Rembourser une avance sur contrat avec les loyers

De l'argent est tiré sur un contrat avec participation. Le dépôt est versé, l'acquisition se conclut, le locataire emménage, le loyer commence à entrer. Tout dans cette séquence est ce à quoi l'arrangement sert. C'est la moitié facile de la transaction, et celle que tout le monde planifie. Rien de cela n'exige de discipline particulière, et c'est ce qui trompe.

Puis rien ne se passe. Aucun relevé ne réclame de versement, aucun rappel n'est envoyé, et l'avance reste là pendant que le portefeuille poursuit son année. Cette page porte sur cet écart, et sur la seule habitude qui le referme. Une habitude, mise en place une fois, constitue toute la réponse. Une seule décision, prise une fois, remplace dix années de bonne volonté.

Pourquoi une avance dérive-t-elle?

Parce que c'est la seule obligation du dossier d'un investisseur à laquelle aucune date n'est attachée. Personne ne viendra vous le rappeler, et c'est la conception même et non un oubli. Une obligation sans échéance se comporte autrement que toutes les autres.

Toute autre créance du mois arrive avec une échéance et une conséquence. L'hypothèque a une date et une clause de défaut. La taxe foncière a un calendrier de versements et un intérêt sur les arrérages. L'assurance tombe si elle n'est pas payée. Même une carte de crédit, qui permet un paiement minimum, publie chaque mois un relevé portant un chiffre. Les conséquences sont ce qui organise un mois, et cette obligation n'en porte aucune. Chaque autre ligne de la liste arrive avec quelqu'un derrière elle. Chaque échéance est un rappel, et un rappel est ce qui fait agir.

Une avance sur contrat ne publie rien. L'assureur a versé de l'argent, pris la valeur du contrat en garantie, et n'a aucun besoin de courir après qui que ce soit, puisque la garantie est déjà entre ses mains. L'intérêt court et le solde grossit, et rien dans le processus ne demande une décision au titulaire. L'assureur est déjà garanti, alors sa patience ne lui coûte rien. Le silence d'un créancier n'est pas l'approbation d'un créancier. Un créancier qui détient déjà sa garantie n'a aucune raison de vous écrire.

Le résultat est prévisible et ce n'est pas un défaut de caractère. Une liste d'obligations se traite dans l'ordre des conséquences, et un poste sans conséquence attachée demeure en permanence au bas de cette liste. Le reconnaître d'avance est ce qui permet de le régler, parce que la solution est structurelle et non morale. Un problème structurel se règle par une structure et non par la volonté. Nommer le mécanisme en retire la honte et laisse seulement la correction. La solution ne demande pas courage ou vertu, seulement un virement programmé.

À quoi ressemble le calendrier?

Un montant fixe, un jour fixe, par virement automatique, choisi une seule fois. Choisi une fois, pour ne jamais avoir à être choisi de nouveau sous pression. Une décision unique vaut mieux qu'une décision mensuelle, toujours.

Fixez le montant au moment où l'avance est prise et non après. La source naturelle est la liquidité que l'argent emprunté a contribué à créer: si l'avance a financé une partie d'une mise de fonds et que l'immeuble dégage un surplus, une part de ce surplus éteint l'avance. Si l'avance a payé une réparation, le montant est celui que vous auriez autrement reversé dans la réserve. L'argent se trouve le plus facilement là où il a été créé. Mettez-le en place la même semaine, pendant que la raison de l'avance est encore fraîche. Le surplus de l'immeuble est l'endroit naturel où loger ce versement.

Fixez la période par référence à quelque chose de réel. Un test utile est le temps qu'il aurait fallu pour accumuler la même somme comptant, parce que c'est la période que l'avance vous a réellement fait gagner. Une avance qui a remplacé trois ans d'épargne se rembourse sur environ trois ans. Ce test donne une période défendable et non un chiffre inventé. L'emprunt vous a acheté du temps, et le calendrier est la façon dont ce temps se rembourse. La période se justifie ainsi devant vous-même et devant un comptable.

Automatisez ensuite et cessez d'y penser. Le virement sort le même jour chaque mois, du compte d'exploitation vers l'assureur, traité exactement comme un versement hypothécaire. Il n'est exigé par personne, et c'est précisément pour cela qu'il doit être mécanique et non discrétionnaire. Un virement automatique est la discipline la moins chère de tout ce domaine. Ce qui est automatique se fait; ce qui est volontaire se reporte.

Que coûte le relâchement?

Un intérêt qui s'accumule, et un capital-décès qui rétrécit sans que personne le remarque. Les deux moitiés sont réelles et une seule arrive sous forme de relevé. Deux coûts, et le second ne se voit sur aucun document courant.

L'intérêt est la moitié visible. Il court dès le jour du versement, au taux que fixe le contrat, que l'immeuble performe ou non. Une avance portée pendant une décennie à un taux contractuel représente une somme d'intérêt substantielle, et rien n'apparaît sous forme de facture, ce qui explique que les titulaires la sous-estiment. Rien n'a l'air cher tant que le total n'est pas additionné. L'arithmétique est ennuyeuse et le total ne l'est pas. Une décennie d'intérêt sans facture reste une décennie d'intérêt.

La seconde moitié est celle qui compte le plus et dont on parle le moins. Si l'avance est impayée au décès, le solde et les intérêts accumulés réduisent le capital-décès versé au bénéficiaire. Une famille qui croit qu'un certain montant est en place en découvre un plus petit, au moment où elle est le moins capable d'absorber l'écart, et la personne qui aurait pu l'expliquer n'est plus là. Une famille ne devrait jamais apprendre la taille d'une avance d'un service de règlement des sinistres. La conversation à avoir est avec le bénéficiaire, et elle est courte. Le pire moment pour découvrir une avance est le moment d'un règlement.

Il existe un troisième coût facile à manquer. Un solde important par rapport à la valeur accumulée du contrat peut mettre un contrat sous tension, et à l'extrême un contrat peut tomber en déchéance avec des conséquences fiscales au sens de l'article 148 de la Loi de l'impôt sur le revenu. Demandez à l'assureur quel est son propre seuil et quel préavis il donne, par écrit, avant de laisser une avance courir. Deux réponses écrites de l'assureur règlent cela définitivement. Ces deux réponses écrites tiennent pour toute la durée du contrat.

Comment choisit-on le montant?

En partant de l'immeuble et non du contrat. L'immeuble a produit la capacité, et c'est l'immeuble qui devrait l'éteindre. Le montant se déduit des chiffres de l'immeuble, jamais d'une règle générale.

Prenez le surplus mensuel que l'immeuble produit une fois tous les coûts fixes payés, dans un mois normal sans vacance. Prenez-en une part, pas la totalité, parce qu'un calendrier qui consomme tout le surplus sera abandonné à la première fournaise défaillante. La moitié est un point de départ raisonnable pour un immeuble à bonne marge, et moins pour un immeuble qui dégage peu. Laissez de la place pour le mois qui tourne mal, parce qu'il y en aura un. Un calendrier qui survit à un mauvais mois vaut mieux qu'un calendrier rapide qui n'y survit pas. Un calendrier abandonné est pire qu'un calendrier prudent.

Vérifiez-le ensuite contre le solde. Divisez l'avance par le montant mensuel et regardez le nombre de mois obtenu. S'il dépasse dix ans, le montant est trop petit et l'avance est en pratique permanente. S'il se termine en moins d'un an, vérifiez que vous n'avez pas engagé des liquidités dont la réserve a besoin. Dix ans est la frontière entre un calendrier et un solde permanent. Faites la division avant de programmer le virement, pas après la première année. La division prend une minute et évite une décennie d'illusion.

Une seconde source mérite d'être nommée parce que c'est celle que les investisseurs oublient. Une hausse de loyer est l'endroit le plus propre où trouver un remboursement, puisque l'argent n'était pas au budget l'an dernier et que personne ne le regrette. Affecter la première année d'une hausse à l'extinction d'une avance est une décision prise une fois qui règle le problème discrètement. Un argent que personne n'avait budgété est le plus facile à réorienter. Une année de hausse éteint plus de solde que la plupart des propriétaires ne l'imaginent. Une hausse affectée dès la première année ne manque à personne.

Que se passe-t-il quand l'immeuble connaît une mauvaise année?

Le calendrier se met en pause, délibérément et par écrit, et non d'échouer en silence. Une pause voulue et une dérive par défaut se ressemblent parfaitement au bout de trois ans. La différence entre les deux se joue dans une seule ligne écrite.

C'est ici que l'absence de versement exigé devient un avantage et non un piège. Une vacance, une réparation, un renouvellement à un taux plus élevé: chacun peut rendre le virement du mois imprudent, et l'assureur ne pénalisera pas une pause. Servez-vous-en. La souplesse est une véritable caractéristique de cet instrument, et les caractéristiques peuvent être mal employées. Un assureur qui ne pénalise pas une pause est un assureur qui ne remarquera pas non plus une pause permanente. La souplesse est un outil, et les outils s'utilisent avec une méthode.

Deux choses séparent une pause d'une dérive. La pause porte une date de fin écrite au moment où elle commence, et le virement reprend automatiquement à cette date et non par une décision prise plus tard. Inscrivez le rappel au calendrier dans l'heure même où vous suspendez le virement, parce qu'une suspension sans reprise programmée est la façon dont un solde de vingt ans commence. Fixez la date de reprise dans la même heure, sinon elle ne sera jamais fixée. Une inscription au calendrier survit aux bonnes intentions de plusieurs années. Une date de reprise inscrite au calendrier vaut dix bonnes résolutions.

La seconde est de noter pourquoi. Une courte note dans le même dossier que les relevés de l'assureur, indiquant quand la pause a commencé, pour quelle raison, et quand elle se termine. Les investisseurs qui tiennent cette note reprennent; ceux qui ne la tiennent pas découvrent trois ans plus tard que le virement s'est arrêté sans que personne l'ait décidé. Une note d'une ligne ne coûte rien et survit à une mémoire. La note sert autant à celui qui reprend qu'à celui qui héritera du dossier.

Le remboursement restaure-t-il la capacité?

Oui, et c'est l'attribut qui rend l'arrangement digne d'intérêt sur une carrière et non une seule fois. L'usage répété est ce pour quoi la valeur accumulée a été bâtie. La restauration de la capacité est le véritable produit de cet arrangement.

Une avance remboursée libère la valeur accumulée, qui peut de nouveau servir de base à une avance, sous réserve de la limite de l'assureur à ce moment-là. C'est ce qui permet à un contrat de financer un dépôt en douzième année, d'être remboursé en quinzième, et d'en financer un autre en seizième. La valeur sert à répétition, ce qui est toute la raison de la constituer. Douze, quinze, seize: trois dates et un contrat qui travaille deux fois. Ce cycle est l'arrangement qui fonctionne exactement comme décrit. Un contrat qui travaille deux fois vaut le double d'un contrat qui travaille une fois.

Une avance jamais remboursée est un usage unique d'un instrument conçu pour un usage répété. La capacité est consommée, l'intérêt court, et l'occasion suivante trouve le contrat déjà engagé. C'est la différence entre l'investisseur qui a utilisé la stratégie et celui qui l'a décrite. Un contrat engagé ne finance rien quand l'occasion suivante se présente. Une capacité utilisée et jamais restaurée est une capacité dépensée une seule fois. Une occasion manquée faute de capacité coûte bien plus que l'intérêt économisé.

Demandez à l'assureur un relevé courant de la valeur d'emprunt disponible après un remboursement, par écrit. Les soldes, les limites et les taux bougent tous, et la décision suivante devrait se prendre sur un chiffre de ce mois-ci et non sur un souvenir de la dernière transaction. Les chiffres de ce mois battent les souvenirs de la dernière transaction chaque fois. Un chiffre courant remplace avantageusement une impression ancienne.

Et la position fiscale?

Le remboursement lui-même n'est pas une déduction, l'intérêt peut l'être, et la distinction compte. Les confondre est courant et cela produit une déclaration qui ne tient pas. Le capital et l'intérêt suivent deux régimes différents sur le même virement.

Rembourser le capital d'un emprunt, quel qu'il soit, n'est pas une dépense déductible. C'est la restitution d'argent emprunté. Ce qui peut être déductible, c'est l'intérêt, en vertu de l'article 20(1)c) de la Loi de l'impôt sur le revenu, lorsque l'argent emprunté a servi en vue de tirer un revenu d'une entreprise ou d'un bien. Le critère regarde l'usage des fonds et non leur provenance. L'usage décide du résultat, et l'usage est une question de documentation et non d'intention. Le critère est celui de l'usage, et il se prouve par des documents.

Deux conséquences pratiques en découlent. Le relevé des intérêts imputés de l'assureur est le document que votre comptable voudra, et il faut le demander plutôt que présumer qu'il arrivera. Et la traçabilité doit tenir: une avance déposée dans un compte contenant des loyers, un salaire et un remboursement d'impôt ne se retrace pas facilement jusqu'à l'acquisition qu'elle a financée. Demandez le relevé d'intérêts dans le même appel que celui du solde. La traçabilité se construit au moment du dépôt et ne se construit pas après coup. Un compte dédié règle ce problème avant même qu'il se pose.

Rien de cela n'est un conseil fiscal et le cabinet ne donne pas de conseils fiscaux. C'est la forme de la question à laquelle un CPA répond, et elle se répond mieux avant que l'argent bouge qu'après la production de la déclaration. Le traitement plus large de l'avance est exposé dans avance sur contrat pour la prochaine mise de fonds.

Qu'est-ce qui devrait être écrit?

Quatre éléments, sur une page, dans le même dossier que le contrat. Une page, conservée avec le contrat, répond à toutes les questions qu'on posera plus tard. Une page suffit, et elle se rédige en vingt minutes.

La date et le montant de l'avance, et ce qu'elle a payé. Cette seule ligne est ce qui rend la déduction d'intérêt défendable des années plus tard et ce qui dit à un liquidateur pourquoi le solde existe. Cette ligne est la différence entre une déduction plaidée et une déduction perdue. Écrivez ce que l'argent a acheté, en une proposition, pendant que vous vous en souvenez exactement. Ce que l'argent a acheté s'écrit le jour même, jamais trois ans plus tard.

Le calendrier de remboursement: le montant, le jour du mois, le compte d'où il part, et la date de fin prévue. Écrivez la date à laquelle vous prévoyez que le solde atteindra zéro, parce qu'un calendrier sans fin est un calendrier que personne ne vérifie. Une date de fin sur la page est ce qui rend le calendrier vérifiable.

Toute pause: quand elle a commencé, pourquoi, et quand elle reprend. Trois lignes, écrites le jour où la pause commence.

Et la confirmation par l'assureur du taux de l'avance et de l'effet éventuel d'une avance impayée sur le traitement des participations. La pratique varie d'un assureur à l'autre, et la réponse appartient à votre dossier plutôt qu'à votre mémoire. La pratique varie, et une réponse écrite ne varie plus jamais ensuite. Une réponse écrite de l'assureur vaut plus qu'un souvenir de conversation.

Quiconque détient un contrat portant une avance impayée devrait aussi s'assurer qu'un conjoint, un partenaire ou un liquidateur puisse trouver cette page. Les limites de tout l'arrangement sont réunies dans ce qu'une avance sur contrat ne peut pas faire.

À qui cela s'applique

À tout titulaire d'un contrat avec participation qui a pris une avance, un groupe plus restreint que celui à qui l'on a dit que les avances sont utiles. Les avances sont courantes; les avances remboursées ne le sont pas. Le groupe concerné est plus petit qu'on ne le croit, et il grandit chaque année.

Cela s'applique avec une force particulière à l'investisseur dont l'avance a financé un immeuble qui produit maintenant du revenu, parce que la source de remboursement est déjà identifiée et que la seule pièce manquante est la décision. La décision est la seule pièce manquante, et elle prend dix minutes. L'immeuble finance son propre remboursement, ce qui rend la décision facile.

Cela s'applique au titulaire qui compte utiliser le contrat plus d'une fois sur une carrière, puisque la capacité ne se restaure que par le remboursement et qu'un contrat emprunté en permanence ne finance plus rien. Un arrangement conçu pour une carrière dépend entièrement de la capacité restaurée. Restaurer la capacité est la seule façon dont un contrat finance une deuxième transaction. Un contrat engagé en permanence cesse d'être un outil et devient une dépense.

Cela s'applique le moins au titulaire en fin de vie qui a décidé, délibérément et avec le bénéficiaire informé, que l'avance sera réglée à même le capital-décès. C'est un choix légitime et c'est un autre choix que la dérive, et ce qui les sépare est que quelqu'un l'a dit à voix haute. Nommer le choix à voix haute est ce qui en fait un choix.

L'arrangement au complet est décrit sur la page des investisseurs immobiliers.