La cotisation spéciale

Une lettre arrive du syndicat. La façade a besoin de travaux, l'estimation est ce qu'elle est, et chaque copropriétaire doit sa part dans les quatre-vingt-dix jours. Personne n'a voté pour cette dépense au sens de l'avoir souhaitée, et l'obligation ne se négocie pas. La lettre est courte, le montant ne l'est pas, et l'échéance appartient à quelqu'un d'autre. On ne discute pas une cotisation; on la paie ou on l'emprunte.

Pour un occupant, c'est désagréable. Pour un investisseur qui détient deux ou trois fractions dans le même immeuble, c'est autre chose, parce que la charge tombe sur chacune en même temps et que le loyer ne bouge pas pour y répondre. Cette page porte sur la provenance de cet argent, et sur la lecture de l'exposition avant qu'elle existe. Lire l'immeuble avant d'y acheter est la forme d'assurance la moins chère qui soit. C'est une lecture d'une heure qui se fait avant l'offre d'achat, jamais après.

Qu'est-ce qui est facturé, et à qui?

Une part d'une réparation dont l'immeuble a besoin et que le fonds de prévoyance ne couvre pas. Le fonds existe justement pour que ce moment n'arrive pas, et il arrive quand même.

Toute copropriété perçoit des charges communes mensuelles. Une portion finance le budget d'exploitation et une portion alimente le fonds de prévoyance, qui existe pour que les composantes majeures puissent être remplacées au terme de leur vie utile. Au Québec, l'obligation de constituer ce fonds se trouve à l'article 1071 du Code civil, et la contribution aux charges communes à l'article 1072. Les autres provinces ont leurs propres lois avec la même architecture. L'architecture est partout la même, même là où les numéros d'articles diffèrent. Ce que le fonds ne couvre pas, les copropriétaires le couvrent, et il n'y a pas de troisième possibilité.

Quand le fonds est insuffisant pour une réparation, le syndicat comble l'écart par une cotisation spéciale. Elle est répartie entre les fractions selon la valeur relative que chacune porte dans la déclaration de copropriété, de sorte que la répartition suit la propriété et non l'usage ou le bénéfice. Le copropriétaire dont la fraction est à l'arrière de l'immeuble et dont les fenêtres ont été remplacées l'an dernier paie tout de même une part de la façade. L'équité n'est pas le principe organisateur ici; la déclaration l'est. La répartition est écrite d'avance et personne ne la renégocie le jour de la lettre.

La charge tombe sur le propriétaire. Pas sur le locataire, pas sur le prêteur hypothécaire, pas sur l'assureur. C'est le fait autour duquel tout le reste de cette page s'organise. Ce seul fait règle qui doit trouver l'argent, et quand.

Pourquoi cela appartient-il au silo d'un investisseur?

Parce que l'exposition se comporte autrement à l'échelle d'un portefeuille qu'à l'échelle d'un occupant unique.

Un occupant affronte une cotisation, sur une fraction, et l'absorbe à même l'épargne du ménage. Un investisseur qui détient trois fractions dans le même immeuble affronte trois parts de la même cotisation, le même mois, depuis une seule source. Les événements ne sont pas indépendants, et l'investisseur qui a dimensionné une réserve en présumant que les mauvais mois arrivent un à la fois l'a mal dimensionnée. Trois parts d'une même lettre est un autre problème qu'une part d'une lettre. Un occupant compte son épargne; un investisseur compte ses obligations mensuelles.

La diversification entre immeubles aide sans régler la question. Des immeubles de la même époque, bâtis par le même promoteur, dans le même marché, atteignent la fin des mêmes composantes à peu près en même temps. Un portefeuille de quatre fractions réparties dans trois immeubles de la même décennie porte une exposition corrélée qui a l'air diversifiée sur un tableur. Les immeubles vieillissent selon un calendrier fixé par leur construction, pas par la date de votre achat. Un portefeuille qui paraît diversifié peut ne l'être que sur la carte.

La seconde différence est le loyer. Un occupant qui encaisse une cotisation connaît une moins bonne année. Un investisseur encaisse la même charge contre un revenu déjà engagé dans une hypothèque, et la cotisation concurrence le service de la dette et non un voyage. Le même dollar ne peut pas payer deux choses le même mois.

D'où vient l'argent?

De la réserve d'abord, d'une marge ensuite, d'une avance sur contrat en troisième, et l'ordre n'est pas une préférence. Chacune des trois sources a son moment, et prendre la troisième en premier coûte cher.

La réserve est la bonne réponse parce qu'une cotisation spéciale a exactement la forme pour laquelle une réserve est bâtie: une somme forfaitaire, datée, située chez le propriétaire, et qu'on ne peut pas reporter. L'investisseur qui a constitué une réserve et qui règle une cotisation avec elle a vu un plan fonctionner et non un désastre survenir. Une réserve utilisée pour ce à quoi elle sert n'est pas une perte; c'est la raison pour laquelle elle a été bâtie. Une réserve pleine transforme une lettre du syndicat en formalité administrative.

Une marge garantie est le deuxième réflexe sensé. Les sommes en jeu sont habituellement assez grandes pour que l'effort fixe du tirage en vaille la peine, le taux est concurrentiel, et le remboursement peut s'étaler sur l'année suivante à même les liquidités. Sa faiblesse est la faiblesse habituelle: une marge est révisable, et la révision arrive dans les mêmes conditions qui produisent l'entretien différé à l'échelle d'un marché. Étaler une somme forfaitaire sur douze mois est exactement ce qu'une marge fait bien. C'est aussi la source la plus simple à expliquer à un comptable.

Une avance sur un contrat avec participation vient en troisième. Elle est disponible sur demande écrite sans décision de crédit, ce qui compte quand l'échéance du syndicat est fixe et que le dossier ne supportera pas une nouvelle demande ce mois-ci. Elle est plus petite et habituellement plus chère, et y puiser épuise une capacité bâtie sur une décennie. La position de chaque source sur ses attributs est exposée dans où attend le capital entre deux immeubles.

Le coût peut-il être récupéré auprès du locataire?

Généralement pas sous forme de somme forfaitaire, et un plan d'investissement qui présume le contraire repose sur une étape qui ne se produit pas.

Une cotisation spéciale découle de la propriété. Ce n'est pas un service fourni au locataire et ce n'est pas un coût d'exploitation de la location comme peuvent l'être le chauffage ou l'eau. Les règles provinciales du logement établissent ce qui peut entrer dans une hausse de loyer et sur quelle période, et une charge capitale unique ne se convertit pas ordinairement en une hausse unique le mois suivant. Le locataire n'a rien demandé et la loi en tient compte.

Au Québec, une hausse contestée est tranchée par le Tribunal administratif du logement selon des critères publiés, et le traitement d'une réparation majeure suit ces critères et non l'arithmétique du propriétaire. Les autres provinces ont des organismes équivalents et, dans certains cas, des mécanismes de hausse supérieure à la ligne directrice liés aux travaux majeurs, assortis de leurs propres conditions et délais. Les règles diffèrent d'une province à l'autre et elles changent, alors vérifiez celles qui s'appliquent aujourd'hui et non celles dont vous vous souvenez. Les mécanismes existent, ils sont lents, et ils ne rendent presque jamais la somme complète.

La position de planification honnête est donc de traiter la cotisation comme un coût du propriétaire, absorbé par le propriétaire, toute récupération étant traitée comme une possibilité à vérifier auprès d'un avocat et non comme une hypothèse à budgéter. Budgéter une récupération incertaine revient à budgéter un espoir.

Comment lit-on l'exposition avant d'acheter?

En lisant trois documents, et les charges mensuelles n'en font pas partie.

L'étude du fonds de prévoyance vient en premier. Elle énumère les composantes majeures, estime leur vie résiduelle et leur coût de remplacement, et indique si la contribution actuelle met le fonds sur la bonne courbe. Une étude montrant un fonds à une fraction de ce qu'il devrait être est une prévision de cotisation, quoi que suggèrent les charges du moment. Une étude périmée est en soi un constat, et cela signifie habituellement que les charges sont sous-évaluées. Une étude à jour vaut mieux qu'un vendeur rassurant.

Les procès-verbaux des trois dernières années viennent en deuxième, et c'est le document qui dit la vérité. Les travaux différés se discutent dans les procès-verbaux. Les désaccords sur la hausse des charges aussi, ainsi que les rapports d'ingénierie commandés puis tablettés, et les copropriétaires qui se sont opposés à la dépense. Un immeuble qui reporte une toiture depuis quatre ans le dit dans ses propres registres. Les procès-verbaux sont rédigés par des gens qui n'ont aucune raison de flatter l'immeuble.

Les états financiers viennent en troisième. Comparez le solde du fonds à ce que l'étude dit qu'il devrait contenir. Comparez les arrérages au nombre de fractions, parce qu'un immeuble où plusieurs copropriétaires sont en retard est un immeuble dont la prochaine cotisation se percevra mal. Les arrérages en disent plus long que le solde du fonds.

Des charges mensuelles basses dans un immeuble dont le fonds est sous-financé ne sont pas une économie. C'est une cotisation dont la date n'a pas encore été annoncée, et c'est l'acheteur qui en hérite. Un acheteur informé négocie le prix; un acheteur mal informé finance la toiture du vendeur.

Que peut faire un copropriétaire avant que la lettre arrive?

Davantage que ce que la plupart des investisseurs tentent, et ceux qui le tentent sont d'ordinaire ceux qui lisent aussi les procès-verbaux.

Le fonds de prévoyance est fixé par le syndicat, et le syndicat, ce sont les copropriétaires. Le copropriétaire qui assiste aux assemblées, qui demande que l'étude du fonds soit mise à jour dans les délais, et qui appuie une hausse des charges conforme à la recommandation de l'étude réduit la taille de toutes les cotisations futures, la sienne comprise. C'est une forme de gestion du risque lente et sans éclat, et c'est la seule disponible de l'intérieur. Voter la hausse est impopulaire et c'est la seule décision qui réduit l'exposition.

L'argument qu'on lui oppose est toujours le même. Une hausse de charges est visible chaque mois et une cotisation est invisible jusqu'à son arrivée, de sorte que les copropriétaires qui comptent vendre dans trois ans votent pour les charges basses et laissent l'exposition à celui qui achètera. L'investisseur qui détient pour vingt ans se trouve de l'autre côté de cet échange et devrait le dire en assemblée et non après. Un rapport lu au complet vaut plusieurs assemblées passées à écouter des résumés.

Il existe un second levier qui ne coûte rien. Demandez par écrit le rapport d'ingénierie derrière toute décision majeure, et lisez-le. Les rapports se commandent puis se résument, et le résumé est habituellement plus doux que le rapport. Le copropriétaire qui a lu le rapport sait si l'estimation de trois ans est une vraie estimation ou un espoir.

Rien de cela n'empêche une cotisation dans un immeuble qui a besoin de travaux. Cela change le fait que les travaux soient planifiés et financés, ou reportés puis facturés d'un coup, et l'écart entre ces deux issues se mesure en années de vos propres liquidités. Le résultat se juge sur dix ans. Un seul exercice ne dit rien.

À quoi ressemble le traitement fiscal?

Cela dépend de ce que la cotisation a payé, et la distinction est la même que celle qui régit tous les travaux sur un immeuble locatif. La réponse n'est pas dans l'avis du syndicat; elle est dans la nature des travaux.

Une cotisation qui finance une réparation rétablissant l'immeuble dans son état antérieur est généralement une dépense courante, déductible dans l'année, selon le critère du revenu. Une cotisation qui finance une amélioration ou un remplacement qui bonifie l'immeuble ou prolonge sa vie est généralement une dépense en capital au sens de l'article 18(1)b) de la Loi de l'impôt sur le revenu, ajoutée au coût de la fraction et récupérée par la déduction pour amortissement. La qualification suit les travaux, jamais la formulation de l'avis.

Une même cotisation peut financer les deux. Un chantier de façade qui répare le revêtement existant et ajoute une isolation qui n'y était pas a deux caractères, et le copropriétaire qui demande la ventilation au syndicat sur le moment se trouve dans une bien meilleure position que celui qui la reconstitue trois ans plus tard à partir d'une seule ligne d'un état de compte. Demandez la ventilation par écrit pendant que le chantier est encore ouvert.

L'intérêt sur de l'argent emprunté pour payer une cotisation sur un immeuble générateur de revenu peut être déductible selon le même critère qui régit tout emprunt à cette fin. Rien de cela n'est un conseil fiscal, le cabinet ne donne pas de conseils fiscaux, et la question appartient à un CPA capable de voir les documents. Un intérêt déductible et un intérêt non déductible ne se distinguent que par la piste documentaire.

Que se passe-t-il si la cotisation ne peut pas être payée?

L'obligation ne s'éteint pas, et les conséquences montent dans un ordre précis qu'il vaut mieux connaître avant que pendant. Chaque étape franchie rend la suivante plus difficile à éviter.

Les charges communes et les cotisations impayées portent intérêt au taux que fixe la déclaration. Le syndicat peut inscrire une hypothèque légale, ou son équivalent provincial, contre la fraction, ce qui paraît au titre et refera surface à tout refinancement ou à toute vente. Les procédures de recouvrement suivent, et dans les cas les plus graves une vente forcée de la fraction est ouverte au syndicat. L'intérêt commence immédiatement et il s'accumule contre un actif que vous comptez conserver.

Le prêteur hypothécaire n'est pas un spectateur là-dedans. Une charge inscrite au titre devant l'hypothèque ou à côté d'elle est une affaire qui intéresse le prêteur, et un défaut à la déclaration de copropriété peut interagir avec les modalités du prêt. Le propriétaire qui voit venir l'ennui a tout intérêt à en parler tôt à son prêteur et non de laisser l'inscription le faire à sa place. Un prêteur informé tôt a des options; un prêteur informé tard n'en a qu'une. Une inscription au titre est visible par tout le monde et elle ne s'efface pas seule.

Chacune de ces étapes s'évite avec une réserve qui avait anticipé l'exposition, ce qui est l'argument que cette page défend depuis le début.

L'assurance en couvre-t-elle une partie?

Parfois une partie, jamais celle que les copropriétaires espèrent, qui est l'entretien différé.

Une copropriété détient une assurance sur l'immeuble, et un copropriétaire détient une assurance sur les améliorations de sa fraction et sur sa propre responsabilité. Lorsqu'un sinistre est soudain et accidentel, un tuyau qui éclate, un incendie, un dégât de tempête, la police de l'immeuble répond, et la cotisation, s'il y en a une, couvre la franchise et ce qui échappe à la garantie. Cette franchise peut elle-même être substantielle dans un grand immeuble, et elle se répartit entre les copropriétaires comme toute autre charge commune.

Il existe une garantie précise qu'il vaut la peine de demander nommément à votre courtier, souvent appelée garantie des cotisations spéciales, qui répond de la part d'un copropriétaire dans un sinistre couvert, jusqu'à une limite indiquée. Beaucoup de polices de copropriété personnelles en portent un petit montant par défaut, et la limite par défaut est fréquemment bien inférieure à la taille d'une vraie cotisation. La relever coûte peu par rapport à l'exposition. La limite par défaut a été choisie pour un condo neuf. Votre immeuble n'y ressemble plus.

Ce qu'aucune police ne couvre, c'est une composante qui arrive au terme de sa vie. Une toiture qui a fait ses années et qu'il faut remplacer relève de l'entretien, pas d'un sinistre, et l'entretien est exactement ce à quoi sert le fonds de prévoyance. Les cotisations qui font le plus mal sont presque toujours de ce genre, et c'est pourquoi la conversation sur l'assurance et la conversation sur la réserve sont deux conversations distinctes. L'entretien différé n'a jamais été un sinistre et ne le deviendra pas.

Posez deux questions au courtier: quelle limite de garantie des cotisations figure aujourd'hui à la police, et quelle est la franchise de l'immeuble par sinistre. Les deux réponses sont courtes et aucune ne figure en clair sur la page de déclaration. Les deux se règlent en un appel de cinq minutes et aucune ne se trouve dans le sommaire de la police.

À qui cela importe le plus

À l'investisseur qui détient plus d'une fraction dans le même immeuble, parce que la corrélation est tout le risque et qu'un tableur qui traite les fractions comme indépendantes le sous-estime. C'est la corrélation, et non la taille du portefeuille, qui décide de la gravité.

À l'investisseur qui achète dans un immeuble plus ancien, où les composantes sont plus près du terme de leur vie et où l'étude du fonds de prévoyance est le document le plus important du dossier. Les composantes d'un immeuble de quarante ans arrivent toutes à échéance dans la même décennie.

À l'investisseur dont les logements dégagent des liquidités justes, parce qu'une cotisation tombe sur le même revenu que l'hypothèque, et qu'un logement qui dégage une petite marge chaque mois n'a aucune place pour absorber une somme forfaitaire. Une marge qui dégage un petit montant chaque mois ne dégage plus rien du tout le mois où une somme forfaitaire arrive. L'exposition est réelle même quand le tableur affiche un profit.

Cela importe moins à l'investisseur qui détient une propriété sans copropriété, sans syndicat, et dont l'exposition équivalente est la toiture qu'il possède en propre et qu'il peut planifier lui-même. Même là, la discipline est identique, et elle est exposée dans la vacance et la réparation.

L'arrangement au complet, y compris la place du capital plus lent une fois la réserve et la marge en place, est décrit sur la page des investisseurs immobiliers.