Le contrat d'abord, ou l'immeuble d'abord

Une seule réserve de capital, deux décisions, et une seule d'entre elles peut venir en premier. La personne de moins de quarante ans qui a mis de l'argent de côté, et dont le plan contient à la fois un immeuble et un contrat d'assurance permanent, doit choisir un ordre. Ce choix se fait habituellement au gré de la conversation la plus récente. Fait de cette manière, ce choix demeure un choix, et il porte tout de même un prix.

Cette page ne vous remettra pas la réponse toute faite, et elle expliquera pourquoi. Ce qu'elle vous donne, c'est le principe, le coût qui se trouve de chaque côté de la séquence, et la courte liste des faits qui déplacent réellement la décision. Ces faits vivent dans votre propre dossier, et une page web ne peut pas voir un dossier. Commencez par les deux horloges, parce qu'elles tournent en sens inverse, et c'est là toute la difficulté.

Pourquoi l'ordre compte-t-il?

Parce que les deux achats sont tarifés par des horloges différentes. Un contrat d'assurance est émis selon l'état de santé et à un âge donné, et aucun des deux ne s'améliore pendant que vous attendez. Un immeuble s'achète avec du capital et du financement, et ces deux éléments s'améliorent habituellement pendant que vous attendez. L'attente aide un achat et nuit à l'autre.

Le capital est l'ingrédient que les deux décisions partagent, et c'est à peu près le seul. Tout le reste les distingue: ce qu'elles produisent, à quel moment elles le produisent, ce qui arrive si vous cessez, et qui décide si vous êtes admissible. Un immeuble s'offre à quiconque dispose d'une mise de fonds et d'un prêteur disposé à monter le dossier. Un contrat ne s'offre qu'à une personne qu'un assureur accepte d'assurer, à un prix fixé par l'âge inscrit sur la proposition. Cette différence d'accès explique à elle seule une bonne partie de ce qui suit.

Aucune des deux horloges n'est spectaculaire. La santé tient habituellement pendant des années, et les prix de l'immobilier ne bougent pas selon un calendrier que quiconque pourrait publier à l'avance. Ce qui compte, c'est que les deux avancent indépendamment l'une de l'autre et indépendamment de vous, de sorte qu'un ordre obtenu par accident demeure un ordre, et qu'il coûte tout de même quelque chose. Ce qu'il coûte reste invisible le jour où vous l'engagez, et c'est précisément ce qui rend cet ordre si facile à engager sans y penser.

À quoi engage réellement un premier contrat?

À une prime versée selon un calendrier, qui se mesure en décennies, sur un contrat dont les premières années rendent moins qu'elles ne coûtent. Il vous engage à financer à travers une mauvaise année comme à travers une bonne, et à une décision qu'on ne renverse pas à bon compte. Cesser la quatrième année coûte de l'argent réel et achète très peu de chose.

La prime est la partie visible. Un contrat d'assurance vie entière avec participation se finance selon un calendrier que vous fixez au moment de la proposition, et l'assureur tarife l'ensemble de l'arrangement en présumant que ce calendrier sera tenu. Les premières années portent les frais d'acquisition, ce qui explique pourquoi un contrat racheté ou tombé en déchéance pendant cette période rend nettement moins que les primes versées, et pourquoi cette perte est définitive. Un calendrier abandonné en cours de route coûte plus cher qu'un calendrier fixé prudemment au départ.

Le deuxième engagement est plus difficile à voir. Vous engagez une part de votre capacité mensuelle pour très longtemps, et un prêteur qui étudie une demande de prêt hypothécaire traitera généralement une prime engagée comme il traite les autres obligations engagées, c'est-à-dire qu'elle réduit la marge dans un ratio de service de la dette. Financer un contrat et demander du financement sont deux gestes qui finissent par se rencontrer. Les deux démarches se lisent dans le même dossier, aux yeux du même prêteur.

Le troisième engagement est celui que les gens découvrent tard. Lorsqu'une avance sur contrat est en cours et que le contrat prend fin, les sommes qui dépassent le coût de base rajusté peuvent devenir un revenu imposable en vertu de la Loi de l'impôt sur le revenu, ce qui est une mauvaise nouvelle à recevoir dans une année où l'argent manque déjà. Ce traitement appartient à un CPA et à vos propres chiffres, et rien sur cette page ne remplace l'un ou l'autre.

À quoi engage réellement un premier immeuble?

À une mise de fonds qu'on ne récupère pas rapidement, à un prêt hypothécaire assorti d'un terme et d'une date de renouvellement, et à une série de coûts fixes qui se poursuivent quand le loyer n'entre pas. Il vous engage aussi à une seconde occupation, répartie de façon inégale sur l'année et impossible à mettre au calendrier.

Le côté capital est le plus évident. Une mise de fonds, les droits de mutation là où votre province les perçoit, les frais juridiques, une inspection et le coût des travaux nécessaires pour rendre le logement louable se dépensent tous le jour de la clôture, et rien de tout cela ne redevient disponible avant que l'immeuble soit vendu ou refinancé. Un bâtiment est un mauvais endroit où garder de l'argent dont vous pourriez avoir besoin dans dix-huit mois. L'argent immobilisé dans un bâtiment ne ressort qu'au prix d'une vente ou d'un refinancement.

Le côté obligations dure plus longtemps que l'achat. Un prêt hypothécaire a une date de renouvellement choisie par le terme et non par vous, les taxes foncières et l'assurance arrivent que le logement soit occupé ou vide, et une fournaise ne s'intéresse pas à vos plans. Un ménage qui achète un premier locatif sans réserve derrière lui a acquis un passif qui se présente selon son propre calendrier. Le calendrier de l'immeuble n'a jamais demandé l'avis de son propriétaire.

Le fait compensatoire, c'est qu'un immeuble produit quelque chose dès le premier mois. Le loyer entre, le capital du prêt est remboursé par quelqu'un d'autre, et l'actif est là, visible. Un contrat, dans ses premières années, produit un capital-décès dès le premier jour et très peu de chose que vous puissiez atteindre. Les deux engagements se ressentent de façon complètement différente la deuxième année, et ce ressenti pèse davantage dans la plupart de ces décisions que l'arithmétique.

Que se passe-t-il si vous tentez les deux à moitié?

Vous obtenez habituellement les faiblesses des deux et la force d'aucun. Un contrat financé à moitié bâtit une valeur accessible si lentement qu'il ne répond à rien pendant une décennie, et un achat financé à moitié signifie une mise de fonds plus petite, un prêt plus gros, une couverture plus mince et aucune réserve. Diviser une seule réserve modeste est la façon la plus courante de décevoir sur les deux tableaux.

L'arithmétique est ici sans pitié et elle n'est pas compliquée. Les coûts fixes se trouvent à l'avant des deux achats. Un contrat porte ses frais d'acquisition dans les premières années quelle que soit sa taille, et un immeuble porte ses frais de clôture, ses frais juridiques et le coût du premier changement de locataire quel que soit son prix. Diviser l'argent en deux ne divise pas ces charges en deux. Cela en fait une part plus grande de tout ce que vous engagez. C'est la raison pour laquelle un partage égal produit rarement deux résultats également utiles.

Il existe une version du partage qui fonctionne, et elle dépend de l'ampleur de la somme de départ: il faut que les deux moitiés demeurent réelles. Un contrat financé à un montant que vous pourriez soutenir dans une mauvaise année, à côté d'un achat qui laisse la réserve intacte, ce sont deux décisions entières et non une seule coupée en deux. Le test consiste à savoir si chaque moitié tient debout par elle-même, et la plupart des lecteurs de moins de quarante ans connaissent déjà la réponse avant même de faire le calcul. Ce calcul est court et il se fait sur une feuille de papier avant de se faire en rencontre.

Quel est l'argument en faveur de l'immeuble d'abord?

Le temps passé sur le marché, une mise de fonds qu'il faudra de toute façon rassembler, et le simple fait qu'une occasion offerte aujourd'hui pourrait ne plus exister l'an prochain. Un immeuble acheté tôt dispose de plus d'années pour être remboursé par quelqu'un d'autre, et les conditions de financement offertes aujourd'hui ne sont promises pour aucune date ultérieure.

L'argument le plus fort est la mise de fonds elle-même. Un achat exige une somme forfaitaire à une date précise, et une prime versée cette année est une somme qui est déjà partie ailleurs. L'investisseur qui finance un contrat pendant trois ans et qui trouve ensuite un immeuble découvrira que le contrat détient beaucoup moins que la mise de fonds, parce que les premières années d'un contrat avec participation sont ses années les plus faibles, et cela par construction. La mise de fonds est un bloc unique, et un bloc unique ne se bâtit pas en petites tranches distraites.

Le deuxième argument est la capacité d'emprunt. Le revenu est habituellement la contrainte déterminante d'un premier achat, et une prime engagée la réduit. Acheter l'immeuble pendant que vos ratios sont propres, puis financer un contrat par la suite en s'appuyant sur un immeuble qui se porte lui-même, voilà un ordre qui respecte la façon dont les prêteurs lisent un dossier. Demandez à votre propre prêteur ce qu'une prime mensuelle fait à votre approbation, par écrit, avant de présumer qu'elle n'y fait rien. Un prêteur répondra par écrit si la question lui est posée par écrit.

Quel est l'argument en faveur du contrat d'abord?

L'assurabilité et l'âge à l'émission, qui ne se déplacent que dans une seule direction. Un contrat est tarifé selon l'état de santé au moment de la proposition, et la personne en bonne santé aujourd'hui détient quelque chose que la personne dont la santé change dans cinq ans ne pourra obtenir à aucun prix. Un immeuble reste accessible à quiconque dispose de capital, toujours.

L'âge est la moitié mécanique de cet argument. Une prime se calcule sur la mortalité à l'âge de la personne qui présente la proposition, de sorte qu'une proposition faite plus tard est tarifée sur une vie plus âgée. Le chiffre relève de l'arithmétique et il ne constitue pas une raison à lui seul, parce qu'un contrat émis plus tôt se paie sur un plus grand nombre d'années, et parce qu'une prime annuelle plus basse ne signifie pas un engagement total plus petit. Le chiffre est exact et il ne décide rien à lui seul.

La version sérieuse de cet argument met en jeu les personnes à charge et les antécédents familiaux. La personne qui a un enfant, un prêt hypothécaire cosigné ou un portrait de santé qui se répète dans la famille discute de disponibilité et non de prix, et cet argument pèse plus lourd que n'importe quelle préférence de séquence. Le même terrain est couvert pour un lecteur plus jeune dans le premier contrat à vingt-cinq ans. L'assurance vie temporaire transformable a sa place dans cette conversation, parce qu'elle établit l'assurabilité à l'âge d'aujourd'hui pour une petite fraction de la prime. La disponibilité et le prix sont deux préoccupations distinctes, et seule la première est irréversible.

Que coûte réellement chaque séquence?

Chaque séquence a un prix, et les deux prix sont de nature différente. La prime versée en premier, c'est du capital qui n'est pas déployé, et ce coût se mesure en mises de fonds et en dates de clôture. Le contrat reporté, c'est un âge d'émission plus élevé et un portrait de santé inconnu, et ce coût ne se mesure pas avant le jour où il tombe.

Prenons d'abord le coût visible. Chaque dollar de prime versé dans les années qui précèdent un achat est un dollar absent de la mise de fonds, et il est absent au pire moment possible, parce qu'une mise de fonds se réunit d'un seul bloc à une seule date. Voilà l'objection honnête au financement d'un contrat pendant qu'un portefeuille se constitue encore, et le conseiller qui ne l'énonce pas clairement ne joue pas franc jeu avec vous. Le dollar absent de la mise de fonds est le plus mesurable de tous les coûts de cette page.

Le coût invisible est celui qui n'envoie jamais de facture. Un contrat que vous comptiez prendre à trente-deux ans et que vous prenez à quarante est tarifé sur une vie plus âgée, et il n'est émis que si un assureur accepte encore de l'émettre. La plupart du temps, rien ne va de travers. Le coût de l'exception, c'est que l'arrangement devient inaccessible à n'importe quelle prime, et personne ne peut vous dire à l'avance quel dossier sera celui-là. Telle est la forme de tout risque de tarification, et c'est la raison même pour laquelle les assureurs existent.

Quels faits changent la réponse?

Six faits, et tous les six appartiennent à votre dossier. Votre âge, votre santé et vos antécédents familiaux, la question de savoir si quelqu'un dépend de votre revenu, si une réserve existe déjà, si une dette coûteuse demeure impayée, et la longueur de votre horizon. Changez l'un de ces six faits et l'ordre raisonnable change avec lui.

L'âge et la santé travaillent ensemble. Une personne de vingt-huit ans en bonne santé dispose d'années de marge et peut raisonnablement laisser l'immeuble passer en premier, parce que le coût de tarification d'un report de cinq ans demeure petit. Une personne de quarante-deux ans dont les antécédents familiaux préoccupent un tarificateur dispose de beaucoup moins de marge, et le calcul cesse de porter sur la séquence pour porter sur la disponibilité. La marge dont vous disposez est une donnée médicale avant d'être une donnée financière.

Les personnes à charge changent la question du tout au tout. Lorsqu'un enfant, un conjoint sans revenu, ou une obligation cosignée serait exposé par un décès le mois prochain, le besoin est présent et le débat sur la séquence passe à côté de l'essentiel. L'instrument qui répond à un besoin présent au coût le plus bas est habituellement l'assurance vie temporaire, et elle se met en place en quelques semaines pendant que la décision immobilière suit son propre calendrier.

L'horizon décide si un contrat permanent a sa place dans le tableau. L'arrangement se juge à la vingtième année et ses premières années sont ses plus faibles, de sorte qu'une personne incapable de dire à quoi ressembleront les quinze prochaines années se fait demander de s'engager sur une durée plus longue que le plan lui-même. Un horizon court est une raison de dire non au contrat, purement et simplement, et c'est un résultat parfaitement légitime. Un plan plus court que l'instrument choisi finit toujours par se retourner contre le titulaire.

Où se situent la réserve et la dette coûteuse dans tout cela?

Devant les deux. Une réserve liquide et l'extinction des dettes de consommation à deux chiffres viennent avant une prime et avant une mise de fonds, parce que chacune produit un résultat certain et qu'aucune des deux ne dépend d'une projection. Quiconque ordonne un contrat et un immeuble tout en portant un solde de carte a sauté deux étapes.

La réserve vient en premier parce que les deux décisions de cette page créent des obligations qui se poursuivent quand le revenu s'arrête. Une prime devient exigible dans un mois où vous êtes entre deux emplois. Un versement hypothécaire devient exigible dans un mois où le logement est vide. De l'argent gardé dans un endroit ennuyeux et accessible dans la semaine, voilà ce qui empêche l'un ou l'autre de ces mois de se terminer par une vente forcée ou par un contrat en déchéance.

La dette coûteuse vient ensuite parce que le rendement y est connu. Un dollar dirigé vers un solde qui porte un taux punitif produit un résultat mesurable et irréversible, sans question de calendrier et sans dépendre de ce qu'un conseil d'administration déclare ou de ce qu'un marché fait. Les participations sur un contrat sont déclarées chaque année à la discrétion du conseil d'administration de l'assureur et ne sont jamais garanties, ce qui mérite d'être porté dans chacune des comparaisons de cette page. Un résultat certain se compare mal à un résultat déclaré chaque année par un conseil.

Pourquoi aucune illustration ne figure-t-elle sur cette page?

Parce qu'un document qui projette des valeurs sur des décennies, produit avant que quiconque sache à quoi servira l'argent, répond à une question que personne n'a posée. Aucune valeur illustrée, aucun chiffre projeté et aucun calcul de la forme commencez à trente ans et vous auriez ceci ne figure ici, et cette absence est délibérée.

Une illustration est une arithmétique posée sur une hypothèse tenue constante pendant des décennies, et l'hypothèse constitue le document tout entier. Changez le barème de participations déclaré d'une petite quantité et la page de chiffres se lit autrement, ce qui explique pourquoi deux illustrations provenant de deux assureurs peuvent ressembler à une comparaison sans rien mesurer de véritablement comparable. Deux documents de même épaisseur peuvent reposer sur deux hypothèses entièrement différentes.

Le refus a une seconde raison, qui compte davantage sur cette page-ci. Une projection est une réponse, et cette page n'a aucune réponse à donner, parce que l'ordre qui vous convient dépend de votre âge, de votre santé, de vos personnes à charge, de votre réserve, de vos dettes et de votre horizon. Une page qui mesure une question puis produit un chiffre a cessé d'expliquer et s'est mise à vendre. Il s'agit d'une assurance et non d'un placement, et aucun chiffre imprimé ici n'y changerait quoi que ce soit.

Que faut-il faire ensuite, et dans quel ordre?

Quatre étapes, dans un ordre fixe. Écrivez à quoi sert réellement l'argent. Confirmez que la réserve existe et que la dette coûteuse est éteinte. Chiffrez le besoin de protection pour lui-même, sous forme d'assurance vie temporaire, avant qu'il soit question du moindre contrat permanent. Portez ensuite la question de la séquence à quelqu'un qui peut voir le dossier au complet.

La première étape fait l'essentiel du travail et c'est celle que les gens sautent. Un immeuble détenu pour produire un revenu dans quinze ans, un immeuble destiné à un enfant, et un immeuble acheté parce que les prix montaient sont trois actifs différents qui appellent trois réponses différentes. Un contrat souscrit pour protéger une personne à charge, et un contrat souscrit pour loger du capital entre deux achats, sont de la même façon deux arrangements dotés de deux urgences différentes. Écrire cette phrase prend dix minutes et elle gouverne tout ce qui vient ensuite.

La troisième étape est l'endroit où la version honnête de cette conversation se termine habituellement. L'assurance vie temporaire transformable établit l'assurabilité à l'âge d'aujourd'hui pour une petite fraction d'une prime permanente, et elle peut généralement être transformée plus tard sans nouvelle preuve médicale. Le lecteur venu ici inquiet de sa santé et de son âge dispose aujourd'hui d'une réponse moins chère, et cette réponse-là n'entre pas en concurrence avec une mise de fonds.

La quatrième étape est une conversation et non un formulaire. Un conseiller en sécurité financière peut voir le dossier que cette page ne voit pas: le revenu réel, la réserve réelle, le portrait de tarification réel et le calendrier réel de l'achat. Les conséquences fiscales de tout ce qui sera décidé appartiennent à un CPA, et lorsqu'un associé, une société ou une question de titre entre en jeu, à un avocat ou à un notaire. Demandez à l'assureur ce qui se produit quand une prime est manquée, et demandez-le avant de signer.

À qui cela convient, et à qui cela ne convient pas

Cette page convient à la personne de moins de quarante ans qui dispose d'une seule réserve de capital, dont le plan contient à la fois un immeuble et un contrat permanent, et qui n'a aucune raison évidente d'en préférer un en premier. Cela décrit la plupart des gens qui arrivent ici après avoir cherché lequel des deux faire en premier, et cela ne décrit complètement le dossier de personne.

Cela s'applique avec plus de force quand la somme disponible est assez modeste pour que financer les deux affaiblisse les deux, quand l'achat porte une date, et quand personne n'a encore écrit à quoi sert l'argent. Ces trois conditions ont tendance à se présenter ensemble, parce qu'un plan sans but a aussi tendance à être un plan sans calendrier. Une date et une intention sont ce qui fait passer cette page du débat au calcul.

Cela s'applique avec moins de force à la personne dont le revenu porte confortablement une prime et un prêt hypothécaire en même temps, dont la réserve est bâtie et dont les dettes sont propres. La séquence y compte beaucoup moins, et la décision se ramène à savoir si un contrat permanent a sa place dans le plan. Les situations où il l'a sont exposées sur la page des investisseurs immobiliers, et chacune d'elles commence par un capital qui se répète. La question redevient alors une question de convenance et non de calendrier.

Cela ne convient pas au lecteur venu chercher un verdict. Personne ne peut vous en donner un depuis une page web, parce que les faits qui tranchent sont votre âge, votre santé, vos personnes à charge, votre réserve, vos dettes et votre horizon, et aucun de ces faits n'est visible d'ici. Si la réponse, pour votre dossier, se révèle être qu'aucun achat de l'une ou l'autre sorte ne devrait avoir lieu cette année, c'est aussi un bon résultat, et vous saurez exactement pourquoi.