Comment un prêteur lit la prime

Un souscripteur chez un prêteur hypothécaire ouvre votre dossier avec deux questions d'arithmétique et une courte liste de documents. La première question est de savoir quelle proportion de votre revenu les frais de logement absorbent. La seconde est de savoir quelle proportion de ce même revenu est absorbée par l'ensemble de vos obligations, une fois les frais de logement ajoutés à tout le reste de ce que vous devez. Presque tout ce qui arrive à un contrat d'assurance vie dans une demande hypothécaire se produit à l'intérieur de ces deux calculs, ou à l'intérieur de l'exercice distinct qui consiste à confirmer la provenance de votre mise de fonds.

La page pilier de cette section énonce les deux faits clairement: une prime est une dépense, et une valeur de rachat est un actif. Cette page reprend chacun d'eux une couche plus bas, parce qu'un investisseur qui comprend le mécanisme pose des questions plus précises à son prêteur et produit des documents plus propres. Rien ici ne prédit ce qu'un prêteur décidera. Les prêteurs diffèrent, les contrats diffèrent, et la discrétion du souscripteur est bien réelle. Cette page décrit un mécanisme et laisse la décision là où elle se trouve, chez l'institution qui la prend.

Que calcule réellement un souscripteur hypothécaire?

Deux ratios et une vérification. Les ratios mesurent quelle proportion de votre revenu brut est absorbée par les frais de logement seuls, puis par les frais de logement additionnés de toutes vos autres obligations de dette. La vérification confirme que votre mise de fonds, votre revenu et vos actifs sont bien ce que la demande affirme qu'ils sont.

Les ratios expliquent pourquoi un dossier hypothécaire paraît arbitraire vu de l'extérieur. Ce sont des calculs, et les données qui y entrent sont définies par le prêteur, par sa propre politique de crédit, et lorsqu'une assurance prêt hypothécaire intervient, par les règles de l'assureur également. Les directives du Bureau du surintendant des institutions financières encadrent la façon dont les prêteurs sous réglementation fédérale souscrivent les prêts hypothécaires résidentiels, et chaque institution rédige ensuite sa propre politique à l'intérieur de ces directives. Deux dossiers portant des chiffres identiques peuvent rencontrer deux politiques différentes.

Le versant vérification est celui où vivent les documents. Relevés de paie, avis de cotisation, baux pour un immeuble locatif, relevés de chaque compte qui détient la mise de fonds, et confirmation de la provenance de tout dépôt inhabituel. Un contrat d'assurance peut entrer au dossier par l'un ou l'autre versant: comme une prime à l'intérieur du calcul des ratios, comme une valeur de rachat sur un état de la valeur nette, ou comme l'origine d'un dépôt qu'il faut expliquer. Le contrat se présente donc sous des formes différentes selon l'endroit du dossier où il apparaît, et chacune se documente autrement.

Que contient chacun des deux ratios d'amortissement de la dette?

Le ratio d'amortissement brut de la dette compte les frais de logement de l'immeuble financé: le capital et les intérêts hypothécaires, les taxes foncières, le chauffage et, lorsque l'immeuble est une copropriété, une part des charges de copropriété. Le ratio d'amortissement total de la dette y ajoute toutes les autres obligations mensuelles que le prêteur peut voir ou dont on l'informe.

Cette seconde liste est plus longue que la plupart des demandeurs ne l'imaginent. Soldes de cartes de crédit calculés sur un paiement minimum présumé, prêts et locations automobiles, prêts étudiants en remboursement, marges de crédit mesurées sur leur limite et non seulement sur le solde tiré, pensions alimentaires ordonnées par un tribunal, et les frais de portage des autres immeubles que vous détenez. Lorsqu'un immeuble est loué, les prêteurs appliquent leur propre méthode de prise en compte du revenu locatif, et les méthodes diffèrent assez pour qu'un même portefeuille produise des totaux différents d'une institution à l'autre. L'investisseur qui a monté quatre dossiers chez quatre institutions a déjà vu cet écart de près.

Aucun de ces deux ratios ne contient un jugement sur votre personne. Ce sont deux fractions dotées d'un numérateur défini et d'un dénominateur défini. Ce qui varie d'un prêteur à l'autre, c'est quels éléments appartiennent au numérateur, la façon dont le revenu locatif est traité au dénominateur, et ce que la politique interne de l'institution accepte. C'est pourquoi un investisseur peut s'entendre dire deux choses différentes dans la même semaine sans qu'aucune des deux institutions ait tort. Les deux ont appliqué leur propre politique à des chiffres identiques.

Où la prime d'assurance vie tombe-t-elle dans ce calcul, et où ne tombe-t-elle pas?

Une prime est une dépense: lorsqu'un prêteur la compte, elle appartient au ratio d'amortissement total de la dette et jamais au ratio brut. Le ratio brut ne contient que les frais de logement. Une prime n'est pas non plus une dette, de sorte qu'elle ne porte aucun solde, aucune limite de crédit et aucun calendrier d'amortissement que le prêteur pourrait modéliser.

La distinction compte davantage qu'elle n'en a l'air. Une marge de crédit dont le solde est nul peut tout de même absorber de la place, parce que de nombreux prêteurs comptent un paiement calculé sur la limite disponible. Une prime n'a aucune limite sur laquelle appuyer un tel calcul. Ce qu'elle a, c'est un montant mensuel ou annuel qui quitte votre compte, et la question à laquelle le prêteur répond est de savoir si ce montant est une obligation qu'il doit modéliser ou une dépense qu'il peut laisser de côté. Cette seule question détermine si quelques centaines de dollars par mois se trouvent à l'intérieur du calcul ou à l'extérieur, et c'est le prêteur qui y répond. Il y répond à partir de sa politique interne et des documents que vous lui remettez.

Il existe un troisième endroit où un contrat peut apparaître, et il n'a rien à voir avec les ratios. Lorsqu'un prêteur prend une cession en garantie d'un contrat d'assurance vie pour l'hypothèque, le contrat est devenu une partie de la sûreté et aucune partie du calcul des ratios. Il s'agit d'un arrangement distinct, avec ses propres documents et ses propres conséquences, et il se négocie avec le prêteur sans jamais se présumer. Une cession en garantie se demande, se signe et s'inscrit auprès de l'assureur, et elle produit ses propres conséquences sur le contrat.

Une prime est-elle lue comme une obligation fixe ou comme une dépense discrétionnaire?

Les prêteurs diffèrent, et les deux lectures se défendent. Une prime exigée sur un contrat que vous comptez conserver ressemble à une obligation ferme. Un dépôt facultatif que vous choisissez de verser une bonne année ressemble à une dépense discrétionnaire. Le libellé du contrat et la façon dont le paiement apparaît dans vos relevés influencent tous deux la lecture que vous obtiendrez.

Si les prêteurs diffèrent, c'est qu'aucune des deux lectures n'est fautive. Un contrat assorti d'une prime exigée nivelée représente un engagement que le demandeur a pris pour des décennies, et un souscripteur prudent traite les engagements comme des engagements. Un contrat structuré avec une petite prime exigée et un gros dépôt facultatif est une bête différente, parce que le demandeur peut réduire la sortie de fonds une année difficile sans que le contrat prenne fin. Les deux faits sont visibles dans le contrat lui-même. Celui sur lequel un prêteur agit relève de la politique de ce prêteur.

Deux conséquences pratiques en découlent. La première est que la structure d'un contrat, décidée à l'étape de la proposition et largement fixée une fois le contrat émis, produit un effet des années plus tard sur la façon dont ce contrat se lit dans une demande hypothécaire. La seconde est que vous pouvez fournir vous-même la preuve. Un relevé de contrat en vigueur montrant la prime exigée séparément de tout dépôt facultatif permet au souscripteur de voir le montant ferme, qui est le chiffre qu'un dossier soigné devrait contenir. Le reste appartient au souscripteur qui ouvrira le dossier.

Comment une valeur de rachat apparaît-elle à l'actif d'un dossier?

Sur un état de la valeur nette, à titre de valeur de rachat du contrat à une date donnée. Un prêteur qui vous demande de documenter votre valeur nette acceptera un relevé des valeurs de l'assureur de la même façon qu'il accepte un relevé pour tout autre avoir. Le chiffre qu'il veut est la valeur de rachat, et jamais le capital-décès.

La valeur nette et le service de la dette sont deux tests distincts, et il vaut la peine de savoir lequel on vous demande. Le service de la dette porte sur le flux mensuel. La valeur nette porte sur le stock d'actifs et de passifs qui se tient derrière le demandeur. Un prêteur peut regarder les deux, peut n'en regarder qu'un seul, ou peut ne jamais demander d'état de la valeur nette dans un dossier simple de résidence occupée par son propriétaire. Dans les dossiers d'investisseurs, où plusieurs immeubles et plusieurs hypothèques sont en jeu, l'état de la valeur nette est beaucoup plus courant, parce que l'institution jauge un demandeur et non seulement une acquisition. Savoir lequel des deux tests est en cours vous évite de fournir le mauvais document.

Lorsqu'une valeur de rachat est comptée comme un actif, un prêteur veut généralement trois choses à son sujet: le montant, la date, et la confirmation que cette valeur n'est pas déjà donnée en garantie ailleurs. Un contrat déjà cédé en garantie à un autre créancier, ou grevé d'une avance sur contrat en cours, ne présente pas la même valeur libre, et le relevé des valeurs devrait le montrer clairement. Un chiffre libre et un chiffre déjà engagé ne se lisent pas de la même façon.

Pourquoi un prêteur escompterait-il une valeur de rachat ou l'ignorerait-il complètement?

Parce qu'un actif qui doit être racheté ou donné en garantie d'une avance avant de devenir de l'argent est traité avec prudence. Certains prêteurs appliquent une décote à une valeur de rachat comme ils le font pour les avoirs dont le montant réalisable est incertain. D'autres ne comptent que les actifs liquidables sans conséquence fiscale et sans condition contractuelle.

La prudence est raisonnable, et un investisseur devrait la comprendre avant de s'en offusquer. Racheter un contrat pour en réaliser la valeur peut produire un gain sur police imposable lorsque le produit dépasse le coût de base rajusté, ce qui signifie que le chiffre brut d'un relevé des valeurs est plus élevé que le montant net disponible. Emprunter en s'appuyant sur le contrat conserve le contrat et crée une obligation, ce qui constitue un problème différent pour le même souscripteur. Aucune des deux voies ne rend la valeur irréelle. Les deux la rendent moins simple qu'un solde de dépôt. Le prêteur qui applique une décote exprime cette complication en pourcentage.

Il y a aussi une question de temps que les investisseurs sous-estiment. La valeur accumulée d'un contrat financé depuis quelques années est modeste, parce que les premières années d'une assurance vie entière avec participation sont ses plus faibles et que les frais d'acquisition pèsent le plus lourd au début. L'investisseur qui s'attend à ce qu'une colonne de valeur de rachat déplace l'évaluation d'un prêteur à la troisième année a mal lu le contrat plus encore que le prêteur. Le chiffre prend son sens sur un long horizon, et une demande hypothécaire est un instantané pris un jour donné. C'est une raison de présenter le relevé pour ce qu'il vaut le jour où il est produit.

Que se passe-t-il lorsque la mise de fonds provient d'une avance sur contrat?

On vous demandera de documenter la provenance, comme pour tout dépôt important. L'argent arrive dans un compte, les relevés le montrent, et le souscripteur qui examine un dépôt de cette taille demande d'où il vient. La bonne réponse est une avance consentie par un assureur en s'appuyant sur le contrat, attestée par les documents de l'assureur lui-même. La question se pose pour tout dépôt important, quelle qu'en soit l'origine.

Divulguez-la. Une avance sur contrat n'est pas déclarée à une agence d'évaluation du crédit, ce qui est une caractéristique véritable du mécanisme et ce qui est régulièrement exagéré en quelque chose que ce n'est pas. Le dépôt demeure visible, le prêteur doit tout de même satisfaire à une exigence sur la provenance des fonds, et une provenance que le prêteur découvre par lui-même crée un deuxième problème par-dessus le premier. Les deux mécanismes et ce qui les distingue sont exposés dans avance sur contrat ou marge hypothécaire pour un propriétaire.

Les fonds de mise de fonds empruntés sont traités différemment par différents prêteurs et par les assureurs hypothécaires, et certains programmes les restreignent ou les excluent. C'est une question de politique qui appartient au prêteur précis et au programme précis, et elle devrait être posée avant qu'une offre soit rédigée et non après le début d'une période de conditions. Un courtier hypothécaire qui traite avec plusieurs institutions peut habituellement vous dire quelles politiques existent avant que vous ne dépensiez une demande à le découvrir. Poser la question tôt coûte un appel téléphonique; la poser tard coûte une offre.

Que fait un prêteur de l'obligation de remboursement d'une avance sur contrat?

Lorsqu'un prêteur la compte, l'obligation de remboursement entre dans le ratio d'amortissement total de la dette sous forme de montant mensuel. Une avance sur contrat ne comporte aucun paiement exigible à échéance fixe, ce qui fait du montant une affaire de politique interne. Certains prêteurs modélisent un paiement présumé, certains retiennent l'intérêt qui court, et certains ne comptent pas du tout cette obligation. Trois institutions peuvent donc produire trois chiffres devant la même avance.

L'absence de calendrier est toute la difficulté. Un assureur n'exige pas que l'avance soit remboursée à une date quelconque. L'intérêt court, et lorsqu'il n'est pas payé il s'ajoute au solde, et le solde réduit le capital-décès versé au bénéficiaire s'il demeure impayé au décès. Du côté du prêteur, il y a une obligation sans paiement rattaché, ce qui est un objet inhabituel à l'intérieur d'un ratio bâti à partir de paiements mensuels. Devant un objet inhabituel, un souscripteur prudent a tendance à présumer quelque chose de conservateur, et l'hypothèse retenue est rarement celle qui vous avantage.

Vous pouvez rendre cette obligation plus facile à lire. Payer l'intérêt chaque année produit un relevé d'intérêts imputés qui nomme un montant et une période, soit un chiffre que le souscripteur peut inscrire dans une case. Laisser l'intérêt s'accumuler produit un solde croissant sans historique de paiement, ce qui se place plus difficilement et invite une hypothèse conservatrice. Il en va de même pour la question fiscale: l'intérêt réellement payé et documenté est la version avec laquelle un comptable peut travailler, et la question de la déductibilité elle-même appartient à un CPA avant que l'argent bouge. Le document existe, et il suffit de le demander chaque année.

Quels documents un assureur peut-il produire, et comment les demander?

Trois, et tous relèvent de demandes administratives ordinaires. Un relevé de contrat en vigueur confirme que le contrat existe et énonce la prime. Un relevé des valeurs donne la valeur de rachat à une date. Un relevé d'intérêts rapporte l'intérêt imputé sur toute avance sur contrat en cours. Demandez-les par écrit à l'assureur ou à votre conseiller en sécurité financière, et conservez la réponse.

Le relevé de contrat en vigueur est celui qu'un prêteur réclame le plus souvent. Il confirme que le contrat est en vigueur, nomme le titulaire, énonce le capital assuré et expose la prime exigée par le contrat, qui est le chiffre qui compte partout où un prêteur compte une prime. Le relevé des valeurs est le document du côté de l'actif: il donne la valeur de rachat à une date que vous nommez, et il devrait révéler toute avance sur contrat en cours qui grève cette valeur. Le relevé d'intérêts couvre une période et rapporte l'intérêt imputé sur une avance, soit le document derrière tout chiffre de remboursement qu'un prêteur modélise et le même document qu'un comptable réclamera au moment des impôts.

Nommez la date. Un relevé des valeurs daté d'il y a quatre mois sera retourné, et un prêteur qui a besoin d'un chiffre courant le redemandera, ce qui coûte une semaine que personne n'a. Demandez le relevé pendant que la demande se monte, demandez la date que le prêteur a précisée, et formulez la demande par écrit pour que la réponse de l'assureur repose au dossier sous une forme que le souscripteur peut lire sans passer un appel téléphonique. Un dossier complet se monte en amont, jamais la veille de la clôture.

Que fait un contrat détenu par une société à une demande de travailleur autonome?

Il inscrit le contrat au bilan de la société, où un prêteur qui évalue une demande de travailleur autonome le verra. La prime devient une dépense de la société qui réduit l'encaisse disponible pour un retrait de l'actionnaire, et la valeur de rachat devient un actif de la société. Les deux sont visibles dans les états financiers que le prêteur lit.

Une demande de travailleur autonome est un exercice de lecture d'états financiers, parce que le revenu qu'une société déclare et le revenu dont dispose son propriétaire sont deux chiffres différents. Un souscripteur rajoute les éléments qui ont réduit le revenu déclaré sans consommer d'encaisse, et retranche ceux qui ont consommé de l'encaisse sans apparaître comme revenu. Une prime payée par la société est une sortie de fonds réelle, de sorte qu'elle a peu de chances d'être rajoutée, et elle réduit ce que le souscripteur peut attribuer à l'actionnaire. C'est un exercice technique, et il se prépare avec le comptable qui a produit les états financiers.

Du côté de l'actif, le traitement peut aider, ou il peut rester neutre. Une valeur de rachat au bilan renforce l'image d'une société qui détient des ressources accumulées, et certains prêteurs la compteront. D'autres excluent les valeurs d'assurance des tests de fonds de roulement, parce que la valeur ne peut pas être atteinte sans un rachat ou une avance. Ce qu'une institution donnée fait à cet égard est une question pour cette institution, sur ce dossier, cette année-là.

Il existe une conséquence distincte qui n'a rien à voir avec l'hypothèque. Les actifs passifs accumulés dans une société influent sur d'autres choses, dont la question de savoir si les actions se qualifient à l'exonération cumulative des gains en capital lors d'une vente, et la question de la détention par une société appartient à un comptable avant que toute demande soit signée. Ce cabinet ne donne pas de conseils fiscaux, et une page sur l'hypothèque est le mauvais endroit où en chercher. La question hypothécaire et la question fiscale se posent au même moment, devant deux personnes différentes.

Qu'est-ce que tout cela ne promet pas au sujet de l'approbation?

Rien. Chaque énoncé de cette page décrit un mécanisme et jamais un résultat. Les prêteurs rédigent leur propre politique de crédit, les assureurs hypothécaires rédigent leurs propres règles, et le souscripteur conserve une discrétion sur un dossier qui satisfait pourtant au calcul. Un contrat qui se lit proprement dans une demande peut se lire autrement dans la suivante, à la même institution, la même année.

Cette page ne nomme aucun seuil, et c'est voulu. Les limites de ratio publiées bougent, elles diffèrent d'un programme à l'autre, et elles diffèrent encore entre une hypothèque assurée et une hypothèque sans assurance. Tout chiffre écrit ici serait faux pour certains lecteurs le jour où ils le liraient, et un chiffre faux sur une page hypothécaire vaut moins que pas de chiffre du tout. Votre prêteur ou votre courtier hypothécaire détient les chiffres courants du programme sous lequel vous présentez votre demande. Les chiffres publiés changent, et la structure du calcul demeure.

Ce que vous contrôlez, c'est la qualité du dossier. Une prime documentée, un relevé des valeurs à jour, une avance sur contrat expliquée avec les documents de l'assureur en pièce jointe, et une piste de provenance des fonds que personne n'a à reconstituer de mémoire. Ce travail n'achète aucune décision. Il retire une partie des raisons pour lesquelles une décision traîne, et dans un dossier d'investisseur qui porte plusieurs immeubles, le délai est souvent le véritable coût. Une date de clôture ne se déplace pas parce qu'un assureur a mis neuf jours à imprimer un relevé. C'est la seule partie du processus qui vous appartient entièrement.

À qui cela convient, et à qui cela ne convient pas

Comprendre ceci convient à l'investisseur qui assemble un portefeuille et qui s'attend à faire face à un souscripteur plus d'une fois. Cela convient au propriétaire qui détient déjà un contrat avec participation et qui veut que les documents soient prêts avant la prochaine demande. Cela convient au demandeur travailleur autonome dont la société détient le contrat, parce que ce dossier se lit à travers des états financiers et que le contrat s'y trouve. Dans ces trois cas, comprendre le calcul change la préparation du dossier.

Cela ne règle pas la question pour l'investisseur qui n'a pas encore décidé si un contrat a sa place à côté du portefeuille. Cette question vient en premier, et on y répond sur la page des investisseurs immobiliers et sur les pages qui en dépendent, dont plusieurs plaident contre l'arrangement. Un contrat financé pour améliorer une demande hypothécaire est une mauvaise raison de financer un contrat, parce que la prime est un coût réel et que l'effet sur une demande donnée n'est pas une chose que quiconque peut vous promettre.

Et cela ne convient pas à l'investisseur qui cherche un contournement. Il n'y en a pas ici. Le calcul est le calcul, les documents sont ordinaires, et la discrétion appartient au prêteur. Ce que cette page offre, c'est la capacité d'entrer dans cette conversation en sachant ce qui est calculé, quelle preuve y répond, et où se situent réellement les limites de la promesse de quiconque.