Vendre un immeuble et l'année de la facture fiscale

Un immeuble se vend. Le chèque en fidéicommis du notaire est encaissé, et le compte contient plus d'argent qu'il n'en a jamais contenu. Pendant environ six semaines, le portefeuille paraît solvable comme jamais, et chaque décision prise durant ces six semaines se prend en se sentant riche. Rien dans le solde n'indique quelle part appartient à quelqu'un d'autre. Le sentiment est réel et il n'est pas un guide. Le calendrier est la partie que personne ne regarde pendant que le chèque arrive, et c'est pourtant lui qui décide de l'ampleur de la surprise. Cette impression tient tant que la déclaration n'a pas été produite. Entre les deux moments, l'argent a souvent déjà servi à autre chose, et c'est cet enchaînement, et non le montant lui-même, qui met un vendeur en difficulté. Une vente conclue en début d'année et une vente conclue en décembre ne laissent pas du tout le même temps pour se préparer.

C'est là le problème. L'argent n'est pas tout à vous, la part qui ne l'est pas porte une échéance, et cette échéance est assez lointaine pour être oubliée. Cette page porte sur la séparation du dépôt avant qu'il ne se dépense. Vingt minutes le jour du dépôt décident du déroulement du printemps suivant. La discipline tient en trois virements faits le même après-midi.

Qu'est-ce que la vente déclenche réellement?

Deux montants, et le second surprend. L'un des deux est attendu et l'autre ne l'est pas. Le premier se calcule volontiers; le second se découvre au printemps.

Le gain en capital se calcule selon l'article 40(1) comme le produit de disposition, moins le prix de base rajusté et les dépenses engagées pour réaliser la vente. Une portion de ce gain est incluse au revenu dans l'année de la disposition. La plupart des propriétaires s'y attendent et en devinent l'ordre de grandeur. Les propriétaires savent généralement à quoi ressemble un gain. Les frais de vente réduisent le gain et ils s'oublient facilement dans un calcul rapide. Le prix de base rajusté se reconstitue à partir du dossier, pas de la mémoire.

La récupération est le second montant. Lorsque de l'amortissement a été réclamé contre le revenu de location au fil des années de détention, l'article 13(1) ramène au revenu le montant par lequel le produit excède la fraction non amortie du coût en capital, jusqu'à concurrence du coût d'origine. Ce montant est inclus au revenu en totalité et non en partie, ce qui le rend plus lourd au dollar que le gain. L'inclusion intégrale est ce qui fait de la récupération le plus lourd des deux au dollar. L'amortissement réclamé dans les bonnes années se récupère dans une seule mauvaise. La récupération pèse plus lourd au dollar que le gain qui l'accompagne.

Les deux ensemble sont ce que la déclaration montrera. Un immeuble qui a dégagé de confortables liquidités pendant quinze ans parce que l'amortissement abritait le revenu produit une facture plus lourde à la vente pour exactement cette raison. L'avantage a été pris plus tôt et le solde arrive maintenant, ce qui est l'échange que la déduction pour amortissement a toujours représenté. L'avantage a été pris en versements et le solde arrive d'un coup. Ce qui a été abrité pendant quinze ans se récupère en une seule déclaration.

Quand l'argent est-il réellement dû?

Dans l'année d'imposition où tombe la disposition, le solde étant dû à l'échéance de production de cette année-là. La date de clôture fixe l'année, et rien d'ultérieur ne la déplace. Le calendrier fiscal ignore complètement vos projets d'acquisition.

La date de clôture décide de l'année. Une vente qui se conclut en décembre tombe dans la déclaration de cette année-là et le solde est dû au printemps suivant. Une vente qui se conclut en janvier vous donne quatorze mois avant que le solde soit payable, ce qui paraît généreux et constitue la version qui tourne mal le plus souvent, parce que quatorze mois suffisent à oublier. Un long intervalle a l'air d'un répit et se comporte comme un piège. Décembre et janvier sont deux mois très différents où conclure. Quatorze mois de délai sont une occasion d'oublier et non un répit.

Deux éléments peuvent accélérer l'obligation. Un gain important peut créer ou modifier une obligation d'acomptes provisionnels pour l'année suivante en vertu de l'article 156, de sorte qu'un propriétaire qui n'en a jamais fait commence à recevoir des demandes. Et les règles provinciales et votre situation personnelle peuvent déplacer l'arithmétique d'une façon que seule votre propre déclaration révèle. Des demandes d'acomptes qui arrivent pour la première fois sont habituellement une surprise et non une erreur. Les règles provinciales ajoutent leur propre couche au même calcul. Les acomptes provisionnels changent la mécanique de trésorerie de l'année suivante.

L'instruction est courte et elle constitue tout le conseil pratique. Demandez à votre comptable le montant estimé le mois de la vente, pas au printemps. Il peut le produire à partir de l'état de clôture et du tableau d'amortissement en une heure, et le connaître tôt est ce qui rend possible tout ce qui suit. Une heure du temps d'un comptable le mois de la vente est l'heure la moins chère de cette section. Le chiffre demandé tôt est le chiffre autour duquel tout le reste s'organise.

Comment se sépare le dépôt?

En trois parts, le jour où il arrive, avant quoi que ce soit d'autre. Trois virements, faits une fois, et le reste de l'année se déroule tout seul. Trois parts, trois comptes, et une question réglée pour l'année.

La portion fiscale, au montant que votre comptable a produit, plus une marge parce qu'une estimation demeure une estimation. Elle va dans un compte ou un dépôt à court terme qui vient à échéance avant la date due, dans une institution distincte de votre banque d'exploitation, et elle n'est pas touchée. La marge compte parce qu'une estimation faite avant que le tableau soit final bougera. Une estimation plus une marge est une réserve; une estimation seule est un espoir. Une portion fiscale touchée est une portion fiscale qu'il faudra réemprunter.

La portion engagée, c'est-à-dire tout dépôt déjà promis sur une acquisition en négociation. Elle doit rester accessible dans la semaine, donc elle demeure liquide et elle demeure aussi séparée, parce qu'un dépôt qui dort dans le compte d'exploitation devient une partie du compte d'exploitation. L'argent engagé et l'argent d'exploitation deviennent identiques dès qu'ils partagent un compte. Les dépôts engagés sur une acquisition ne sont pas de l'argent disponible pour autre chose. Un dépôt engagé n'est pas une réserve et n'en devient jamais une.

La portion libre, c'est-à-dire ce qui reste après les deux premières. Seule cette portion n'a pas de date, et seule cette portion est candidate à une décision de long horizon. Seule cette portion devrait jamais figurer dans une conversation sur un horizon long.

Trois virements, le jour du dépôt, environ vingt minutes. Les propriétaires qui le font décrivent le printemps suivant comme sans histoire. Ceux qui ne le font pas le décrivent autrement. Vingt minutes d'administration contre une année tranquille est un bon échange. Les propriétaires qui font ces trois virements ne repensent plus à la question.

Pourquoi un seul compte échoue-t-il?

Parce qu'un solde unique est un chiffre unique, et qu'un chiffre unique se dépense contre ce qui se présente. L'argent qui n'est pas étiqueté se comporte comme s'il était entièrement disponible. Ce n'est pas une faiblesse; c'est une propriété de l'argent non étiqueté.

Ce n'est pas un défaut de discipline au sens intéressant du terme. C'est ainsi que se comporte l'argent qui n'est pas étiqueté. Le propriétaire qui regarde un gros solde et une soumission de rénovation ne décide pas consciemment de dépenser la réserve fiscale; il voit un solde qui couvre la soumission. La portion fiscale est dépensée des mois avant que quiconque remarque qu'elle est partie. Personne ne décide de dépenser une réserve fiscale; on voit simplement un solde. Un solde non étiqueté est traité comme si chacun de ses dollars était libre. Le geste de dépenser n'a jamais l'air d'une décision sur la réserve fiscale.

La correction est physique et non morale. Des comptes séparés, dans une institution distincte, avec la portion fiscale dans un placement qui exige un geste délibéré pour être atteint. La friction est la caractéristique recherchée. La friction est l'objet de la séparation et non un inconvénient de celle-ci. Une friction délibérée est ce qui protège le solde le plus longtemps.

Il existe une seconde raison qui mérite d'être nommée. Un produit de vente qui dort dans un compte d'exploitation change la façon dont tout le portefeuille est évalué, y compris par vous. Des décisions se prennent sur la base d'un solde qui appartient surtout à quelqu'un d'autre, et les décisions prises ce mois-là sont les plus difficiles à défaire. Les décisions prises ce mois-là sont celles qu'il est le plus difficile de renverser ensuite. Un solde temporairement gros déforme le jugement pendant quelques semaines.

Et si une acquisition est déjà prévue?

Alors la séquence est plus serrée et la discipline compte davantage, pas moins. Une acquisition prévue resserre la séquence au lieu de la détendre. Vendre pour acheter crée deux échéances et non une.

L'investisseur qui vend pour acheter a un dépôt à verser, une date de clôture, et une facture fiscale désormais certaine et non hypothétique. La tentation est de traiter tout le produit comme des fonds d'acquisition, au motif que l'impôt n'est pas dû avant des mois et que l'immeuble suivant produira du revenu d'ici là. Le nouvel immeuble produira du loyer, et le loyer n'arrive pas par blocs. Le calendrier du loyer et celui de l'impôt ne se ressemblent en rien.

Ce raisonnement échoue d'une façon précise. Le nouvel immeuble produit du loyer, et le loyer finance des frais de portage; il ne produit pas une somme forfaitaire égale à une facture fiscale selon un échéancier utile. L'investisseur qui déploie la portion fiscale dans une acquisition finance l'impôt avec les liquidités de l'an prochain, et les liquidités de l'an prochain étaient déjà engagées. Financer une facture fiscale avec les liquidités de l'an prochain dépense de l'argent déjà engagé. Les liquidités de l'an prochain ont déjà un emploi prévu.

Là où une acquisition exige réellement plus que la portion libre, la question est de savoir si l'acquisition est de la bonne taille et non si l'impôt peut attendre. C'est une phrase désagréable et c'est celle qu'il vaut la peine de prendre au sérieux. La taille de l'acquisition est la variable qui peut encore changer. C'est la phrase désagréable de la page et elle mérite d'être lue deux fois.

Et si la portion fiscale a déjà été dépensée?

C'est alors un problème de financement avec une échéance, et il existe quatre voies. Aucune des quatre n'est confortable et toutes les quatre sont disponibles. Quatre voies existent, et aucune ne se choisit avec plaisir.

L'argent de la réserve, si elle est assez grande, ce qui est précisément ce à quoi sert une réserve même si personne n'avait imaginé cet usage-là. C'est l'usage pour lequel une réserve existe, même quand personne n'avait imaginé cette version.

Un tirage sur une marge garantie, habituellement l'emprunt le moins cher disponible, et c'est la réponse ordinaire là où la marge existe et a de la place. Une marge avec de la place disponible est la réponse ordinaire ici.

Une avance sur un contrat avec participation, là où il en existe un qui comporte de la valeur, disponible sur demande écrite sans décision de crédit. C'est utile précisément quand le dossier ne supportera pas une nouvelle demande, et ses limites sont exposées dans ce qu'une avance sur contrat ne peut pas faire.

Ou une entente avec l'autorité fiscale, qui existe, comporte des conditions, et porte intérêt. C'est une véritable option et c'est celle que les propriétaires hésitent le plus à explorer, habituellement un an plus tard qu'ils n'auraient dû. Des conditions et de l'intérêt s'appliquent, et les deux se connaissent d'avance.

Aucune des quatre n'est gratuite. Toutes sont moins chères que la cinquième option, qui consiste à vendre autre chose en vitesse. Chacune des quatre coûte moins cher que de vendre un second immeuble dans l'urgence. Vendre un second immeuble dans l'urgence reste la plus chère de toutes.

Où le reste appartient-il?

Là où appartient le capital sans date, et c'est une autre question que celle-ci. Le capital libre et une réserve fiscale sont deux problèmes distincts avec deux réponses distinctes. Deux problèmes, deux réponses, et il vaut mieux ne pas les mélanger.

Une fois l'impôt mis de côté, le dépôt engagé séparé et la réserve revenue à son plein montant, ce qui reste est du capital réellement libre. La question de savoir où celui-là attend est celle à laquelle répond le reste de cette section, et elle est exposée attribut par attribut dans où attend le capital entre deux immeubles.

Deux mises en garde propres à une vente. La première est qu'une vente est le moment où un portefeuille détient des liquidités, et c'est donc le moment où toutes les idées sont proposées au propriétaire, y compris de bonnes idées au mauvais moment. Rien n'a à être décidé ce mois-là. Un mois où le compte paraît plein est un mauvais mois pour les décisions permanentes. Rien ne presse le mois où le compte paraît plein.

La seconde est la dette coûteuse. L'investisseur qui porte un solde de consommation, un plan de marchand ou une marge tirée à taux élevé dispose d'une réponse qui bat toutes les autres sur l'arithmétique, et elle est assez peu spectaculaire pour passer inaperçue un mois où le compte paraît plein. La dette coûteuse est la réponse la moins excitante et souvent la bonne. L'arithmétique de la dette coûteuse bat presque toujours celle du reste.

Que faut-il écrire?

Quatre lignes, dans le même dossier que les documents de clôture. Quatre lignes, écrites le jour même, et jamais reconstituées après coup. Quatre lignes écrites le jour même valent une journée de reconstitution plus tard.

La date de clôture et le produit, parce que l'année se décide par la première et que le calcul part du second. Les deux chiffres viennent directement de l'état de clôture.

L'estimation de l'impôt par le comptable, avec la date où elle a été produite et une note sur ses hypothèses. Les estimations faites avant que le tableau d'amortissement soit confirmé changent, et savoir laquelle vous regardez compte au mois de mars. Une estimation et un montant final sont deux documents différents, et les deux méritent d'être conservés.

Où est allée chacune des trois portions: le compte, l'institution, la date d'échéance de ce qui en a une. Un liquidateur, un conjoint ou vous-même dans plusieurs années en auront besoin, et aucun des trois ne le reconstituera de mémoire. Trois destinations, trois dates, et rien laissé à la mémoire.

Et la décision sur la portion libre, ou une note disant qu'elle n'est pas encore prise. Une décision reportée délibérément est autre chose qu'une décision évitée, et écrire la phrase est ce qui en fait la première. Une phrase écrite est ce qui transforme un report en décision. Une note disant que la décision est en suspens est elle-même une décision. Ce qui est écrit se retrouve; ce qui est pensé se perd.

Rien de cela n'est un conseil fiscal et le cabinet ne donne pas de conseils fiscaux. C'est la séquence qu'un CPA reconnaîtrait, écrite pour qu'elle se déroule dans le bon ordre.

À qui cela s'applique

À tout investisseur qui vend un immeuble, ce qui, sur une période de détention assez longue, veut dire tous les investisseurs. Détenez assez longtemps et chaque investisseur rencontre cette page. Personne ne détient éternellement, et cette page finit par concerner tout le monde.

Cela s'applique avec le plus de force au propriétaire qui a réclamé de l'amortissement tout du long, parce que la récupération est le montant le plus souvent absent d'une estimation mentale et qu'elle est incluse en totalité au revenu. La récupération est le montant qui manque le plus souvent à une estimation mentale.

Cela s'applique au propriétaire qui vend dans la première moitié d'une année, parce que l'intervalle entre le dépôt et l'échéance est le plus long et que l'argent a le plus de temps pour se faire absorber. Plus l'intervalle est long, plus l'argent a de chances d'être absorbé.

Cela s'applique au propriétaire qui vend pour acheter, là où la séquence est la plus serrée et où la pression d'employer la portion fiscale est la plus forte. Vendre pour acheter est la version la plus serrée de toute la séquence. C'est là que la portion fiscale se fait emprunter le plus souvent.

Cela s'applique moins au propriétaire dont le comptable mène déjà ce processus, et à celui qui vend à perte, où l'arithmétique est différente et où d'autres règles s'appliquent, qui appartiennent à un CPA et non à une page. L'arrangement au complet, y compris ce qui arrive si le portefeuille n'est jamais vendu, est décrit sur la page des investisseurs immobiliers.