L'année du courtier immobilier: revenus en blocs, dépenses tous les mois

Un courtier immobilier peut connaître une année parfaitement convenable et un mois chaotique.

L'argent arrive par blocs, lorsqu'une transaction se conclut et pas avant. Les coûts arrivent le premier du mois, chaque mois, aussi fidèlement dans la période creuse que dans la période occupée, et sans qu'aucune d'entre elles ne consente à attendre la prochaine transaction.

Personne ne se tient entre les deux. Il n'y a pas d'employeur pour aplanir la différence, pas de service de la paie qui retient une portion, et aucun chèque qui arrive simplement parce que deux semaines se sont écoulées. Cet écart est le sujet de cette page, et c'est un problème d'arrivée de l'argent plutôt qu'un problème de montant.

À quoi ressemble réellement l'année

Deux ou trois mois portent une part disproportionnée du revenu. Lesquels varie selon le marché, la saison et la chance, et un courtier immobilier qui travaille depuis dix ans peut habituellement les nommer pour chacune des dernières années sans rien vérifier.

Les coûts, eux, ne varient pas avec eux. Les frais d'agence et de bureau, le permis, le véhicule, la publicité et la photographie, et l'assurance responsabilité, et les factures du ménage qui arrivent que quelque chose se soit conclu ou non.

Une bonne partie des coûts est engagée avant que le revenu existe. Une inscription est photographiée, annoncée et visitée aux frais du courtier immobilier, des semaines ou des mois avant qu'une commission soit gagnée, et certaines de ces inscriptions n'en produisent jamais aucune, de sorte que la dépense est réelle alors que la recette demeure hypothétique.

Le fonds de roulement de la pratique est donc l'argent du courtier immobilier lui-même, avancé à ses propres risques et récupéré uniquement sur les transactions qui se concluent. C'est la description ordinaire d'une petite entreprise qui avance son propre capital, et peu de gens dans ce métier se décrivent de cette façon.

Et le total annuel peut être tout à fait respectable pendant que le rythme mensuel est un chaos. Le problème décrit ici n'est pas la taille du revenu. C'est son arrivée.

Pourquoi les conseils ordinaires ne conviennent pas

Presque toutes les règles empiriques contiennent un jour de paie. Épargner un pourcentage de chaque paie. Automatiser un virement le jour où vous êtes payé. Chacune de ces règles a été écrite pour quelqu'un payé selon un calendrier, et elle ne survit pas au contact d'un revenu de commission, parce que le point de départ de l'instruction n'existe pas.

Ceux qui les écrivent sont payés le quinze et le trente. Leur arithmétique est habituellement juste. L'hypothèse qui se trouve dessous est invisible pour celui qui la formule, et c'est ce qui rend le conseil inutile sans le rendre manifestement faux, puisque chaque phrase prise isolément demeure exacte.

La traduction est possible et elle demande du travail. Elle consiste à établir ce qu'est une année normale à partir de plusieurs années terminées plutôt qu'à partir du dernier trimestre fort, et à traiter le coût fixe de la pratique comme le montant à couvrir en premier, avant même que le ménage soit pris en compte.

Et elle consiste à accepter qu'un bon mois n'est pas une information. Dimensionner un engagement par rapport à un trimestre fort revient à le dimensionner par rapport à la partie du dossier la moins susceptible de se répéter, ce qui est la façon dont une obligation gérable devient une obligation ingérable deux ans plus tard, sans qu'aucune décision n'ait été prise entre temps.

Ce qu'un salarié possède et qu'un courtier immobilier n'a pas

Un plancher. Une personne salariée qui connaît un mauvais mois est payée quand même. Ce seul fait soutient presque tous les conseils financiers destinés aux ménages qui circulent au pays, et le courtier immobilier ne l'a pas.

Un régime d'avantages sociaux. Une assurance vie collective, une certaine protection en cas d'invalidité et souvent un régime de soins de santé, organisés par quelqu'un d'autre et payés en partie par quelqu'un d'autre. Celui qui veut l'un de ces éléments les organise lui-même, les paie en entier, et découvre au passage qu'ils ne sont pas tarifés de la même manière.

La retenue à la source. L'impôt est prélevé sur un revenu d'emploi avant même qu'il soit vu. Le courtier immobilier reçoit le montant brut, doit l'impôt qui s'y rattache, et doit mettre de côté la portion qui ne lui appartient pas.

Et le bilan de quelqu'un d'autre derrière le travail. Le courtier immobilier dont la pratique traverse un trimestre lent est le bilan, ce qui est le sujet de la section suivante.

Le courtier immobilier est l'entreprise

Il n'y a pas de second gagne-pain à l'intérieur de la pratique. Une agence fournit une plateforme, un nom et une surveillance en matière de conformité. Elle ne produit pas les transactions, elle ne remplace pas le courtier immobilier quand il s'absente, et elle ne paie rien lorsque les transactions s'arrêtent.

Une maladie ne réduit donc pas le revenu, elle l'arrête. Une clinique dentaire dont le praticien principal est malade conserve un personnel, une liste de patients et un local qui gardent une valeur. Un courtier immobilier seul qui ne peut pas travailler a un téléphone qui cesse de sonner, et il n'existe aucun actif derrière lui qui continue de produire pendant ce temps.

Et l'interruption a une traîne. Les transactions déjà sous contrat peuvent encore se conclure, de sorte que les premières semaines paraissent supportables, puis le carnet que personne n'a rempli se présente ensuite comme un trimestre vide, au moment où la réserve est déjà dépensée.

Tout arrangement décrit plus loin sur cette page suppose que le courtier immobilier peut gagner sa vie. Cette hypothèse est l'actif véritable de la pratique, et elle mérite d'être nommée à voix haute avant que quoi que ce soit soit bâti par-dessus. La même dépendance traverse une flotte de camions dirigée par son propriétaire, où l'entreprise s'arrête elle aussi quand une seule personne s'arrête.

À quoi sert une réserve, et à quoi elle ne sert pas

Elle sert à combler l'écart entre les arrivées, et elle se dimensionne selon la durée d'une période creuse plutôt que selon une règle copiée des conseils destinés aux salariés.

Les trois mois habituellement cités sont un chiffre de salarié, calculé pour quelqu'un qui peut trouver un autre emploi avec une paie rattachée. L'équivalent ici est fixé par la durée pendant laquelle le marché local peut rester tranquille et par le temps qu'une transaction met à atteindre un compte une fois la signature obtenue.

Produire ce nombre est le travail d'une matinée et presque personne ne l'a fait. Additionnez le coût fixe mensuel de la pratique et celui du ménage, multipliez par une période creuse réaliste, et comparez le résultat à ce qui est détenu aujourd'hui.

Et une réserve n'est pas un placement, ce qui explique pourquoi elle finit par se dépenser. Nommer ce à quoi il sert, par écrit et une seule fois, est l'essentiel de ce qui le maintient en place.

Infinite Financial Sovereignty®, et de qui vient l'idée

L'idée de fond n'appartient pas à cette pratique. La méthode que Nelson Nash a nommée The Infinite Banking Concept® est une marque d'Infinite Banking Concepts, LLC, exposée dans ses propres écrits, et ni Canadian Wealth Creation Centre Inc. ni Jose Salloum n'y est affilié, commandité ou approuvé par elle.

Infinite Financial Sovereignty® est la marque déposée propre à cette pratique, et elle désigne une discipline plus étroite menée toute une vie durant: une personne ou une entreprise disposant d'un excédent durable devrait être sa propre source de capital plutôt qu'un client permanent de celle d'un autre.

Concrètement, cela signifie détenir du capital à l'intérieur d'un contrat d'assurance vie entière avec participation émis par un assureur sous réglementation fédérale. Le contrat accumule une valeur contractuelle. Lorsque du capital est nécessaire, une avance est consentie sur le contrat plutôt qu'auprès d'un prêteur externe, et elle est remboursée selon un calendrier que le titulaire fixe lui-même.

Rien de tout cela n'est gratuit, rapide, ni un moyen d'échapper aux intérêts. L'assureur exige des intérêts sur une avance, les coûts du contrat pèsent le plus lourd dans les premières années, et rien ici ne fonctionne dans la hâte. Ce qui change est le contrôle du capital et le calendrier selon lequel il est remboursé, non l'existence d'un coût.

À quoi cela ressemblerait au fil d'une année

À rien du tout, pendant les premières années. La valeur accumulée se constitue lentement, et une conception destinée à être utilisée doit être bâtie ainsi dès le départ. Toute présentation laissant entendre qu'un capital sera disponible dès les premières années mérite d'être accueillie avec méfiance.

Plus tard, la période creuse comporte une seconde possibilité. Un écart qui serait allé à une marge de crédit ou à une carte peut plutôt être comblé à même un capital que le courtier immobilier contrôle, et remboursé lorsque la transaction suivante se conclut, selon un calendrier fixé à l'avance plutôt qu'improvisé.

Le remboursement est la partie qui compte et celle que l'on omet le plus souvent. Celui qui prend une avance et ne la rembourse pas n'a rien aplani, il a emprunté sur un autre papier. La discipline est la stratégie; le contrat n'est que l'endroit où se trouve le capital, et quelqu'un qui ne tiendra pas un calendrier qu'il a fixé lui-même ne devrait pas commencer.

Le capital-décès fait son propre travail pendant tout ce temps. Pour un travailleur autonome ayant des personnes à charge et aucune protection collective derrière lui, ce qui est versé au décès n'est pas une considération secondaire, et cette protection existe dès le premier jour plutôt qu'après l'accumulation de la valeur.

Et la prime doit être payable dans une année tranquille. Un engagement qui ne peut être honoré qu'après un trimestre fort sera rompu pendant un trimestre faible, c'est-à-dire au moment précis où il devait servir.

La capacité de gagner sa vie, et ce qui l'interrompt

La capacité de gagner sa vie est l'actif que tout le reste suppose. Ici, c'est le seul actif qui produit un revenu, et il n'est assuré par défaut d'aucune manière, puisqu'aucun régime d'employeur ne se tient derrière lui.

La protection en cas d'invalidité existe pour cela et ce n'est pas une note en bas de page. La façon dont un contrat définit l'invalidité, s'il regarde la profession propre de l'assuré, et la manière dont le revenu est vérifié pour quelqu'un dont les gains varient comptent bien davantage que le montant de la prime.

Rien de cela n'est une recommandation d'un contrat en particulier. C'est de l'éducation sur une catégorie, et les détails appartiennent à une conversation avec un professionnel dûment certifié qui a l'historique de revenu réel devant lui.

Ce qui peut se dire clairement est la question de priorité. Souscrire une protection permanente au décès sans rien détenir contre une interruption de travail renverse l'ordre pour quelqu'un dont le revenu dépend entièrement de sa capacité de travailler, et il faut s'attendre à ce que ce point soit soulevé en premier.

L'assurabilité est un moment, pas un état

La protection est tarifée selon la santé et la profession au moment de la proposition, et elle ne peut pas être retarifée rétroactivement une fois qu'un diagnostic est posé.

L'assurabilité est donc une chose que l'on possède et que l'on peut perdre, discrètement, sans avertissement, dans le cours ordinaire du vieillissement.

C'est aussi le meilleur argument pour ne pas repousser l'examen médical, et le plus faible pour presser une décision. Les deux sont vrais à la fois: une décision de tarification obtenue aujourd'hui est une information, et une information n'est pas un engagement.

Quiconque s'en sert pour créer un sentiment d'urgence en fait un mauvais usage. Le bon usage consiste à établir la position tôt, puis à décider lentement, avec cette information en main et sans échéance imposée.

Les comptes enregistrés, et la phrase que cette page n'écrira pas

Le conseil évident à un travailleur autonome porte sur les droits de cotisation, et cette page refuse de le donner, ce qui mérite une explication plutôt qu'un silence.

L'ordre dépend de faits qu'un site web ne possède pas. Les droits accumulés, le fait que le revenu soit retiré personnellement ou laissé dans une société, les dettes en cours et leur coût, et la fiabilité réelle du revenu qui soutient l'ensemble d'une année à l'autre.

Et la provenance d'une cotisation compte autant que sa destination. Celui qui alimente un compte avec de l'argent emprunté plus cher ailleurs a financé deux fois la même épargne, et aucun ordre de remplissage ne corrige cela.

L'ordre se règle donc avec un comptable sur vos propres chiffres, et il ne se récite ni depuis un site web ni depuis un conseiller en assurance. Les comptes enregistrés font des choses utiles, rien ici ne plaide contre eux, et la décision sur l'ordre appartient à quelqu'un d'autre, avec vous.

Ce n'est pas la page de l'investisseur immobilier

Un lecteur différent est traité séparément, et la séparation est délibérée.

Ce lecteur-là détient des immeubles. Sa difficulté est qu'un patrimoine qui produit un revenu ne se convertit pas facilement en argent comptant, que l'effet de levier joue dans les deux sens, et qu'une facture fiscale reportée devient exigible au décès. Ces questions sont exposées sous la retraite de l'investisseur immobilier.

Ce lecteur-ci vend les immeubles d'autres personnes. La difficulté est le rythme d'arrivée du revenu, l'absence d'employeur, et la dépendance de toute l'entreprise au fait qu'une seule personne continue de travailler. Celui qui est à la fois courtier immobilier et investisseur a les deux problèmes et les règle séparément, parce qu'un portefeuille n'aplanit pas un cycle de commissions et qu'une réserve ne répond pas à une disposition présumée.

Ce que cela ne fait pas

Cela ne rend pas régulier un revenu irrégulier. Cela change ce sur quoi il est possible de puiser pendant l'écart, ce qui est une prétention nettement plus modeste et beaucoup plus honnête.

Cela n'élimine pas les intérêts. L'assureur exige des intérêts sur une avance, et une présentation qui omet ce point a mal décrit l'arrangement plutôt que de l'avoir simplifié.

Cela ne remplace pas une marge de crédit, et il faut conserver un crédit externe engagé pour un écart qui dépasse tout capital accumulé et pour un acompte d'impôt qui tombe dans un trimestre mince.

Cela ne réduit pas la facture fiscale de cette année. Rien ici n'est une déduction, et toute suggestion qu'une prime serait une façon de payer moins d'impôt est fausse. La question de savoir si une société a sa place dans le tableau appartient à un comptable qui a les déclarations des dernières années sous les yeux.

Et cela ne surpasse pas un portefeuille de marché mesuré comme un rendement. L'assurance vie entière avec participation est un produit d'assurance et non un placement, ce qui est une différence de fonction plutôt que de présentation, et une comparaison honnête sur le rendement joue contre elle.

À qui cela ne convient pas

À celui dont le revenu est irrégulier et également insuffisant. C'est la catégorie que l'industrie est la moins disposée à nommer. Un engagement de primes de longue durée financé par un revenu qui ne couvre pas de façon fiable la pratique et le ménage n'est pas un plan, c'est un coût fixe de plus posé sur ce qui était déjà le problème.

À celui qui n'a aucune réserve. L'argent détenu à l'extérieur de tout contrat vient en premier, parce que la réserve répond au mois prochain alors qu'un contrat répond à la décennie suivante, et les deux besoins ne se remplacent pas.

À celui qui porte une dette coûteuse, ou qui pourrait avoir besoin de récupérer l'argent d'ici quelques années. Une sortie hâtive rend moins que ce qui a été versé, définitivement, et rembourser une dette coûteuse est habituellement le meilleur emploi du même dollar.

Et à quiconque s'est fait vendre de l'urgence. Celui qui en est à sa première année, celui qui change d'agence et celui dont le ménage est déjà sous tension devraient tous se faire dire d'attendre. Un non donné dans la première demi-heure vaut mieux qu'un oui donné par quelqu'un qui voulait la vente.

Ce qui garantit le contrat

Les obligations contractuelles de l'assureur émetteur, et rien d'autre. Elles dépendent de la solvabilité continue de cet assureur et elles ne sont garanties par aucun gouvernement, ce qui est une position sensiblement différente de celle d'un dépôt auprès d'une institution de dépôt sous charte fédérale.

Assuris protège les titulaires de police canadiens à l'intérieur de ses limites publiées lorsqu'un assureur fait défaut. C'est significatif, ce n'est pas la même chose qu'une protection des dépôts, et la différence mérite d'être comprise avant plutôt qu'après.

Les participations ne sont pas garanties. Elles sont déclarées annuellement à la discrétion du conseil d'administration de l'assureur en fonction du rendement du compte de participation, et le rendement passé n'indique pas les résultats futurs. L'annexe garantie d'un contrat et les valeurs projetées qui la dépassent sont deux colonnes différentes d'une même page et devraient être lues séparément.

L'ordre dans lequel procéder

Établissez ce qu'est réellement une année normale, à partir de plusieurs années terminées plutôt que de la plus forte.

Calculez ensuite le coût fixe mensuel de la pratique et du ménage, et le nombre de mois de ce coût détenus en liquidités aujourd'hui. Ce nombre décide à lui seul si le reste de cette page constitue même une question à ce stade.

Occupez-vous ensuite de la capacité de gagner votre vie. Une protection contre une interruption de travail vient avant une protection permanente pour quelqu'un dont tout le revenu dépend de sa capacité de travailler.

Portez ensuite le tableau complet à un comptable, avant toute conversation d'assurance, et réglez la façon dont le revenu est imposé et la question de savoir si une société a sa place dans le tableau.

Puis, et seulement alors, demandez si un contrat y a sa place. La finalité d'abord, la structure ensuite, le produit en dernier. Quatre de ces cinq étapes ne rapportent rien à personne, ce qu'il vaut la peine de savoir compte tenu de l'ordre dans lequel on les propose habituellement.

Avec qui vous faites affaire

Financière CBI est la plateforme éducative et le nom commercial de Canadian Wealth Creation Centre Inc. Toute relation-client, tout conseil et tout produit d'assurance passent par Canadian Wealth Creation Centre Inc. et ses représentants dûment certifiés, et cette page est de l'éducation plutôt qu'un avis portant sur la situation de quiconque.

Tout ce qui se trouve ici est écrit par quelqu'un qui reçoit une commission d'un assureur lorsqu'un contrat est émis, ce qui est énoncé au bas de chaque page de ce site et constitue une raison de vérifier l'arithmétique plutôt que de l'accepter.

La documentation corporative se trouve sous propriétaires d'entreprise, le fonctionnement du contrat lui-même sous le fonctionnement d'une police, et la mécanique d'une avance consentie sur un contrat sous les avances sur contrat.