Refinancer ou avance sur contrat pour recycler le capital

Tout portefeuille atteint un moment où les immeubles valent plus qu'avant et où le propriétaire veut faire quelque chose de la différence. Les hypothèques se remboursent depuis des années, les évaluations ont bougé, et plusieurs centaines de milliers de dollars de valeur dorment dans de la brique qui ne se dépense pas et que personne ne veut vendre.

Y accéder s'appelle recycler le capital, et il y a trois façons honnêtes de le faire. Vendre, ce qui met fin à la détention et déclenche l'impôt. Refinancer, ce que la plupart des investisseurs veulent dire. Ou puiser ailleurs et laisser l'immeuble tranquille. Cette page porte sur la deuxième et la troisième, et sur la séquence dans laquelle elles s'inscrivent, parce que l'ordre compte ici plus que le choix.

Que fait réellement un refinancement?

Il remplace l'hypothèque existante par une plus importante et verse la différence. L'immeuble est évalué, le prêteur souscrit le dossier de nouveau, et la nouvelle hypothèque est inscrite au titre à la place de l'ancienne, avec tout ce que cela suppose de vérifications.

Trois conséquences en découlent, et seule la première est habituellement abordée. Le capital libéré vous appartient et peut être déployé, ce qui est l'objectif. La dette grevant cet immeuble est désormais plus importante, ce qui signifie que le coût de portage est plus élevé et que les liquidités de l'immeuble sont plus minces. Et l'amortissement est généralement remis à zéro: une hypothèque à laquelle il restait dix-huit ans en compte maintenant vingt-cinq, et le propriétaire a discrètement éloigné la ligne d'arrivée en échange d'argent aujourd'hui.

Rien de cela ne rend le refinancement mauvais. C'est le principal instrument de croissance d'un portefeuille au Canada, et il fonctionne. Cela veut dire qu'un refinancement est un échange et non un retrait, et que le propriétaire qui y voit un retrait de son propre argent n'en a décrit qu'un seul côté, et généralement le côté agréable.

Que coûte l'opération?

Davantage que le taux, et le taux est pourtant la seule partie que tout le monde compare avant de signer.

Il y a une évaluation. Il y a des frais juridiques pour éteindre une hypothèque et en inscrire une autre. Il peut y avoir des frais de quittance du prêteur sortant. Si l'hypothèque existante est rompue en cours de terme et non remplacée au renouvellement, il y a une pénalité, et sur une hypothèque à taux fixe le différentiel de taux d'intérêt peut donner un nombre assez grand pour changer la décision au complet. Les propriétaires qui s'attendaient à trois mois d'intérêts et qui ont reçu un calcul à cinq chiffres n'avaient pas lu le mauvais document. Ils avaient lu le bon document en présumant que la plus petite des deux formules s'appliquerait. C'est une hypothèse coûteuse, et elle se vérifie en un appel.

En contrepartie, le coût par dollar libéré baisse à mesure que le montant monte. Un refinancement qui libère une somme importante absorbe facilement ses frais fixes. Un refinancement qui en libère une petite peut dépenser un pourcentage significatif du produit rien que pour y accéder, et c'est précisément la situation où une autre source mérite d'être envisagée, calculatrice à la main.

Quand un refinancement n'est-il pas disponible?

Plus souvent que les brochures ne le laissent croire, et le motif se répète d'un cycle à l'autre de façon assez prévisible.

Il ne l'est pas quand l'évaluation rentre plus basse que prévu, ce qui arrive les années où les valeurs ont fléchi, c'est-à-dire l'année même où un investisseur veut le plus du capital. Il ne l'est pas quand les ratios de service de la dette ne fonctionnent plus, ce qui arrive après une vacance, après une hausse de taux au renouvellement, ou après l'ajout du troisième immeuble. Il ne l'est pas dans le délai voulu quand l'hypothèque est en cours de terme et que la pénalité dépasse la valeur d'agir maintenant.

Et il n'est pas rapide. Un refinancement se compte en semaines, parfois davantage, parce qu'il suppose une évaluation, une souscription et un notaire. Le propriétaire qui a besoin de capital dans dix jours ne refinancera pas, quoi que dise la valeur nette inscrite au bilan.

Chacun de ces cas est ordinaire. Aucun n'est une catastrophe. Ensemble, ils décrivent une source qui est grande, peu chère et conditionnelle, ce qui constitue une très bonne description de la plupart des formes de crédit, et il n'y a rien de scandaleux là-dedans.

Où s'insère l'avance sur contrat là-dedans?

Dans les vides, et être précis sur la taille de ces vides est exactement ce qui sépare une page utile d'un argumentaire de vente déguisé en information.

Une avance sur contrat ne libère pas les sommes qu'un refinancement libère. Un contrat avec participation financé depuis une décennie contient une fraction de la valeur nette d'un seul immeuble, et personne ne devrait en souscrire un en s'attendant au contraire. Ce qu'il contient, c'est une somme certainement disponible, sur demande écrite, sans évaluation et sans l'accord d'un prêteur, l'année où cela vous arrange comme l'année où cela n'arrange personne.

Cette combinaison est utile dans quatre situations précises. Quand le montant requis est assez petit pour qu'un refinancement en dépense trop en frais. Quand le calendrier ne convient pas parce qu'un renouvellement est dans dix-huit mois. Quand le dossier ne passera pas la souscription cette année mais la passera l'an prochain. Et quand le capital est requis en quelques jours et non en quelques semaines.

En dehors de ces quatre cas, le refinancement est le meilleur instrument, et un cabinet honnête le dit. Le contrat n'est pas en concurrence avec le refinancement. Il couvre les mois et les années où le refinancement n'est pas une option, et toute sa valeur tient à sa présence ces mois-là et non à sa taille. Une petite somme certaine bat une grande somme conditionnelle le jour où elle manque.

Peut-on utiliser les deux ensemble?

Oui, et la séquence qui fonctionne est assez précise pour être écrite et suivie.

La version courante se déroule ainsi. Une acquisition est identifiée. Le refinancement d'un immeuble existant est lancé, et il prendra six semaines. Le dépôt est dû dans deux. Une avance sur contrat couvre le dépôt, le refinancement se conclut, et le capital libéré rembourse l'avance. Le contrat a servi de pont et non de source, et le coût d'intérêt représente quelques semaines sur une somme modeste, ce qui est un prix raisonnable pour ne pas perdre l'immeuble.

La seconde version est plus longue. Un investisseur puise dans le contrat pour une mise de fonds, l'immeuble est acquis et stabilisé, et un refinancement dix-huit mois plus tard libère du capital qui éteint l'avance et restaure la valeur disponible du contrat pour l'occasion suivante. C'est l'arrangement qui fonctionne comme ses partisans le décrivent, et remarquez qu'il dépend de la réalisation du refinancement. Le contrat n'a pas remplacé le prêteur. Il a changé l'ordre des événements, et c'est tout ce qu'il prétend faire.

Les deux versions partagent une caractéristique qui les fait fonctionner. L'avance est remboursée. Une avance tirée et jamais éteinte ne fait pont de rien; elle reste là, s'accumule, réduit ce que le bénéficiaire recevra un jour, et consomme la capacité que l'investisseur voudra pour la transaction suivante, qui arrive toujours plus tôt qu'on ne le croit.

Comment un prêteur lit-il un investisseur qui recycle souvent?

Comme un schéma et non comme une transaction isolée, et c'est la partie que les investisseurs apprennent tard, souvent au moment d'un refus.

Un refinancement isolé est un dossier. Quatre refinancements en six ans, chacun libérant du capital reversé dans un autre immeuble, forment une stratégie, et les souscripteurs la voient. Certains prêteurs s'en accommodent et tarifent en conséquence. D'autres appliquent des ratios plus serrés à un emprunteur dont le levier revient toujours au même niveau après chaque gain d'évaluation, parce que du côté du prêteur, cet emprunteur ne se désendette jamais réellement.

L'effet pratique apparaît au quatrième ou au cinquième immeuble, quand une demande qui aurait été routinière deux ans plus tôt revient assortie de conditions, d'un ratio prêt-valeur plus bas, ou d'un refus. Rien au dossier ne s'est détérioré. Le dossier a simplement accumulé une histoire, et c'est cette histoire qu'on souscrit désormais, et elle ne se raconte pas autrement.

Deux réponses aident. La première consiste à laisser un immeuble finir de se rembourser et non de recycler chaque gain, de sorte que le portefeuille contienne au moins un actif qui se désendette de façon démontrable. La seconde consiste à détenir une source de capital invisible à ce calcul, et c'est ce qu'est la valeur accumulée d'un contrat: elle ne figure pas au dossier de crédit, elle n'augmente le ratio prêt-valeur d'aucun immeuble, et y puiser n'ajoute aucune charge inscrite à un titre qu'un prêteur futur consultera.

Aucune des deux réponses n'est une astuce, et aucune ne devrait être présentée comme telle. Ce sont des façons de faire en sorte qu'un portefeuille paraisse à un souscripteur tel qu'il est réellement, sans le rendre plus solide ou plus fragile qu'il ne l'est.

Qu'est-ce qu'un portefeuille plus petit fait différemment?

Tout le calcul change sous la barre des trois immeubles, et un conseil écrit pour un propriétaire de neuf immeubles induit en erreur le propriétaire d'un seul.

Avec un seul immeuble locatif, la valeur nette est concentrée et le refinancement est le seul levier significatif. Les frais sont les mêmes que sur une transaction plus importante, de sorte que le coût par dollar libéré est plus élevé, et la souscription est plus sensible à une seule vacance parce qu'il n'y a pas de second immeuble pour l'absorber. La version prudente du recyclage à cette taille consiste à le faire rarement et pour une acquisition précise déjà identifiée, et non par principe.

La question du contrat se pose aussi différemment à cette taille, et la réponse est habituellement pas encore. Un propriétaire d'un immeuble locatif qui porte une hypothèque sur sa résidence a de meilleurs usages pour un dollar de prime: la réserve d'urgence d'abord, la dette coûteuse ensuite, le prochain dépôt en troisième. Un contrat financé avant que ces trois éléments soient réglés est un contrat financé dans le désordre, et les premières années sont justement celles qu'un propriétaire à cette étape peut le moins se permettre de financer.

Ce qui change la réponse n'est pas le nombre d'immeubles mais le fait que le portefeuille dégage ou non un surplus. Un propriétaire de deux immeubles qui s'autofinancent confortablement, avec une réserve en place et sans dette coûteuse, est plus avancé qu'un propriétaire de six immeubles tous serrés. Comptez le surplus. Les portes ne disent rien. C'est la seule mesure qui prédit quoi que ce soit.

À quoi ressemble la position fiscale?

Elle suit l'usage des fonds, pour les deux instruments également, et les investisseurs qui présument le contraire se créent eux-mêmes leurs propres ennuis.

La Loi de l'impôt sur le revenu permet la déduction de l'intérêt sur de l'argent emprunté et utilisé en vue de tirer un revenu d'une entreprise ou d'un bien, à l'article 20(1)c). Ce critère regarde ce à quoi l'argent emprunté a réellement servi, et non l'actif qui garantit l'emprunt. De l'argent libéré par le refinancement d'un immeuble locatif et affecté à l'achat d'un autre immeuble locatif relève d'une analyse. Le même argent affecté à la rénovation d'une résidence principale relève d'une autre, et le fait que la dette soit inscrite contre un immeuble locatif ne le sauve pas, et aucune intention rétrospective ne le sauvera non plus.

Une avance sur contrat s'analyse sous la même disposition et le même critère: sur cet attribut, les deux instruments sont à égalité. Ce qui diffère, c'est la facilité de la traçabilité. Une avance de refinancement versée par un notaire directement dans une acquisition produit un dossier propre sans effort. Une avance sur contrat déposée dans un compte général produit un problème de traçabilité qui pourrait ne pas être soluble plus tard.

Le cabinet ne donne pas de conseils fiscaux et cette page n'en donne pas non plus. La question va à un CPA avant que l'argent bouge, et la réponse se garde par écrit.

Qu'advient-il du capital recyclé au décès?

Il devient une obligation que quelqu'un doit financer, et c'est la partie de la conversation sur le recyclage qu'on saute parce qu'elle ne parle pas de croissance.

Un propriétaire canadien est réputé avoir disposé de la plupart de ses biens en immobilisation au décès, en vertu de l'article 70(5) de la Loi de l'impôt sur le revenu. Pour un portefeuille assemblé sur trente ans, le gain accumulé peut être important, et la récupération d'amortissement s'y ajoute. La dette grevant les immeubles ne réduit pas cet impôt; elle réduit ce qui reste une fois l'impôt payé, ce qui est une distinction que les héritiers découvrent tard.

Le propriétaire qui a passé trois décennies à recycler son capital a bâti un portefeuille dont la valeur brute est impressionnante et dont la valeur nette, après la dette et après la disposition réputée, est un autre nombre. Des héritiers qui croyaient hériter d'immeubles héritent parfois de l'obligation d'en vendre un, aux conditions que le marché offre l'année où le propriétaire est décédé, qui n'est jamais l'année qu'on aurait choisie.

C'est ici qu'un contrat avec participation fait quelque chose qu'un refinancement ne peut pas faire du tout. Ce n'est pas un emprunt à ce moment-là. Le capital-décès est versé au bénéficiaire désigné et il arrive sous forme de liquidité, ce qui est précisément ce dont une succession détenant des immeubles illiquides et une facture fiscale ne dispose pas. Le montant approprié, la personne qui devrait détenir le contrat et son interaction avec une société sont des questions pour un comptable et un conseiller juridique, posées ensemble et non une à la fois.

Qu'est-ce que le recyclage fait au risque du portefeuille?

Il l'augmente, chaque fois et sans exception, et la phrase qui mérite qu'on s'y arrête est que ce n'est pas un argument contre le recyclage. C'est un argument pour savoir qu'on le fait, et pour le faire avec mesure.

La valeur nette est la part d'un immeuble qui vous appartient et non au prêteur, et c'est aussi la part qui absorbe une mauvaise année. Un immeuble doté d'une valeur nette substantielle survit à une vacance, à une hausse de taux au renouvellement et à une cotisation spéciale, parce qu'il y a de l'espace entre ce qu'il vaut et ce qui est dû dessus. Le recyclage convertit cet espace en capital et le déploie ailleurs, ce qui est l'objectif, et ce qui signifie aussi que l'espace n'y est plus quand l'année difficile se présente.

Faites-le sur tout un portefeuille en même temps et chaque immeuble devient mince en même temps. C'est l'arrangement qui casse l'année où le marché tourne, et il casse d'un coup et non un immeuble à la fois, parce que chaque immeuble a été fragilisé par la même décision, prise au même moment, selon le même calendrier.

La correction n'est pas de cesser de recycler. C'est d'étaler, de laisser au moins un immeuble conserver un espace significatif, et de garder une source de capital qui ne se mesure sur aucune évaluation. L'investisseur qui a fait ces trois choses peut traverser un cycle baissier sans vendre dedans, et survivre sans vendre est toute la différence entre un portefeuille de trente ans et un portefeuille de dix, quel que soit le talent du propriétaire.

Que vérifier avant de recycler quoi que ce soit

Quatre choses, et elles prennent un après-midi de travail tranquille.

Obtenez le coût réel du refinancement par écrit, pénalité comprise si l'hypothèque est rompue, et non de travailler à partir du taux. Obtenez une opinion d'évaluation courante et non le chiffre que vous avez en tête, parce que les propriétaires sont systématiquement optimistes au sujet de leurs propres immeubles et que les prêteurs, eux, ne le sont jamais.

Vérifiez ce que la dette additionnelle fait aux liquidités de l'immeuble à un taux supérieur d'un ou deux points à celui d'aujourd'hui, et non à celui d'aujourd'hui. Un immeuble qui s'autofinance au taux courant et qui ne s'autofinance plus au taux de renouvellement a été recyclé vers la fragilité et non vers la croissance.

Et écrivez à quoi sert le capital libéré, avec une date. Du capital libéré sans usage précis a une façon de devenir un solde dans un compte qui se dépense lentement, et le propriétaire se retrouve à porter une dette plus lourde sur un portefeuille en échange de rien du tout.

À qui cela convient, et à qui cela ne convient pas

Le refinancement convient à l'investisseur qui détient une valeur nette réelle, des baux stables, un dossier qui se souscrit proprement, et un usage précis pour le capital. C'est le cas de la plupart des investisseurs établis la plupart du temps, et rien ici ne plaide contre. Ce serait malhonnête de le faire.

Une avance sur contrat dans ce contexte convient à l'investisseur qui détient déjà un contrat financé et qui veut un pont, un bouche-trou, ou une option l'année où le prêteur se montre peu coopératif. Elle convient à l'investisseur dont le plan suppose plusieurs transactions sur des décennies et non une seule. Elle ne convient pas à l'investisseur à qui l'on dit qu'un contrat peut remplacer un refinancement, parce qu'il ne le peut pas, et que l'arithmétique de cette affirmation s'effondre dès le premier immeuble, chiffres en main.

L'endroit où le capital dort entre deux transactions est exposé dans où attend le capital entre deux immeubles. La comparaison avec une marge garantie se trouve dans avance sur contrat ou marge hypothécaire pour un propriétaire, et les limites de l'idée entière dans ce qu'une avance sur contrat ne peut pas faire. L'arrangement dans son ensemble se trouve sur la page des investisseurs immobiliers.