Où attend le capital entre deux immeubles

L'argent d'un investisseur fait rarement ce que l'investisseur décrit. Il est entre deux choses. L'immeuble s'est vendu en avril et le suivant n'est pas encore sur le marché, l'indemnité d'assurance est arrivée et la toiture ne peut pas commencer avant le printemps, le partenaire a été racheté et l'occasion de remplacement se présentera dans six mois. Pendant tous ces mois, le capital est quelque part, et l'endroit où il attend est une décision que la plupart des investisseurs prennent par défaut et non volontairement.

Cette page compare les endroits où il peut attendre. Elle les compare par ce que chacun fait et non par celui qui l'emporte, parce qu'ils ne sont pas en concurrence. Un compte d'épargne et un contrat d'assurance vie entière avec participation ne sont pas deux réponses à la même question. Ce sont deux réponses à deux questions différentes, qui se trouvent être posées par la même personne au cours de la même année.

Quels sont les endroits où le capital peut réellement attendre?

Il y en a cinq, et l'investisseur qui sait les nommer tous a déjà fait l'essentiel de la réflexion. Un compte d'épargne ou un compte à intérêt élevé. Un dépôt à court terme ou un certificat de placement garanti. Une marge de crédit inutilisée, qui ne contient pas d'argent mais qui contient le droit d'en obtenir. Un portefeuille de placement. Et la valeur accumulée dans un contrat d'assurance vie entière avec participation, accessible par avance sur contrat.

Remarquez ce que cette liste ne contient pas. Elle ne contient pas la valeur nette des immeubles eux-mêmes, parce que la valeur nette d'un immeuble n'est pas du capital qui attend. C'est du capital qui travaille, et pour y accéder il faut soit une vente, soit l'accord d'un prêteur. L'investisseur qui compte sa valeur nette comme une réserve a compté le même dollar deux fois, une fois comme immeuble et une fois comme coussin, et il découvrira l'erreur au moment précis où le coussin devient nécessaire. Le prêteur, lui, ne commet jamais cette erreur: il inscrit cette valeur nette du côté de ses garanties, et non du côté de vos réserves.

À quelle vitesse chacun se transforme-t-il en argent?

La vitesse est le premier attribut, et elle sépare la liste immédiatement. Un compte, c'est le jour même. Un dépôt à court terme, c'est le jour même s'il est encaissable, et c'est bloqué jusqu'à l'échéance autrement, une distinction que l'on oublie souvent avoir acceptée. Une marge de crédit, c'est quelques jours, à supposer que le prêteur n'ait pas changé d'avis. Un portefeuille de placement se règle en deux jours ouvrables, même si vendre pendant une mauvaise semaine représente un coût d'une tout autre nature. Une avance sur contrat, c'est quelques jours, sur demande écrite, sans demande de crédit.

La question utile n'est pas de savoir lequel est le plus rapide. C'est de savoir lequel est le plus rapide le pire jour. Un mardi ordinaire, les cinq conviennent. Le mardi où les valeurs ont reculé, où un prêteur vient de revoir son exposition au résidentiel locatif, et où le portefeuille vaut moins qu'en janvier, la liste se trie autrement. Le compte est toujours là. Le contrat est toujours là. Les trois autres sont devenus conditionnels à quelque chose qui ne dépend pas de vous. Une réserve se juge le jour où elle sert, jamais le jour où on la constitue.

Que coûte chacun pendant qu'il attend?

Le coût de l'attente est l'attribut que les investisseurs sous-estiment, parce que rien n'a l'air de se produire. Un compte coûte l'écart entre son taux et l'inflation, ce qui donne dans la plupart des années un négatif lent, et dans une mauvaise année un négatif rapide. Un dépôt à court terme coûte un peu moins, en échange du blocage. Une marge inutilisée ne coûte rien, ce qui est remarquable et constitue le meilleur argument qui existe en faveur d'en maintenir une. Un portefeuille de placement ne coûte rien et peut gagner ou perdre, ce qui est précisément sa raison d'être.

Un contrat avec participation coûte la prime, et la prime n'est pas des frais. Une partie achète une assurance qui se paiera que l'immeuble suivant soit acheté ou non, et une partie construit la valeur accumulée sur laquelle se mesure l'avance. Mais les frais d'acquisition du contrat tombent tôt, ce qui explique qu'un contrat à sa troisième année contienne moins que ce qui y a été versé, et ce qui explique aussi que l'investisseur qui compare un solde de troisième année à un compte d'épargne conclue que le contrat est un mauvais compte. C'est effectivement un mauvais compte. Cela n'a jamais été un compte, et le mesurer comme tel revient à reprocher à une toiture de mal isoler une cave.

Que se passe-t-il quand vous vous en servez?

Utiliser un compte réduit le compte. Utiliser un dépôt y met fin, parfois avec une pénalité. Utiliser une marge crée une dette à taux variable, garantie par un immeuble, que le prêteur peut retarifer au renouvellement.

L'avance sur contrat est celle qui se comporte autrement, et la différence mérite d'être énoncée avec précision et non avec emphase. L'assureur avance de l'argent et prend la valeur du contrat en garantie. La valeur accumulée n'est pas retirée et continue de participer, et c'est le fait mécanique sur lequel repose la quasi-totalité de l'enthousiasme qui entoure ce sujet. Un intérêt court sur l'avance au taux que fixe le contrat, dès le jour où elle est consentie, et il court que l'immeuble performe ou non. Si l'avance n'est jamais remboursée, le solde impayé et les intérêts accumulés réduisent le capital-décès versé au bénéficiaire. Rien de tout cela n'est gratuit, et une page qui décrit cela comme gratuit mérite d'être fermée. Ce qui s'achète ici est la certitude de l'accès, et la certitude a toujours un prix affiché quelque part.

Lequel survit à un prêteur qui change d'avis?

Deux d'entre eux. Le compte survit parce que c'est votre argent, à votre nom. Le contrat survit parce que la disposition d'avance est inscrite dans le contrat à l'émission, et que l'assureur est tenu de l'honorer tant que le contrat est en vigueur et qu'il comporte de la valeur.

La marge de crédit est celle qui ne survit pas, et les propriétaires qui ont traversé 2008, ou le resserrement des règles du locatif qui a suivi, n'ont pas besoin qu'on le leur explique. Une marge est une promesse d'une institution, sujette à révision, et elle est révisée avec le plus d'attention lorsque l'institution est nerveuse. Une promesse révisée au moment où vous en avez besoin n'est pas une réserve. C'est un espoir accompagné de paperasse.

C'est cet attribut unique qui donne à un contrat avec participation sa place dans l'arrangement d'un investisseur, et il n'est pas question de taux. Il n'a jamais été question de taux. Il est question de savoir qui peut dire non, et du fait que la réponse ne change pas selon l'année, selon le marché, ni selon l'humeur d'un comité de crédit.

Combien chacun peut-il contenir?

C'est ici que le contrat s'en tire le plus mal, et une comparaison honnête le dit avant tout le reste.

Un propriétaire disposant d'une valeur nette réelle sur trois immeubles peut obtenir une marge qui écrase tout ce qu'un contrat financé depuis cinq ans contiendra. Un portefeuille de placement bâti sur quinze ans sera lui aussi plus important. La valeur accumulée d'un contrat avec participation croît à un rythme fixé par la prime et par la conception du contrat, et aucun enthousiasme ne l'accélère.

Ce que cela signifie en pratique est une décision de séquence et non un choix. Durant la première décennie, le contrat est la plus petite réserve de la liste et devrait être traité comme telle. Quelque part dans la deuxième décennie il devient significatif, et son attribut distinctif, qui est que personne ne peut le retirer, commence à compter davantage que sa taille. Les investisseurs qui attendent cela en troisième année sont déçus. Ceux qui l'attendent en quinzième année sont habituellement satisfaits. L'écart entre les deux groupes n'est pas le contrat. C'est l'attente qu'on leur a laissé entretenir.

Où doit dormir la réserve pour vacances et réparations?

Pas dans le contrat, et c'est la mauvaise application qui cause le plus de dégâts. Une réserve pour vacances locatives est de l'argent que vous prévoyez utiliser, à court préavis, plusieurs fois par décennie. Elle appartient à un compte. Une fournaise lâche en février et le locataire a droit au chauffage, et la réponse à cela est une carte de débit, pas une demande écrite adressée à un assureur.

Le contrat sert à l'argent qui se trouve sous la réserve. Il sert à la couche qui existe pour que la réserve n'ait jamais à être reconstruite à partir de zéro après une mauvaise année, et au capital qui dort entre une vente et une acquisition sans date attachée. Deux couches, deux fonctions. L'erreur n'est pas d'utiliser un contrat. L'erreur est d'utiliser une seule couche pour les deux fonctions, puis d'être surpris qu'elle n'en serve bien aucune. Deux outils bon marché valent mieux qu'un seul outil qu'on force.

L'endroit d'attente change-t-il avec la taille du portefeuille?

Il change complètement, et l'investisseur qui conserve l'arrangement qui convenait à deux immeubles alors qu'il en exploite neuf ne s'en est généralement pas aperçu.

Avec un ou deux immeubles, la question de la réserve est simple. Quelques mois de frais de portage dans un compte couvrent presque tout ce qui peut mal tourner, parce que presque tout ce qui peut mal tourner est une fournaise, une vacance ou une franchise d'assurance, une chose à la fois. La probabilité que deux mauvais événements tombent dans le même trimestre est assez faible pour être ignorée.

Avec six ou neuf immeubles, l'arithmétique s'inverse. Des événements rares par immeuble deviennent courants par portefeuille, et la réserve qui couvrait une fournaise doit maintenant couvrir le mois où une fournaise, une toiture et deux vacances arrivent ensemble, ce qui finit par se produire. À cette taille, la réserve cesse d'être un coussin et devient un compte d'exploitation, tiré et reconstitué continuellement, et l'investisseur a besoin d'une deuxième couche en dessous qui n'est pas touchée par les opérations ordinaires. C'est là que les solutions durables ont leur place, et c'est le moment, dans la vie d'un portefeuille, où un contrat avec participation commence à avoir du sens pour des gens qui avaient eu raison de l'écarter plus tôt.

La taille change aussi la relation avec le prêteur. Un prêteur qui regarde un propriétaire de deux immeubles regarde un particulier. Un prêteur qui en regarde neuf regarde une entreprise, applique une souscription différente, et revoit le dossier plus souvent. La marge qui semblait permanente à deux immeubles est visiblement conditionnelle à neuf, et la valeur d'une réserve qu'aucune institution ne révise augmente d'autant. Ce que vous gagnez en taille, vous le perdez en tranquillité, à moins de prévoir la compensation à l'avance.

Que fait une vente à cet arrangement?

Une vente est le moment où toute cette question devient concrète, et c'est aussi le moment où la plupart des investisseurs improvisent.

Le produit de la vente arrive en un seul dépôt. Il constitue immédiatement le plus important solde que l'investisseur ait jamais détenu dans un compte, et il attire trois prétentions concurrentes à la fois: l'impôt dû sur la disposition, la mise de fonds sur ce qui viendra ensuite, et la tentation de traiter le montant entier comme disponible. L'impôt est la partie qui surprend, parce que le gain en capital et la récupération d'amortissement se calculent sur un immeuble acheté il y a des années à un prix dont personne ne garde un souvenir agréable, et la facture n'arrive que des mois plus tard.

La séquence raisonnable consiste à séparer l'argent par date avant de décider où il attendra. La portion fiscale a une échéance connue et appartient à un compte ou à un dépôt qui vient à échéance avant elle. La portion réservée à une acquisition précise en cours de négociation a une date probable et doit se trouver quelque part d'accessible le jour même. Ce qui reste est la seule portion sans date, et c'est la seule pour laquelle un contrat est même un candidat.

Les investisseurs qui financent un contrat avec le produit entier d'une vente, puis se retrouvent devant la facture fiscale, ont commis la version classique de cette erreur. Le contrat n'a pas causé le problème. Le financer avant d'avoir isolé les obligations l'a causé, et la correction est une séquence et non un produit, qui se décide avant la clôture de la vente et non le mois suivant.

Et si tout est détenu par la société?

Beaucoup d'investisseurs canadiens détiennent leurs immeubles par l'intermédiaire d'une société, et la question de l'endroit où attend le capital devient alors une question d'entité détentrice. Cela modifie la réponse d'une manière que cette page ne tranchera pas, parce que la solution appartient à votre comptable et dépend de faits qu'un site web ne peut pas voir.

Ce qui peut être dit clairement: une société qui détient un contrat avec participation utilise des dollars imposés au taux corporatif et non des dollars personnels après impôt, et au décès, la portion du capital-décès qui excède le coût de base rajusté du contrat est portée au compte de dividendes en capital, en vertu de l'article 148 de la Loi de l'impôt sur le revenu. En contrepartie, la valeur accumulée figure au bilan, où un prêteur comme un acheteur la verront, et l'accumulation d'actifs passifs peut influer sur l'admissibilité des actions à l'exonération cumulative des gains en capital lors d'une vente. Rien de cela n'est un conseil fiscal, et rien de cela ne devrait être tranché par un professionnel de l'assurance travaillant seul. La bonne réunion compte trois chaises, et la vôtre est l'une des trois.

Ce qu'un partenaire ou un conjoint doit savoir sur l'endroit d'attente

Du capital qui attend à un endroit qu'une seule personne comprend est un problème qui attend une mauvaise semaine.

Le compte s'explique de lui-même et le relevé arrive chaque mois. La marge de crédit est visible dans le dossier de crédit et dans le dossier hypothécaire. Un portefeuille de placement produit ses propres relevés. Le contrat avec participation est celui qui reste inexpliqué, en partie parce qu'il arrive sous la forme d'un épais document que personne ne relit, et en partie parce que la personne qui l'a mis en place apprécie d'être celle qui le comprend.

Trois éléments devraient être notés quelque part où un copropriétaire, un conjoint ou un liquidateur pourra les trouver. Quel assureur a émis le contrat, et le numéro du contrat. Qui en est le titulaire, ce qui n'est pas toujours la même personne que l'assuré et constitue le fait qui cause le plus de confusion par la suite. Et s'il existe une avance impayée, parce qu'une avance que tout le monde a oubliée réduit discrètement ce que le bénéficiaire recevra, et la découverte se fait au pire moment possible.

Rien de tout cela ne relève de la planification successorale exotique. C'est la même heure de travail que celle consacrée à laisser les coordonnées de l'hypothèque là où quelqu'un pourra les trouver, et elle est escamotée pour la même raison: l'arrangement fonctionne, alors la paperasse paraît facultative. Elle cesse de l'être le jour où la personne qui l'a mis en place n'est plus disponible pour l'expliquer.

Une société de personnes ajoute un élément de plus. Si deux partenaires financent un contrat dans le cadre d'une convention de rachat, la structure de propriété et l'obligation de financement appartiennent à la convention entre associés et non à une entente tacite, et l'avocat qui rédige la convention devrait voir le contrat et non une description du contrat.

Ce que cette page ne vous dira pas

Elle ne vous dira pas quelle proportion garder à chaque endroit. Ce chiffre dépend du nombre d'immeubles que vous détenez, de leur niveau d'endettement, de la stabilité des baux, du fait que votre revenu provienne du portefeuille ou d'un emploi, et de la façon dont vous dormez. Un site web qui produit un pourcentage l'a produit à partir de rien, et un chiffre inventé coûte plus cher qu'une question laissée ouverte.

Elle ne vous dira pas non plus que le contrat est le meilleur endroit où le capital peut attendre. C'est l'endroit le plus durable, et la durabilité est un attribut parmi six. Pour l'investisseur dont les immeubles s'autofinancent déjà et dont l'horizon dépasse la prochaine décennie, la durabilité est souvent l'attribut le plus rare. Pour l'investisseur qui assemble encore son portefeuille, elle ne l'est pas, et le conseil honnête est de continuer à assembler.

À qui cette comparaison sert, et à qui elle ne sert pas

Elle sert à l'investisseur qui détient déjà une réserve liquide, qui dispose déjà d'une marge ou pourrait en obtenir une, et qui se demande où devrait se situer la couche en dessous de ces deux-là. Elle sert à l'investisseur à qui l'on a dit qu'un contrat remplace une marge de crédit et qui veut savoir pourquoi cette affirmation est fausse. Elle sert à l'investisseur qui planifie une séquence d'acquisitions sur quinze ans et non sur trois.

Elle ne sert pas à l'investisseur qui a besoin de chaque dollar disponible pour la prochaine acquisition, parce que financer un contrat retire justement des dollars de là. Elle ne sert pas à l'investisseur qui porte des dettes de consommation coûteuses, parce que celles-là se règlent d'abord et que l'arithmétique n'est même pas serrée. Et elle ne sert pas à l'investisseur dont la vraie question porte sur le rendement, parce qu'un contrat avec participation comparé sur la seule croissance à un portefeuille d'immeubles se compare mal, et c'est normal: il s'agit d'assurance, ce n'est pas un placement, et le présenter autrement serait une erreur avant d'être une vente.

La question suivante que posent la plupart des investisseurs est de savoir si la valeur accumulée peut réellement financer une acquisition, ce qui est une autre affaire avec une autre réponse: voir avance sur contrat pour la prochaine mise de fonds. La comparaison avec une marge garantie est exposée dans avance sur contrat ou marge hypothécaire pour un propriétaire, et les limites de l'idée entière sont réunies dans ce qu'une avance sur contrat ne peut pas faire. L'arrangement dans son ensemble est décrit sur la page des investisseurs immobiliers.