La vacance et la réparation

Deux dépenses sont certaines dans le métier locatif et imprévisibles dans leur moment. Un logement reste vide. Quelque chose brise et ne peut pas attendre. Tout propriétaire qui détient des immeubles depuis une décennie a rencontré les deux, habituellement la même année, souvent le même mois. Aucun de ces deux événements ne s'annonce, et tous les deux se paient comptant.

La réserve est l'argent mis de côté pour ces deux événements. C'est la partie la moins intéressante d'un portefeuille et celle qui décide si une mauvaise année est un inconvénient ou le début d'une vente forcée. Cette page expose comment on arrive au chiffre, où l'argent doit se trouver, et ce à quoi il ne sert pas. Le chiffre n'a rien de mystérieux; il se calcule en une heure avec vos propres relevés.

À quoi sert réellement la réserve?

À combler l'écart entre le moment où l'argent sort et le moment où il entre. C'est tout ce qu'il faut retenir, et le dire aussi platement empêche qu'on demande à la réserve d'accomplir d'autres tâches. Une réserve à qui l'on demande trois choses n'en fait aucune correctement.

Une vacance n'est pas une perte de profit. C'est un mois où l'hypothèque, les taxes, l'assurance et les services publics arrivent tous à l'heure et où le loyer n'arrive pas. Une réparation n'est pas un investissement dans l'immeuble. C'est une facture qui doit être payée avant qu'un locataire puisse y habiter. Les deux sont des événements de trésorerie, et les événements de trésorerie se règlent avec de l'argent liquide.

Ce à quoi la réserve ne sert pas, c'est une occasion. Le dépôt sur l'immeuble suivant, la rénovation qui augmente le loyer, le partenaire qu'il faut racheter: ce sont de bons usages du capital et ce n'est pas cet argent-là. Les propriétaires qui dépensent la réserve sur une occasion n'ont pas commis une erreur de jugement sur l'occasion. Ils ont commis une erreur sur la poche d'où elle venait. La poche d'où vient l'argent est ce qui distingue un portefeuille solide d'un portefeuille chanceux.

Comment arrive-t-on au chiffre?

En additionnant vos propres coûts, et non en appliquant le pourcentage de quelqu'un d'autre.

Prenez chaque immeuble. Additionnez son coût de portage mensuel: versement hypothécaire, taxes foncières divisées par douze, assurance divisée par douze, services publics que vous payez, charges de copropriété, et gestion si vous en utilisez une. C'est le montant mensuel que le portefeuille consomme sans qu'un seul loyer n'entre. Faites l'exercice immeuble par immeuble et non globalement, parce qu'un chiffre global cache toujours le plus fragile des trois.

Décidez combien de ces mois vous voulez couvrir. Trois est mince pour un portefeuille de quelque taille que ce soit. Six est confortable. La bonne réponse dépend du nombre de portes que vous détenez, de la stabilité des baux, et du fait que le revenu de votre ménage dépende du loyer ou se contente d'en profiter.

Ajoutez ensuite une réparation. Pas un budget de réparations en général. Le poste le plus important plausiblement dû dans les cinq ans: une toiture, une fournaise, un panneau électrique, une fissure de fondation qu'un rapport a déjà signalée. Les propriétaires sous-estiment cela parce que ce sont les petites réparations dont ils se souviennent, et c'est la grosse qui vide un compte.

Additionnez les deux et vous obtenez une réserve dérivée de vos immeubles. Tout pourcentage du loyer cité par quelqu'un qui ne les a pas vus est un chiffre venu de nulle part, si assurément qu'il soit offert. Un chiffre tiré de vos propres factures se défend; un pourcentage entendu dans un groupe de discussion ne se défend pas.

Où l'argent doit-il dormir?

Dans un compte, dans une institution distincte de celle qui détient votre argent d'exploitation, accessible dans la semaine et testé au moins une fois.

La séparation compte davantage que le taux. L'argent qui partage un compte avec les revenus locatifs se dépense comme s'il était un revenu locatif, non par négligence, mais parce qu'un solde unique est une décision unique et que la réserve perd tous les arguments contre un besoin visible. Un compte distinct fait de la réserve un retrait délibéré et non un retrait invisible. C'est une question d'architecture des comptes et non de volonté personnelle.

Le test compte parce que la première fois que vous déplacez une somme importante ne devrait pas être le jour où la fournaise lâche. Les limites de virement existent, les retenues existent, et un compte ouvert en ligne et jamais utilisé est un compte dont l'étape de vérification n'a pas été faite. Faites entrer et sortir un montant modeste une fois, notez le délai, et la question est réglée.

La réserve perd du terrain devant l'inflation. Ce n'est pas un défaut du plan. C'est le prix de la certitude, et la certitude est le produit entier que vend une réserve. Une réserve qui rapporte beaucoup et qui bouge mal n'est pas une réserve, c'est un placement mal nommé.

Une marge de crédit inutilisée compte-t-elle?

Comme deuxième couche, oui. Comme réserve elle-même, non.

Une marge de crédit inutilisée est l'optionalité la moins chère dont dispose un propriétaire canadien: elle ne coûte rien pendant qu'elle dort et elle est grande. Tout investisseur établi devrait en avoir une, et en avoir une ne remplace pas d'avoir de l'argent liquide. Il faut la demander l'année où tout va bien, parce que c'est la seule année où elle s'obtient facilement.

La raison est ce qui se produit une mauvaise année. Une facilité est un engagement sujet à révision, et elle est révisée avec le plus d'attention quand les valeurs fléchissent, quand l'appétit du prêteur pour le locatif se resserre, ou quand votre propre dossier change. Ce sont les conditions dans lesquelles les vacances se regroupent. Une réserve qu'un tiers peut réduire le mois où vous en avez besoin est une réserve assortie d'une condition, et les conditions sont précisément ce qu'une réserve est censée supprimer.

Détenez les deux. Utilisez la facilité pour le poste important et planifié, et l'argent liquide pour l'imprévu. Reconstituez l'argent liquide avant de reconstituer quoi que ce soit d'autre. Les deux ensemble coûtent une prime et rien d'autre, ce qui est un prix modeste pour ne jamais dépendre d'une seule source.

Et le contrat?

Il se situe sous la réserve, et la distinction entre les deux couches est l'idée la plus mal appliquée de tout ce sujet.

Un contrat d'assurance vie entière avec participation accumule de la valeur lentement, et cette valeur peut être atteinte par avance sur demande écrite. C'est utile pour du capital sans date. C'est mauvais pour une fournaise en février, parce qu'une fournaise en février exige une carte ou un virement et non une correspondance avec un assureur, et parce que puiser dans une capacité bâtie sur une décennie pour couvrir une dépense qui revient tous les quelques années vide la couche lente pour faire le travail de la couche rapide. Le contrat est patient par construction, et la patience est exactement ce qu'une urgence ne permet pas.

Les deux couches répondent à des questions différentes. La réserve répond à ce qui arrive ce mois-ci. Le contrat répond à ce qui arrive au capital qui reste une fois la réserve pleine, la dette coûteuse éteinte et le prochain dépôt mis de côté. L'investisseur qui finance un contrat avant que la réserve existe a bâti l'étage avant le rez-de-chaussée.

La place de chaque endroit où le capital peut attendre est exposée attribut par attribut dans où attend le capital entre deux immeubles.

Qu'est-ce qu'une vacance, et combien coûte-t-elle réellement?

Davantage que le loyer manquant, qui est le chiffre que citent les propriétaires et la plus petite partie du total.

Une vacance commence le jour où le loyer cesse et non le jour où le logement est vide. Un locataire qui donne son avis le premier du mois et part le dernier jour a déjà lancé le chronomètre, parce que la recherche d'un remplaçant, le ménage et les travaux entre deux locations se placent tous devant le prochain chèque de loyer. Les propriétaires qui comptent à partir du retour des clés sous-estiment l'exposition de plusieurs semaines. Compter à partir du bon jour change la taille de la réserve d'un bon tiers.

Le coût est le portage plus le coût de roulement. Le portage, ce sont l'hypothèque, les taxes, l'assurance et les services publics qui arrivent de toute façon. Le roulement, c'est le ménage, la peinture, les petites réparations qu'un locataire partant laisse derrière lui, la publicité, les heures passées à faire visiter, et les vérifications de crédit. Dans bien des marchés, le coût de roulement à lui seul équivaut à un mois de loyer, ce qui explique qu'un propriétaire qui change souvent de locataire à un loyer légèrement plus élevé gagne souvent moins que celui qui garde un bon locataire à un loyer légèrement plus bas.

Le chiffre de planification honnête n'est donc pas un mois. C'est un mois de portage plus un mois de roulement, par vacance, et un portefeuille de six logements devrait s'attendre à plus d'une de ces vacances par année à tout taux de roulement normal. Cette arithmétique est ce qui fait passer une réserve de trois mois à six. Le calcul est ennuyeux et il est le seul qui prédise correctement une mauvaise année.

Quelle réparation un budget oublie-t-il habituellement?

Celle qui arrive avec une échéance, parce qu'une échéance vous retire la possibilité de magasiner.

La plupart des réparations peuvent être planifiées. On obtient une soumission, puis une deuxième, les travaux se font le mois suivant et le prix est concurrentiel. Les réparations qui abîment un portefeuille sont celles où un locataire a droit à quelque chose aujourd'hui: du chauffage en hiver, de l'eau, une porte qui verrouille, un logement habitable après un dégât. Les règles provinciales sur le logement donnent au locataire des recours quand cela manque, et les recours fonctionnent selon le calendrier du locataire et non selon le vôtre. L'urgence n'est pas seulement inconfortable, elle est chère, et elle est chère précisément parce qu'elle est urgente.

Un appel d'urgence coûte plus cher que les mêmes travaux planifiés, parfois beaucoup plus, et il est payé à qui est disponible et non à qui est le meilleur. Cette prime est invisible dans un budget bâti sur des soumissions ordinaires, et c'est elle qui fait la différence entre une réserve qui tient et une qui ne tient pas.

Il existe un second coût facile à oublier. Une réparation reportée ne reste pas de la même taille. Une toiture qui coule abîme un plafond, le plafond abîme un plancher, et le temps que les travaux se fassent, la facture concerne trois corps de métier au lieu d'un. Les réserves existent pour que le report soit un choix et non la seule option. Reporter coûte presque toujours plus que réparer, et l'écart grandit chaque mois.

Comment la réserve se reconstitue-t-elle?

Selon un calendrier, à même les liquidités, avant que quoi que ce soit d'autre soit payé.

Le mois qui suit un prélèvement dans la réserve est celui où un propriétaire se sent riche. La crise est passée, le locataire est installé, le loyer entre, et le solde du compte est la seule chose qui cloche. La tentation est de reporter la reconstitution après la prochaine amélioration ou le prochain dépôt, et ce report est la façon dont un propriétaire arrive à la mauvaise année suivante sans rien derrière lui.

La règle qui fonctionne est mécanique. Un virement fixe, le même jour chaque mois, vers le compte de réserve, traité comme un versement hypothécaire et non comme une préférence. Il continue jusqu'à ce que la réserve soit revenue au chiffre calculé, puis il s'arrête, parce qu'une réserve qui grossit indéfiniment est de l'argent qui devrait travailler. La constance vaut davantage ici que le montant, parce que c'est la constance qui reconstruit la couche.

Deux habitudes protègent cela. Augmentez le virement après une hausse de loyer et non d'absorber la hausse dans les dépenses. Et recalculez le chiffre de la réserve chaque fois qu'un immeuble s'ajoute, parce que le nombre venait du portefeuille et que le portefeuille a changé.

À quoi ressemble le traitement fiscal?

La réserve elle-même n'a aucun statut particulier, et cela surprend ceux qui s'attendent au contraire.

L'argent détenu dans un compte rapporte de l'intérêt, et l'intérêt est imposé comme un revenu ordinaire à votre taux marginal l'année où il est gagné, que vous y touchiez ou non. Il n'existe aucun abri pour la réserve d'un propriétaire comme telle. Les dépenses qu'elle paie sont traitées selon leurs propres règles: une dépense courante qui maintient un immeuble dans l'état où il était est généralement déductible dans l'année, selon le critère du revenu de l'article 18(1)a) de la Loi de l'impôt sur le revenu, tandis qu'une dépense qui améliore l'immeuble ou prolonge sa vie est généralement du capital et s'ajoute au coût et non de se déduire. Gardez la question ouverte avec votre comptable et non de la trancher vous-même à la lecture d'une facture.

Cette distinction entre une réparation et une amélioration est là où se jouent les débats, et elle se tranche sur les faits des travaux et non sur le nom inscrit à la facture. Conservez les factures, conservez les photographies, et posez la question à un CPA l'année où les travaux se font. Le cabinet ne donne pas de conseils fiscaux et cette page n'en est pas un.

Qu'est-ce qu'un partenaire ou une société y change?

L'arithmétique reste la même, la gouvernance non.

Un immeuble détenu avec un partenaire produit une réserve qui appartient à deux personnes, et deux personnes doivent s'entendre sur trois choses avant que l'argent soit nécessaire. Qui contribue, et dans quelle proportion. Qui peut retirer, et jusqu'à quel montant sans demander. Et ce qui arrive quand un partenaire ne peut pas contribuer une mauvaise année. Chacune de ces questions se règle facilement autour d'un café pendant que l'immeuble est plein, et ne se règle pas par message texte le jour où la chaudière lâche. Une entente écrite coûte quelques centaines de dollars et évite des années de ressentiment.

Inscrivez-le dans la convention d'indivision, ou dans celle qui lie les actionnaires, et non de le laisser à une entente tacite. L'avocat qui rédige cette convention posera la question de la réserve si on l'y invite, et ne la soulèvera pas spontanément, parce que la plupart des conventions sont écrites autour de la sortie et non autour de l'année ordinaire.

Une société change l'endroit où l'argent dort et non le montant qu'il devrait atteindre. Une réserve détenue dans la société est financée avec des dollars imposés au taux corporatif et elle est exposée aux créanciers de la société. Une réserve détenue personnellement est financée avec des dollars après impôt et ne l'est pas. L'intérêt gagné dans une société est un revenu passif, ce qui a ses propres conséquences pour une petite entreprise, et c'est une question pour un CPA et non une question qu'un site web tranche.

Ce qui ne change pas, c'est la priorité. Un propriétaire en société sans réserve et avec un contrat en vigueur a le même problème qu'un propriétaire personnel, habillé autrement. La forme juridique change la fiscalité. Elle ne change pas la nécessité.

Et si la réserve n'a jamais existé?

Alors c'est la première chose à bâtir, devant tout autre usage d'un dollar dans le portefeuille, et la version honnête du conseil est que cela n'a rien de glorieux et prend un an ou deux.

Commencez par un mois de portage. Pas le chiffre complet, assez décourageant pour empêcher quiconque de commencer, mais un mois, accumulé par un virement fixe. Un mois couvre la plupart des événements isolés et il change la nature d'une vacance, qui passe d'une urgence à un inconvénient.

Puis prolongez. Deux mois, puis trois, puis le chiffre que le calcul a produit. Chaque étape retire définitivement une catégorie de problème de votre vie, et l'ordre compte parce que le premier mois vaut davantage que le sixième. Un an d'ennui achète une décennie de tranquillité, et c'est un échange que peu de gens acceptent volontiers.

Rien d'autre ne devrait commencer pendant que cela se déroule. Ni un contrat, ni une rénovation qui n'est pas nécessaire, ni un dépôt sur un cinquième immeuble. Cette phrase est la moins populaire de la page et c'est la plus susceptible d'être juste.

À qui cela s'applique, et à qui cela ne s'applique pas

Cela s'applique à tout propriétaire qui porte une hypothèque, c'est-à-dire à presque tous. Un portefeuille endetté a des obligations fixes qui ne s'arrêtent pas quand le revenu s'arrête, et la réserve est ce qui se tient entre ces deux faits.

Cela s'applique avec plus de force au propriétaire dont le revenu du ménage dépend du loyer, parce qu'une vacance frappe alors les deux côtés du registre en même temps, et au propriétaire d'un seul immeuble, parce qu'il n'y a pas de deuxième bâtiment pour absorber le mauvais mois.

Cela s'applique avec moins de force au propriétaire qui détient libre de dette et dont le revenu du ménage n'a rien à voir avec le portefeuille. Les obligations sont plus petites, les conséquences plus lentes, et une réserve plus mince se défend. Même là, une réparation doit tout de même être payée le mois où elle survient. Le calendrier est plus lent, la conséquence reste la même.

Ce que rien de tout cela ne change, c'est l'ordre. La réserve d'abord. Le contrat que le reste de cette section décrit vient plus tard, et il est décrit au complet sur la page des investisseurs immobiliers, avec ses limites réunies dans ce qu'une avance sur contrat ne peut pas faire.