier avec levier sur le rendement revient à comparer deux instruments qui font des travaux différents. Un immeuble produit un revenu, se lève, s'apprécie et porte un risque de vacance, de locataire, d'entretien et de taux d'intérêt. Un contrat avec participation produit un capital-décès, accumule une valeur contractuelle, et ne porte presque aucun de ces risques ni presque aucun de ces gains potentiels. Ce sont deux outils distincts, et ils ne se concurrencent pas.

La bonne comparaison pour un contrat se fait avec les autres endroits où le capital attend entre deux transactions, là où il tient sa place et où la comparaison est exposée attribut par attribut dans où attend le capital entre deux immeubles. Face à un portefeuille d'immeubles sur le rendement, il perd. Et c'est normal.

Le vocabulaire en promet trop

Les expressions rattachées à ce sujet en constituent la critique la plus juste qu'on puisse en faire, et elles ne sont pas défendues ici, ni atténuées.

Un langage qui laisse entendre l'existence d'une institution privée, ou qui décrit l'arrangement comme une façon de capter les profits du financement, emprunte un vocabulaire à un secteur réglementé tout autrement et crée des attentes que le contrat ne peut pas satisfaire. Rien n'est constitué en société, aucun dépôt n'est reçu, aucune charte n'a été délivrée, et la valeur accumulée est une valeur contractuelle qui dépend de la solvabilité de l'assureur émetteur, protégée dans les limites publiées par Assuris plutôt que garantie par un gouvernement.

Le mécanisme sous-jacent est bien plus ancien que les noms qu'on lui applique. L'assurance vie entière avec participation et sa disposition d'avance existaient au Canada depuis bien plus d'un siècle avant que quiconque propose de les utiliser ainsi. Le lecteur qui retire le vocabulaire et regarde le contrat regarde quelque chose de modeste, de durable et de lent, et c'est une description juste et non une critique, et c'est ainsi qu'il faut le lire, sans enthousiasme excessif ni mépris.

Le traitement fiscal n'est pas automatique

Deux choses sont couramment présumées dans ce domaine, et aucune des deux n'est automatique.

La première est que la croissance à l'intérieur d'un contrat est à l'abri de l'impôt sans condition. Un contrat doit demeurer exonéré au sens de l'article 306 du Règlement de l'impôt sur le revenu pour que l'accumulation échappe à l'imposition annuelle, et un contrat peut être surfinancé au-delà de cette limite. La conception à l'émission en décide, ce qui est une autre raison pour laquelle la structure de financement se règle avant la rédaction du contrat et non après coup.

La seconde est que l'intérêt sur une avance affectée à une acquisition locative est déductible. Il peut l'être, en vertu de l'article 20(1)c), et le résultat dépend de l'usage direct des fonds et de la preuve de traçabilité et non de l'intention. De l'argent mêlé dans un compte général est la façon habituelle de perdre cet argument. Rien de cela n'est un conseil fiscal, le cabinet ne donne pas de conseils fiscaux, et la question appartient à un CPA avant que l'argent bouge, jamais après la production de la déclaration, où il est trop tard pour corriger la piste.

Elle ne supprime pas la souscription

Un contrat avec participation doit d'abord être émis avant que tout ceci s'applique, et l'émettre suppose d'être souscrit, une étape que les investisseurs sautent dans leur planification parce qu'elle ne porte pas sur l'argent mais sur la personne.

La santé, les antécédents familiaux, les voyages et la profession entrent tous dans l'évaluation, chacun à sa façon. Une proposition n'est pas un contrat, et une illustration préparée aux taux standards n'est pas la promesse que des taux standards seront offerts. L'investisseur qui bâtit un plan de capital autour d'un contrat qui n'a pas encore été émis l'a bâti sur une hypothèse qui appartient à un souscripteur médical et non à un planificateur.

La conséquence sur le calendrier compte pour quiconque imagine cela disponible sur demande. La souscription prend des semaines, parfois davantage lorsqu'on réclame des dossiers à un médecin, et elle ne s'accélère pas parce qu'un immeuble est arrivé sur le marché. Le contrat doit exister, et exister depuis plusieurs années déjà, avant de pouvoir faire quoi que ce soit d'utile pour une acquisition.

Il en découle aussi un point d'ordre qui mérite d'être dit clairement. Si l'assurance doit faire partie d'un arrangement, le moment d'être souscrit est pendant que la santé est bonne, et non plus tard, quand cela compte. C'est un argument sur l'assurance et non sur le capital, et c'est l'argument le plus défendable de toute cette page, et le seul qui pousse vers l'avant et non vers l'arrière.

Qui devrait dire non

L'investisseur dont les immeubles ne s'autofinancent pas encore. Le portefeuille demeure la priorité à cette étape, et financer un contrat lui retire des dollars dont il a besoin.

L'investisseur qui a besoin de chaque dollar disponible pour la prochaine acquisition. L'argent qui finance un contrat est de l'argent non déployé, et en phase d'accumulation cet échange est habituellement le mauvais des deux.

L'investisseur qui porte des dettes de consommation coûteuses, ou qui ne détient aucune réserve liquide. Les deux passent en premier, sans discussion, et l'arithmétique n'est même pas serrée.

L'investisseur dont l'horizon est inférieur à dix ans, parce que les premières années sont les plus faibles et que l'arrangement se juge sur des décennies et non sur un cycle.

Et l'investisseur qui ne veut pas l'assurance. La prime achète le capital-décès d'abord et la valeur accessible ensuite, et celui qui n'a aucun usage pour la première moitié achète une façon coûteuse et lente d'obtenir la seconde, ce qui est rarement une bonne affaire.

Pour une large part des gens qui posent la question, non est la bonne réponse, et il vaut mieux l'entendre au début. Ceux à qui cela convient sont décrits, avec l'arrangement au complet, sur la page des investisseurs immobiliers, et les questions pratiques sur l'usage d'une avance se trouvent dans avance sur contrat pour la prochaine mise de fonds et refinancer ou avance sur contrat pour recycler le capital.