Rénover entre deux locataires

Un logement se libère. Le locataire sortant a laissé des marques sur les murs, la cuisine fait son âge, et le loyer que le logement peut commander dépend de travaux effectués dans les deux ou trois semaines avant l'arrivée du suivant. Tout propriétaire connaît le chantier. Moins nombreux sont ceux qui ont décidé d'avance d'où vient l'argent. La réponse s'improvise habituellement au comptoir, et l'argent improvisé est de l'argent cher.

Cette page expose les voies possibles, ce que chacune coûte, et le coût qui décide réellement de l'arithmétique, qui n'est presque jamais le taux d'intérêt. Décider une seule fois, un mois tranquille, retire la décision de tous les roulements qui suivront. On ne négocie pas bien sous pression, et un roulement est toujours une situation sous pression.

Que coûte réellement le temps vide?

Davantage que les travaux, dans la plupart des marchés canadiens, et c'est le chiffre qui réordonne toutes les autres décisions de la page.

Pendant que le logement est vide, le versement hypothécaire arrive, la taxe foncière court, l'assurance court, et les services publics à votre nom continuent de rouler. Rien de cela ne s'arrête parce qu'on sable un plancher. Additionnez tout cela pour une semaine et vous obtenez le coût de portage d'une semaine de vacance, un chiffre réel et propre à votre immeuble, habituellement plus grand que ce que les propriétaires imaginent lorsqu'ils le disent à voix haute. Ce chiffre-là, personne ne vous le donnera; il faut l'établir soi-même une fois.

Comparez-le maintenant au financement. L'écart d'intérêt entre la voie la moins chère et la plus chère, sur quelques milliers de dollars et quelques mois, est souvent plus petit que deux semaines de portage. Cette seule comparaison explique pourquoi le propriétaire qui accepte une soumission plus élevée d'un entrepreneur disponible lundi finit habituellement devant celui qui attend trois semaines pour une soumission plus basse. C'est une comparaison à faire une seule fois et à garder ensuite en tête.

La vitesse est la variable qui rapporte. Le prix est la variable que tout le monde négocie. Les semaines sont l'unité qui compte ici, et les points d'intérêt ne le sont pas.

Quelles sont les voies possibles?

Quatre, et elles ne sont pas interchangeables.

L'argent de la réserve vient en premier. Il ne porte aucun intérêt, n'exige aucune demande et aucune paperasse, et la réserve existe précisément pour des dépenses de cette forme. L'utiliser n'est pas un échec de planification; c'est le plan qui fonctionne. C'est aussi la seule voie qui ne laisse aucune trace au dossier de crédit.

Une marge garantie inutilisée vient en deuxième. Elle ne coûte rien avant d'être tirée, elle est tarifée sur un indice publié, et pour la plupart des propriétaires établis c'est la plus grande source disponible. Sa faiblesse est qu'elle est révisable, ce qui compte une mauvaise année et ne compte pas une année ordinaire. Elle convient parfaitement aux années ordinaires, qui sont la majorité d'entre elles.

Une avance sur un contrat avec participation vient en troisième. Elle est plus petite, habituellement plus chère sur le taux, et certaine d'une façon que la marge ne l'est pas, puisqu'aucune institution ne peut la retirer. C'est un deuxième ou un troisième réflexe et non un premier. Sa vertu est la certitude, et la certitude ne se compare pas sur un tableau de taux.

Un plan de marchand ou de fournisseur vient en quatrième, et c'est celui qu'on utilise le plus souvent. On l'offre au comptoir, le jour même, par la personne qui soumissionne les travaux, et la commodité est réelle. Le coût est habituellement le plus élevé des quatre, parfois de beaucoup, et la période promotionnelle se termine que le logement soit loué ou non. Chacune des quatre voies a sa saison, et aucune n'a toujours raison.

Comment choisit-on la bonne voie?

Selon la taille du chantier, l'état de la réserve, et le délai avant que les travaux doivent commencer.

Un petit chantier, quelques milliers de dollars de peinture, de ménage et de petites réparations, sort de la réserve et se reconstitue les mois suivants. Emprunter pour cela ajoute de la paperasse à une dépense pour laquelle la réserve avait été dimensionnée. La réserve reprend ensuite son niveau sans que personne ait rempli de formulaire.

Un gros chantier, une cuisine, une salle de bain ou un système mécanique, est là où la marge gagne sa place. La somme est assez grande pour que l'effort fixe du tirage en vaille la peine, et les travaux ajoutent d'ordinaire une valeur qui soutient le loyer pendant des années et non des mois. Un gros chantier justifie l'effort administratif; un petit chantier ne le justifie jamais.

Un chantier urgent, où les travaux ne peuvent pas attendre et où la réserve est déjà dépensée, est le seul cas où une avance sur contrat est la réponse sensée et non la réponse commode. L'avance arrive sur demande écrite sans décision de crédit, ce qui est exactement l'attribut qui compte quand le dossier ne supportera pas une nouvelle demande ce mois-ci. La pression est ce qui rend la voie coûteuse acceptable à vos yeux.

Le plan de marchand est rarement la bonne réponse et il est fréquemment celui qu'on prend, parce qu'il est le seul disponible au moment où la décision paraît urgente. Décider de la voie avant que le locataire donne son avis retire complètement cette pression.

Qu'est-ce qu'une réparation, et qu'est-ce qu'une amélioration?

La distinction décide du traitement fiscal, et elle se tranche sur les faits des travaux et non sur le titre inscrit à la facture.

Des travaux qui rétablissent l'immeuble dans l'état où il était sont généralement une dépense courante, déduite l'année où elle est engagée, selon le critère du revenu. Remplacer une fenêtre brisée par une fenêtre comparable, repeindre, réparer une fournaise, colmater une fuite: ce sont ordinairement des réparations. L'intention du propriétaire ne change rien à la qualification; seuls les travaux comptent.

Des travaux qui améliorent l'immeuble au-delà de son état d'origine, ou qui prolongent matériellement sa vie utile, sont généralement une dépense en capital au sens de l'article 18(1)b) de la Loi de l'impôt sur le revenu. Ils s'ajoutent au coût de l'immeuble et se récupèrent par la déduction pour amortissement et non de se déduire d'un coup. Une cuisine neuve là où il y en avait une vieille mais fonctionnelle, un agrandissement, un remplacement complet des fenêtres par des unités modernes là où il y avait du simple vitrage: cela se range ordinairement du côté du capital.

Une seule facture peut contenir les deux. L'entrepreneur qui répare la plomberie et installe un meuble-lavabo neuf a fait deux choses, et une facture détaillée est ce qui permet à un comptable de les traiter correctement. Demandez le détail pendant que les travaux sont soumissionnés, parce qu'une ligne unique portant le mot rénovation se discute mal plus tard et ne se reconstitue pas. Une facture détaillée coûte zéro dollar et se demande en une phrase.

Rien de cela n'est un conseil fiscal et le cabinet ne donne pas de conseils fiscaux. C'est la forme de la question à laquelle un CPA répond.

Quels travaux augmentent le loyer, et lesquels ne font que dépenser?

Les deux ne forment pas la même liste, et les confondre est la façon la plus courante de doubler un budget de roulement sans que le loyer bouge.

Les travaux qu'un locataire potentiel peut voir et évaluer sont ceux qui déplacent le loyer. Une cuisine propre, une salle de bain sans taches, des planchers sans dommages, de la lumière, de la peinture, et des appareils qui ont l'air de durer le temps du bail. Ce sont les éléments qu'un locataire compare avec l'autre logement visité samedi, et ils décident du loyer obtenu et de la vitesse à laquelle il est obtenu. Le locataire décide en dix minutes de visite, et il décide sur ce qu'il voit.

Les travaux qu'un locataire ne peut pas voir ne déplacent rien à court terme et comptent sur une décennie. L'isolation, un panneau électrique, le drainage, une membrane. Rien de cela n'apparaît sur une photo d'annonce et tout cela décide si l'immeuble est encore rentable dans quinze ans. Cela appartient à un plan d'immobilisations financé à même les liquidités et non à un budget de roulement financé sous pression. Ces travaux-là protègent la valeur et non le loyer, et les deux ne se financent pas pareillement.

Le piège est le roulement où l'on tente les deux listes en même temps, parce que le logement est vide et que les corps de métier sont déjà sur place. C'est ainsi qu'un roulement de trois semaines en devient huit, et que les huit semaines de portage dépassent largement la valeur des travaux invisibles. Faites les travaux visibles au roulement. Planifiez les travaux invisibles dans une fenêtre prévue, avec un locataire en place là où le métier le permet.

Il existe une troisième catégorie qui mérite d'être nommée, celle des travaux faits pour satisfaire le propriétaire et non le marché. Une finition qu'il préfère, un luminaire qu'il choisirait pour sa propre maison, une palette de couleurs. Rien de cela n'est mauvais et rien de cela n'augmente le loyer, et il faut le reconnaître comme une dépense et non comme un investissement avant d'écrire le chèque. Le distinguer honnêtement est un exercice inconfortable et rentable.

La voie de financement change-t-elle la position fiscale?

La déductibilité de l'intérêt suit l'usage de l'argent emprunté, et sur ce critère les voies sont traitées pareillement.

L'intérêt sur de l'argent emprunté en vue de tirer un revenu d'un bien peut être déductible en vertu de l'article 20(1)c), que l'argent vienne d'une marge garantie ou d'une avance sur contrat. Ce qui diffère entre elles, c'est la facilité de le prouver. Une marge tirée et versée directement à un entrepreneur laisse un dossier propre. Une avance déposée dans un compte qui contient aussi des loyers, un salaire et un remboursement d'impôt crée un problème de traçabilité qui pourrait ne pas se régler plus tard. La preuve se construit au moment du versement, jamais rétroactivement.

L'instruction pratique est la même dans les deux cas et elle est légère. Laissez l'argent emprunté passer par un seul compte qui ne contient rien d'autre, payez l'entrepreneur depuis ce compte, et conservez le relevé. Cela coûte une heure et préserve un argument qui vaut plusieurs années d'intérêt. Une heure de discipline au moment du tirage vaut davantage qu'une discussion deux ans plus tard.

Que faut-il organiser avant le départ du locataire?

Quatre choses, et toutes sont plus faciles avant l'avis qu'après.

Les corps de métier. Un entrepreneur disponible lundi vaut plus qu'un entrepreneur moins cher dans trois semaines, et les bons sont réservés. Établissez la relation pendant une période tranquille et non pendant un roulement. Une relation établie vaut souvent une semaine de calendrier.

Les matériaux à long délai. Les armoires, certaines fenêtres, un revêtement de sol précis et tout ce qui est en rupture décident du calendrier. Commandez-les en prévision d'un roulement planifié et non de découvrir le délai une fois le logement déjà vide.

L'argent. Décidez de la voie à l'avance, pour que la décision se prenne sur l'arithmétique et non sur ce qu'on offre au comptoir. Si la voie est une avance sur contrat, confirmez par écrit auprès de l'assureur la valeur d'emprunt disponible avant d'en avoir besoin, parce qu'une illustration préparée à l'émission est une projection et non un solde.

L'ampleur des travaux. Décidez de ce qui augmente le loyer et de ce qui vous fait simplement plaisir. Les propriétaires perdent plus d'argent à l'élargissement progressif du chantier pendant un roulement qu'à n'importe quelle décision de financement, et l'élargissement se produit parce que le logement est vide et que les corps de métier sont déjà là. Ce qui se décide sur place se décide mal, presque sans exception.

Que facture réellement un plan de marchand?

Davantage que le chiffre affiché, et c'est dans la structure de la charge que loge la surprise et non dans le taux lui-même.

Un plan de marchand ou de fournisseur est un crédit arrangé au point de vente, habituellement par une société de financement et non par le détaillant dont le nom figure sur les documents. Deux caractéristiques reviennent. La période promotionnelle, durant laquelle les versements sont petits ou reportés, et le taux qui s'applique ensuite, ordinairement bien plus élevé que celui d'une marge garantie. Le plan est conçu en présumant qu'une part importante des emprunteurs n'éteint pas le solde à l'intérieur de la promotion.

La seconde caractéristique est le traitement du report. Sur bien des plans, l'intérêt court pendant la période promotionnelle et est imputé rétroactivement si le solde n'est pas éteint à la fin. Le propriétaire qui croyait les six premiers mois gratuits et qui éteint le solde au septième peut recevoir une charge couvrant les sept. Lisez la clause qui régit cela avant de signer, dans le contrat et non dans le dépliant. Cette clause est la seule qui compte vraiment dans tout le document.

Rien de tout cela ne rend la voie illégitime. Il existe des roulements où le plan est le seul argent disponible le jour même et où les travaux ne peuvent pas attendre, et payer une prime pour garder un logement louable est une décision défendable. Ce qui n'est pas défendable, c'est de prendre le plan par défaut, au comptoir, sans l'avoir comparé à une facilité déjà en place et moins chère.

La règle qui l'empêche est une décision unique prise à l'avance. Connaissez votre voie avant d'entrer dans le magasin, et l'offre au comptoir devient une option et non le plan. Une décision prise d'avance ne se laisse pas bousculer par un vendeur.

À quoi cela ressemble-t-il à l'échelle d'un portefeuille?

Cela devient un calendrier et non un événement, et les propriétaires qui s'en tirent bien sont ceux qui ont fait ce passage.

Avec un logement, un roulement est une perturbation occasionnelle. Avec huit, les roulements surviennent la plupart des années et parfois deux fois, et les travaux cessent d'être une urgence pour devenir un poste budgétaire. À ce moment-là, le geste sensé est de traiter le budget de rénovation comme un coût récurrent du portefeuille, financé mensuellement, et non comme une surprise financée avec ce qui se trouve sous la main.

Cela change complètement la question du financement. Le propriétaire qui met de côté un montant fixe par logement et par mois arrive à chaque roulement avec l'argent déjà présent, et cesse complètement de payer de l'intérêt sur les roulements. Le montant se tire de l'expérience: prenez ce qu'ont coûté les trois derniers roulements, divisez par le nombre de mois qui les séparent, et financez cela. Le montant importe moins que la régularité du virement.

Le contrat se situe en dehors de ce cycle et non à l'intérieur. L'argent de roulement est récurrent, prévisible et à court terme, ce qui est l'inverse de ce qu'un contrat avec participation fait bien. La place du capital plus lent est exposée dans où attend le capital entre deux immeubles, et la réserve qui couvre le roulement ordinaire est traitée dans la vacance et la réparation.

Quels dossiers le roulement devrait-il laisser?

Un dossier par logement et par roulement, et il se constitue en moins de temps qu'il ne s'en reconstitue.

Les factures détaillées, séparées par corps de métier, pour que la réparation et l'amélioration se distinguent aux yeux de quelqu'un qui n'était pas là. Des photographies avant et après, datées par l'appareil et non par la mémoire, qui règlent à la fois la qualification fiscale et tout litige sur un dépôt. Les dates où le logement a été vacant, parce que c'est ce qui transforme une impression vague de coût de roulement en ce chiffre que cette page vous demande de calculer. Un dossier constitué au fur et à mesure ne se reconstitue jamais après coup.

Le dossier de financement appartient au même endroit. Quelle voie a été utilisée, ce qu'elle a coûté, et quand le solde a été éteint. Trois roulements plus tard, c'est ce dossier qui vous dira si le plan de marchand que vous reprenez chaque fois coûte plus cher que la facilité que vous détenez déjà, et sans lui la comparaison relève de l'impression.

Les propriétaires qui tiennent ce registre découvrent deux choses en quelques années. Leur coût de roulement par logement est plus élevé qu'ils ne le croyaient, ce qui est inconfortable et utile. Et les voies qu'ils empruntent ne sont pas celles qu'ils choisiraient au vu des preuves, ce qui est toute la raison de tenir un registre. Les faits se défendent mieux qu'un souvenir, surtout trois ans plus tard.

À qui cela sert, et à qui cela ne sert pas

Cela sert au propriétaire qui paie ses roulements sur une carte ou un plan de marchand et qui ne l'a jamais comparé aux solutions de rechange, un groupe plus nombreux que celui qui l'admet.

Cela sert au propriétaire qui assemble un portefeuille et qui veut budgéter le coût de roulement avant qu'il arrive plutôt que l'absorber après, et au propriétaire qui a découvert que les semaines vides coûtent plus cher que les travaux.

Cela ne sert pas au propriétaire dont la réserve n'existe pas encore, parce que la réponse est alors la réserve plutôt qu'une voie de financement. Cela ne sert pas à quelqu'un qui cherche une raison de financer un contrat, puisqu'un contrat est un mauvais instrument pour une dépense récurrente à court terme et que cette page le dit franchement. Et cela ne répond pas à la question fiscale, qui appartient à un CPA capable de voir les factures. L'ordre des choses compte ici davantage que le choix des instruments.

L'arrangement au complet, et la place qu'un contrat avec participation occupe ou n'occupe pas à côté d'un portefeuille, est décrit sur la page des investisseurs immobiliers. L'arrangement dans son ensemble est une séquence, et l'argent de roulement se situe près de son début.