Garder les immeubles dans la famille

Une succession détient six immeubles et un solde bancaire modeste. L'impôt que produit la disposition réputée est payable selon le calendrier ordinaire. Le liquidateur détient des actifs de grande valeur et presque pas d'argent, avec une échéance. Ce ne sont pas les actifs qui posent problème ici; c'est le calendrier. Le portefeuille est solide et il ne contient pas un dollar disponible.

C'est de ce problème que parle cette page. C'est un problème de liquidité et non un problème fiscal, et la distinction décide de tout ce qui suit. L'impôt lui-même est chiffré dans l'impôt au décès sur un portefeuille locatif, qui ne nomme aucun produit. Cette page décrit l'une des réponses.

Quel est exactement le problème?

De l'argent est dû à une date, et les actifs sont des immeubles. Une date, une échéance, et rien entre les deux qui puisse se dépenser. Le délai court, et il court sans égard à l'état du marché immobilier.

Rien dans un portefeuille locatif ne se convertit rapidement en argent. Une vente prend des mois dans un bon marché et davantage dans un mauvais. Un refinancement exige un prêteur disposé à traiter avec une succession, et les prêteurs sont prudents avec les successions pour des raisons qui leur appartiennent. Pendant ce temps, l'échéance de production ne bouge pas, l'intérêt sur les sommes impayées court, et le liquidateur porte une exposition personnelle s'il distribue avant d'obtenir un certificat de décharge. Chaque voie vers l'argent prend plus de temps que le calendrier n'en accorde. Un liquidateur incapable de payer à temps en supporte personnellement la conséquence. Aucune de ces voies ne se parcourt en quelques semaines.

Le résultat est une vente que personne n'a planifiée, selon un échéancier que personne n'a choisi, avec un acheteur qui sait exactement pourquoi l'immeuble est sur le marché. Les liquidateurs décrivent cela comme la partie la plus difficile de l'administration d'un portefeuille, et le rabais qui en découle n'a rien de théorique. Une vente planifiée et une vente forcée produisent des prix différents pour le même immeuble. Les successions sont des vendeurs visibles, et les vendeurs visibles négocient en position d'infériorité. L'acheteur connaît la situation du vendeur avant même la première visite.

Ce qui manque, ce n'est pas la valeur. C'est de l'argent, à une date. Tout ce qui figure sur cette page vise à en fournir, et rien sur cette page ne réduit l'impôt d'un seul dollar. Tout ce qui figure ici fournit de l'argent et rien n'allège l'impôt. Fournir l'argent est une chose; alléger l'impôt en est une autre, et cette page ne fait que la première.

Que fait réellement un capital-décès?

Il convertit une prime payée pendant des années en argent versé en quelques semaines. Des semaines et non des mois, et aucun marché en cause. Le versement ne dépend d'aucune évaluation et d'aucun acheteur.

Un capital-décès d'assurance vie est une obligation contractuelle de l'assureur, payable sur preuve du décès à la personne ou à l'entité qui y a droit. Il arrive en semaines et non en mois, il ne dépend d'aucun marché, et il n'exige l'approbation de personne au-delà d'une réclamation en règle. Une preuve de décès et une réclamation en règle constituent tout le processus. La réclamation est administrative et non négociée, et c'est pourquoi elle est rapide. Aucun comité ne se réunit et aucun marché n'est consulté.

Employé contre l'obligation qu'a produite la disposition réputée, il signifie que la succession paie l'impôt avec de l'argent qu'elle détient déjà, et que les immeubles restent là où le propriétaire voulait qu'ils soient. Le portefeuille ne vaut pas davantage pour autant, et l'impôt n'est pas plus petit. Ce qui change, c'est que personne n'a à vendre quoi que ce soit dans un délai. Rien du portefeuille ne change; seule la pression change. Les immeubles restent exactement là où le testament dit qu'ils vont. L'impôt reste le même, jour pour jour et dollar pour dollar.

C'est là toute l'affirmation. C'est une affirmation plus modeste que celle que fait habituellement la documentation sur ce sujet, et c'est celle qui tient. Une affirmation modeste, faite honnêtement, résiste mieux qu'une grande. C'est une affirmation modeste, et c'est celle qui résiste à l'examen.

À qui le capital devrait-il être versé?

Une question d'avocat, et les deux réponses principales se comportent très différemment. Les deux voies se ressemblent sur papier et se comportent différemment en pratique. Deux voies, deux comportements, et une seule décision à prendre.

Un capital versé à un bénéficiaire désigné passe généralement hors succession. Il est rapide, il évite l'homologation dans les provinces où elle s'applique aux biens successoraux, et il est normalement reçu libre d'impôt par le bénéficiaire. L'argent se trouve alors entre les mains de cette personne, et l'employer pour l'impôt est une décision qu'elle prend et non une obligation qu'elle porte. Les familles s'appuient ici sur une entente tacite, et les ententes tacites entre proches sont l'endroit où ces arrangements échouent. Rapidité et simplicité d'un côté, avec la dépendance à la coopération d'une personne pour prix. Une entente tacite entre proches n'est pas un document et n'oblige personne. Une personne peut changer d'avis; un document ne le peut pas.

Un capital payable à la succession entre dans la succession. Le liquidateur peut l'affecter directement à l'impôt, ce qui supprime la dépendance à la coopération de quelqu'un. Il est aussi disponible pour les créanciers de la succession, il fait partie de la succession aux fins d'homologation là où elle s'applique, et il avance à la vitesse de la succession et non à celle de l'assureur. Certitude de l'autre côté, avec l'exposition aux créanciers pour prix. La certitude du liquidateur s'achète avec l'exposition de la succession. Le liquidateur obtient de la certitude et la succession accepte une exposition.

Ni l'un ni l'autre n'est automatiquement correct. Le choix dépend de qui doit l'impôt, de qui sont les légataires, de l'existence de créanciers, et de la province qui gouverne. Faites-le avec un avocat, consignez-le, et revoyez-le quand la famille change. Les provinces diffèrent, les familles diffèrent, et la réponse diffère avec elles. La révision se fait à chaque changement de famille ou de province.

À quoi ressemble la version corporative?

Le compte de dividendes en capital est le mécanisme, et il existe exactement pour cela. Le mécanisme figure dans la Loi précisément pour cette situation. Le mécanisme existe, il est nommé dans la Loi, et il fonctionne.

Lorsqu'une société détient le contrat et en est bénéficiaire, c'est elle qui reçoit le capital-décès. La portion qui excède le coût de base rajusté du contrat est portée au compte de dividendes en capital en vertu de l'article 89(1), et peut généralement être distribuée aux actionnaires sous forme de dividende en capital. La société reçoit, et le compte est crédité. Le crédit correspond à l'excédent sur le coût de base rajusté du contrat, et ce coût de base bouge. Le crédit se calcule à partir du coût de base rajusté au moment du décès.

Cette distribution est ce qui fait passer l'argent de la société entre les mains des personnes qui doivent l'impôt personnel sur les actions ou sur les immeubles. Sans elle, une société détiendrait de l'argent et la succession détiendrait une facture, ce qui ne règle rien. De l'argent dans la société et une facture dans la succession n'est pas une solution. Deux entités, une obligation, et un mécanisme qui les relie. Sans distribution, l'argent reste du mauvais côté de la structure.

Trois points pratiques en découlent. Le choix fiscal comporte des exigences de production et des délais dont le comptable s'occupe. Le coût de base rajusté du contrat réduit le crédit, et ce coût de base change au fil de la vie du contrat. Et une détention établie correctement à l'émission est ce qui rend le mécanisme disponible; un contrat détenu personnellement ne crédite aucun compte corporatif. Cette décision de détention est exposée dans détenir des immeubles en société et le contrat.

Qu'est-ce que cela coûte?

Des primes, pendant des décennies, et cette exigence constitue tout l'argument contraire honnête. L'argument contraire de cette page porte entièrement sur le coût et l'engagement. C'est la section honnête de la page, et elle est la plus longue pour cette raison.

Un contrat d'assurance vie entière avec participation comporte une prime qui doit être payée selon un calendrier pendant très longtemps. Les frais d'acquisition pèsent surtout au début, de sorte qu'un arrangement abandonné à la cinquième année a encaissé les coûts du début et livré aucun des avantages ultérieurs. Ce résultat est pire que de ne jamais commencer, et c'est l'échec que cette section nomme sans cesse parce que c'est celui qui se produit vraiment. Un arrangement abandonné tôt est le pire résultat possible dans ce domaine. La prime doit survivre à l'année qui contient une vacance, un renouvellement et une réparation. Les premières années coûtent le plus et rapportent le moins, dans cet ordre.

Il existe un second coût qui n'est pas de l'argent. La souscription. La couverture s'émet sur la santé, les antécédents familiaux, les voyages et la profession, et elle s'émet à un âge. Le propriétaire qui décide à soixante-dix ans que c'est une bonne idée décide après que les années les moins chères sont passées et après que la santé a eu le temps de compliquer la demande. C'est le seul argument de cette page qui favorise d'agir tôt, et c'est un argument sur l'assurance et non sur le capital. La souscription se décide sur un dossier médical et non sur un plan. L'examen médical se planifie, se passe et se tranche par des gens que vous ne rencontrerez jamais. L'âge et la santé décident, et ni l'un ni l'autre ne se négocie.

Et il existe un coût de renonciation. Une prime versée est un dollar non déployé dans le portefeuille. Pour l'investisseur encore en phase d'assemblage, cet échange est habituellement le mauvais. Pour celui dont les immeubles s'autofinancent et dont le surplus dort dans un compte, c'est une autre question. Chaque dollar de prime est un dollar absent du portefeuille, et c'est un échange réel. Ce dollar aurait pu être une mise de fonds, et c'est le vrai coût.

Comment arrive-t-on au montant?

À partir de l'exposition, pas à partir d'un produit, et l'ordre compte. L'exposition d'abord, la couverture ensuite, et jamais l'inverse. Le chiffre vient du portefeuille et non d'un tableau de produit.

Chiffrez d'abord l'impôt: le gain accumulé et la récupération sur chaque immeuble, à un taux marginal maximal, comme l'expose la page de chiffrage. Cela produit un nombre propre à votre portefeuille. Rien sur cette page-là ne nomme un produit, et c'est ce qui rend le chiffre utilisable ici.

Soustrayez ensuite ce qui est déjà disponible. Les actifs liquides que la succession pourrait employer. Les comptes enregistrés, nets de l'impôt qu'ils déclenchent eux-mêmes. Tout ce qui se transforme rapidement en argent sans rabais. Les comptes enregistrés paraissent plus gros avant qu'on en soustraie l'impôt qu'ils déclenchent.

Ce qui reste est l'écart. Cet écart, et rien d'autre, est ce à quoi un montant de couverture devrait être mesuré. Un chiffre obtenu autrement est un chiffre que quelqu'un a choisi pour une autre raison. L'écart est le seul chiffre auquel un montant de couverture devrait jamais être mesuré.

Deux mises en garde. L'écart bouge à mesure que les valeurs changent et que de l'amortissement est réclamé, de sorte que le calcul se répète tous les quelques années et non une seule fois. Et un roulement au conjoint change le moment où l'écart arrive et non le fait qu'il arrive, ce qui explique qu'on discute souvent d'une couverture conjointe au dernier décès dans ce contexte. Savoir si elle convient est une question pour le professionnel et le comptable ensemble. Répéter le calcul tous les quelques années garde le chiffre honnête. Les valeurs bougent, l'amortissement s'accumule, et le chiffre suit.

Que faut-il avoir en place à part le contrat?

Quatre choses, et aucune n'est de l'assurance. Quatre éléments, et chacun relève de la paperasse et non du produit. Quatre documents, et chacun coûte moins qu'une heure d'honoraires.

Un testament qui dit ce qu'il advient des immeubles, rédigé par un avocat qui a vu le portefeuille et non par un modèle. Un testament qui partage un portefeuille entre des enfants qui ne veulent pas la même chose produit un litige quelle que soit la liquidité disponible. Un modèle de testament partage un portefeuille sans savoir ce qu'il contient. Un avocat qui a vu le portefeuille rédige un autre testament que celui qui ne l'a pas vu.

Une désignation de bénéficiaire qui correspond à l'intention du testament. Ces deux documents sont préparés par des personnes différentes à des moments différents, et ils se contredisent plus souvent qu'on ne l'imagine. Deux documents préparés à des années d'intervalle par des professionnels différents finiront par diverger.

Un liquidateur qui sait ce qui existe. Une seule page énumérant les immeubles, les hypothèques, l'assureur et le numéro de contrat, le comptable et l'avocat. Cela prend une heure et c'est l'heure la plus utile de toute cette section. Une page, une heure, et un liquidateur qui ne part pas de zéro.

Et une conversation avec la famille, une fois, à voix haute. Qui veut les immeubles. Qui n'en veut pas. Si celui qui les gère depuis des années s'attend à être compensé pour cela. Rien de tout cela n'est une question d'assurance, et chacune de ces questions décide si le plan survit. La liquidité règle un problème fiscal et ne règle aucun désaccord familial. Une conversation difficile vaut mieux qu'un litige prévisible.

Quelles sont les autres solutions, énoncées honnêtement?

Trois, et une page qui ne nomme qu'une réponse ne décrit pas une décision. Trois autres réponses existent et elles méritent d'être exposées avec le même soin.

Un propriétaire peut détenir des liquidités directement, dans des comptes et des placements, dimensionnées sur l'exposition. Cela coûte le rendement que ces liquidités ne gagnent pas ailleurs, elles servent à n'importe quelle fin et non à une seule, et elles n'exigent ni souscription ni bonne santé. Pour un propriétaire qui détient déjà des actifs liquides importants, c'est souvent toute la réponse et aucun contrat n'est nécessaire. Des liquidités détenues à cette fin servent aussi à toutes les autres fins.

Un propriétaire peut organiser un financement d'avance, pour que la succession emprunte sur les immeubles et non d'en vendre un. Les prêteurs prêtent aux successions, à certaines conditions, et la conversation est bien plus facile pendant que le propriétaire est là pour expliquer le portefeuille et présenter le liquidateur. Le coût est l'intérêt, la limite est qu'un prêteur d'une mauvaise année est un prêteur moins volontaire, et l'arrangement ne lie pas un prêteur futur. La disposition d'un prêteur une mauvaise année est le point faible de cette voie.

Ou un propriétaire peut décider quel immeuble sera vendu, l'écrire, et le dire à la famille. Cela transforme une vente forcée en vente planifiée, ce qui récupère l'essentiel du rabais que la vente subirait autrement. C'est la réponse dont on parle le moins et l'une des plus sensées, et elle ne coûte rien du tout. Choisir l'immeuble d'avance est gratuit et récupère l'essentiel du rabais.

Devant ces trois-là, un contrat offre de l'argent qui arrive vite, qui ne dépend pas d'un marché ou d'un prêteur, et qui est dimensionné sur l'obligation. Il coûte une prime pendant des décennies et il exige la santé au départ. Voilà l'échange, énoncé au complet, et le lecteur qui choisit l'une des trois autres solutions a bien lu cette page. Un lecteur qui choisit l'une des trois autres a lu correctement.

À qui cela convient, et à qui cela ne convient pas

Cela convient au propriétaire dont le portefeuille porte un gain accumulé important, dont les immeubles sont destinés à rester dans la famille, et dont le revenu excédentaire peut porter une prime à travers une mauvaise année sans effort. Les portefeuilles à fort gain accumulé produisent les cas les plus grands et les plus clairs. Quatre profils pour qui cela convient, quatre pour qui cela ne convient pas.

Cela convient au propriétaire dont la famille a déjà eu la conversation et sait ce qu'elle veut, parce que la liquidité règle un problème fiscal et ne règle aucun désaccord. La santé et le calendrier décident davantage de ceci que n'importe quel tableur. La santé à soixante ans et la santé à soixante-dix ans sont deux conversations différentes avec un souscripteur.

Cela convient au propriétaire en santé raisonnable qui s'y prend assez tôt pour que la souscription soit une formalité et non un obstacle.

Cela ne convient pas au propriétaire qui assemble encore un portefeuille, pour qui l'immeuble suivant est le meilleur usage du dollar. Cela ne convient pas à celui qui ne peut pas s'engager à la prime à travers une vacance, un renouvellement et une mauvaise location dans la même année. Cela ne convient pas à celui qui compte vendre de son vivant, puisque l'impôt arrive alors sur une transaction qu'il a choisie et que le problème de liquidité ne se pose pas de la même façon. Un chiffre d'abord, une décision ensuite, et pas dans l'autre ordre. Le chiffre vient d'abord; le produit, s'il vient, vient après.

Et cela ne convient à personne qui n'a pas d'abord chiffré l'obligation, parce qu'un montant de couverture choisi sans chiffre derrière lui est un montant choisi par quelqu'un d'autre. L'arrangement au complet est décrit sur la page des investisseurs immobiliers.