Le calendrier d'un autre: le réaménagement, le bail et le cautionnement

Un restaurateur ouvre une enveloppe un matin ordinaire. L'image de la marque fait l'objet d'un renouvellement, le devis des travaux est joint, et la salle à manger se voit accorder une date avant laquelle elle devra s'y être conformée.

Rien n'a mal tourné. Le franchiseur protège l'image de marque que l'exploitant a achetée en adhérant au réseau, laquelle constitue l'essentiel de ce qui fait entrer les clients par la porte, et le contrat qu'il a signé lui reconnaît exactement ce pouvoir.

Le bail arrive à échéance dans la même fenêtre. Le locateur souhaite une durée plus longue et un local amélioré, et le renouvellement et le réaménagement se présentent ensemble, à un coût qu'aucune des deux parties ne propose de partager avec lui.

La seule chose que l'exploitant ne contrôle pas, c'est le moment où tout cela se produit. C'est le sujet de cette page, et il s'agit d'une question portant sur le calendrier du capital bien plus que d'une question de produit.

Ce qu'un restaurant finance réellement

Le local lui-même, dont presque rien n'appartient au restaurant en propre. La ventilation de cuisine, le séparateur de graisse, la réfrigération, la capacité en gaz et en électricité, les banquettes, l'ébénisterie et des salles d'eau conformes au code du bâtiment sont tous installés à demeure dans des lieux que l'exploitant ne possède pas et ne possédera jamais.

L'équipement, qui s'use ici plus vite que dans la plupart des métiers. Les fourneaux, les friteuses, les fours mixtes, les lave-vaisselle et les chambres froides fonctionnent à plein régime à chaque service, midi et soir, et ils se remplacent selon un calendrier fixé par l'usage et non par la préférence.

La norme de l'image, lorsqu'il y a un franchiseur. L'affichage extérieur et intérieur, les uniformes, l'emballage, une plateforme de point de vente choisie de façon centralisée, et un devis de design qui change au moment où le siège social décide qu'il change.

Et le fonds de roulement qui soutient tout cela. Les stocks d'aliments et de boissons, une paie qui revient sur un cycle court et régulier, et un loyer qui arrive le premier du mois quel qu'ait été le mois précédent.

Le calendrier du capital appartient à un autre

Une clinique dentaire remplace un fauteuil lorsque le fauteuil est arrivé au bout de sa vie utile. Un restaurant, lui, se réaménage lorsque le contrat de franchise ou le bail l'exige, et ces deux documents ont été rédigés par d'autres parties, pour d'autres raisons que les siennes.

Prenez le temps de bien lire ce point. Le cycle de mise à niveau d'un franchiseur est une chose légitime. La cohérence de l'image constitue l'essentiel de ce que le franchisé a acheté, et un réseau qui laisse un établissement fatigué se dégrader trahit tous les autres exploitants. Le coût de cette cohérence tombe cependant sur un établissement à une date qu'il n'a pas choisie et ne peut pas déplacer. Une entente de bannière impose un calendrier du même genre à une pharmacie dont une large part du capital dort sur ses tablettes.

Le renouvellement du bail est le second calendrier et il s'aligne rarement sur le premier. Un locateur qui négocie une nouvelle durée souhaite couramment un local amélioré et un engagement plus long, et le rapport de force appartient à celui qui peut partir, ce qui n'est presque jamais l'exploitant dont la cuisine est boulonnée au plancher.

La question n'est donc jamais de savoir si l'argent finira par être nécessaire. C'est que la date appartient à quelqu'un d'autre, toujours, et qu'une entreprise incapable de choisir son propre moment doit se tenir prête bien plus tôt qu'une entreprise qui, elle, peut choisir le sien.

L'actif qui ne peut pas quitter le local

L'essentiel de ce à quoi un restaurant consacre son capital demeure sur place lorsqu'il s'en va. Les systèmes de hotte et de ventilation, la plomberie, l'entrée électrique rehaussée et l'aménagement de la salle à manger sont fixés aux lieux d'un autre, et ils ne se démontent pas à la fin d'un bail, quoi qu'on ait payé pour les installer.

Cela rend la base d'actifs très différente de celle d'une flotte ou d'un parc d'équipement dentaire. Un camion peut se vendre et un scanneur possède un marché de seconde main. Un séparateur de graisse et un bar coulé, non. Leur valeur existe tant qu'un restaurant continue d'exploiter ce local et disparaît en grande partie lorsqu'il s'arrête.

Cela change aussi la nature de ce contre quoi un prêteur peut consentir un prêt. Une sûreté portant sur des améliorations qui ne peuvent pas être enlevées ne vaut jamais plus que ce que l'emplacement lui-même vaut pour le prochain exploitant, ce qui explique pourquoi la promesse qui se tient derrière le bail est si souvent une promesse personnelle et non matérielle.

Des marges minces, et ce qu'un mauvais trimestre signifie ici

Le coût des aliments, la main-d'oeuvre et le loyer consomment l'essentiel de chaque dollar qui passe à la caisse avant que quoi que ce soit n'atteigne l'exploitant lui-même, et chacun des trois se déplace indépendamment des deux autres.

Un mauvais trimestre n'est donc pas ici un profit plus petit. C'est un manque à gagner devant des coûts fixes qui se poursuivent de tout leur poids, mois après mois, et il arrive sans coussin derrière lui, parce que le surplus du bon trimestre précédent est parti dans la dernière pièce d'équipement qui a lâché.

C'est pourquoi le problème de calendrier et le problème de marge n'en font qu'un. Une marge mince peut absorber un coût prévu ou un coût imprévu. Se voir imposer les deux la même année par deux parties différentes est ce qui ferme des établissements qui fonctionnaient par ailleurs très bien jusque-là.

Le cautionnement personnel, et où se situe le ménage

La plupart des baux commerciaux signés par un exploitant indépendant sont cautionnés personnellement, tout comme beaucoup de contrats de financement d'équipement et d'indemnisations exigées par des fournisseurs. C'est ordinaire. Un locateur qui loue des lieux à une société possédant peu d'actifs déplaçables demande une personne derrière la promesse, et cette demande n'est pas déraisonnable de sa part.

Ce que cela signifie mérite d'être dit clairement et sans alarme. Lorsqu'un cautionnement est personnel, une obligation de l'entreprise devient aussi l'obligation d'une personne, de sorte que la séparation que l'incorporation semblait avoir créée ne tient plus à cet endroit précis. Le ménage et le restaurant se trouvent liés par une seule signature.

La portée varie énormément d'un document à l'autre, et d'un locateur à l'autre. Certains cautionnements sont plafonnés à un nombre de mois. Certains tombent après une période de bonne conduite. Certains ne visent qu'une personne et certains un conjoint qui a signé à côté. Certains sont appuyés par une charge sur la résidence familiale et beaucoup ne le sont pas.

Rien de cela ne se lit sur une page comme celle-ci. Cela se lit dans les documents, par un avocat, et l'exercice est calme et fini: réunir le bail avec chaque modification, le contrat de franchise, chaque contrat de financement et toute indemnisation, noter qui a signé chacun et à quel titre, et demander un examen des titres sur la résidence.

Faites-le dans un mois tranquille. Un ménage qui sait ce qu'il a cautionné peut prendre des décisions à ce sujet. Celui qui n'a jamais regardé porte la même exposition sans pouvoir planifier autour d'elle, et un renouvellement de bail reconduit souvent un ancien cautionnement sans que personne ne le signale.

Ce pour quoi la partie qui finance un réaménagement est payée

Trois choses, et deux seulement sont des services.

Du capital que l'entreprise n'avait pas à la date où le devis est arrivé. C'est un service réel et il vaut d'être payé à son juste prix, parce qu'un établissement qui achève son réaménagement dans les délais continue d'exploiter, tandis qu'un autre qui n'y arrive pas pourrait perdre le contrat de franchise lui-même.

Le risque que l'entreprise ne paie pas. Réel également, tarifé également, et légitimement, et tarifé plus cher ici que dans la plupart des autres métiers, parce que la sûreté porte sur des améliorations qui ne peuvent pas être reprises et sur un bail dont rien ne garantit qu'il sera cessible.

Et la fonction de financement elle-même. C'est-à-dire l'organisation, la détention et la récupération de l'argent. C'est là que se trouve la marge récurrente, facturée de nouveau à chaque réaménagement et à chaque remplacement d'équipement, et c'est la seule des trois qu'un exploitant qui détient son propre capital pourrait remplir sans aucune aide externe.

La Souveraineté Financière Infinie™, et de qui vient l'idée de fond

L'idée de fond n'appartient pas à cette pratique. La méthode que Nelson Nash a nommée The Infinite Banking Concept® est une marque d'Infinite Banking Concepts, LLC, exposée dans ses propres écrits, et ni Canadian Wealth Creation Centre Inc. ni José Salloum n'y est affilié, commandité ou approuvé par elle.

La Souveraineté Financière Infinie™ est une marque déposée de José Salloum, et elle désigne une discipline étroite et exigeante menée toute une vie durant: une entreprise devrait détenir, autant qu'elle le peut, le capital des choses qu'elle devra certainement racheter un jour.

Concrètement, cela signifie détenir du capital à l'intérieur d'un contrat d'assurance vie entière avec participation émis par un assureur sous réglementation fédérale. Le contrat accumule une valeur contractuelle avec le temps. Lorsque du capital est nécessaire, une avance est consentie sur le contrat et non auprès d'un prêteur externe, et elle est remboursée selon un calendrier que le titulaire fixe lui-même.

Rien de cela n'est gratuit, rapide, ni un moyen d'échapper aux intérêts. L'assureur exige des intérêts sur une avance, les coûts d'un contrat pèsent le plus lourd dans les premières années, et rien là-dedans ne déplace la date qu'un franchiseur ou un locateur a choisie. Ce qui peut changer est qui était prêt pour elle le jour venu.

À quoi cela ressemblerait au dossier d'un restaurant

Le premier réaménagement se finance comme il l'a toujours été. Le capital met des années à s'accumuler à l'intérieur d'un contrat, de sorte qu'un exploitant qui commence cette démarche ne cesse pas de traiter avec des prêteurs la première année, et toute présentation laissant entendre le contraire mérite d'être déposée sans suite.

À un cycle ultérieur, une seconde option devient disponible. Un remplacement d'équipement ou une part d'une mise à niveau imposée peut alors se financer à partir d'un capital que la société contrôle elle-même, et non d'être soumis à l'approbation de quelqu'un qui lit les états financiers d'un trimestre difficile.

Le remboursement est la partie qui compte et celle que l'on saute le plus souvent. Un exploitant qui prend une avance et ne la rembourse pas a simplement emprunté sur un autre papier, sans rien changer d'autre. La discipline est la stratégie; le contrat n'est que l'endroit où le capital se trouve déposé.

Et le capital-décès fait son propre travail pendant tout ce temps. Il s'agit d'abord d'assurance vie. Pour un exploitant dont le ménage se tient derrière un bail, ce qu'elle verse au décès n'est pas une considération secondaire, et dans bien des dossiers c'est la raison entière.

La société, et qui détient quoi

La plupart des exploitants au-delà du premier établissement sont incorporés, souvent avec une société par emplacement et une société de portefeuille au-dessus d'elles, de sorte que la question de la propriété se pose immédiatement, avant toute autre.

Trois décisions doivent être prises ensemble: qui détient le contrat, qui paie la prime et qui est désigné bénéficiaire. Les décider séparément, ou laisser celui qui remplit la proposition les décider à votre place, est l'erreur coûteuse la plus courante dans ce domaine, et elle est exposée en détail sous l'assurance vie détenue par une société.

Un décalage entre les trois ne s'annonce jamais de lui-même. Lorsqu'une entité paie une prime et qu'une autre en tire l'avantage, un avantage imposable peut naître pour celle qui en a profité, et cela se découvre typiquement des années plus tard, lors d'une vérification ou d'une vente, sur plusieurs années à la fois.

Lorsqu'il y a des associés, la convention entre actionnaires parle d'abord. Les clauses d'achat-vente et le traitement d'un départ sont souvent plus anciens que quiconque ne s'en souvient autour de la table, et ils se lisent avant une proposition et non après.

Ce dont dépend le traitement fiscal corporatif

De faits propres à votre société, et cela doit être confirmé avec votre propre comptable avant toute proposition. Cette phrase n'est pas un avertissement accroché à la fin d'un argument. C'est la condition porteuse de tout l'argument.

Les primes ne sont généralement pas déductibles, ce qui surprend les exploitants parce que tant d'autres dépenses de l'entreprise le sont. Une exception étroite peut s'appliquer lorsqu'une police est cédée en garantie d'un emprunt contracté pour gagner un revenu, sous des conditions qui doivent être remplies et non supposées.

La croissance à l'intérieur du contrat n'est pas imposée annuellement tant que le contrat demeure exonéré au sens de l'article 306 du Règlement de l'impôt sur le revenu. Le statut exonéré se maintient et non il n'est acquis, et un contrat modifié sans soin plus tard peut le perdre, avec les conséquences fiscales qui suivent.

Au décès, l'excédent du capital-décès sur le coût de base rajusté de la police est porté au compte de dividendes en capital au sens de compte de dividendes en capital, duquel un dividende en capital peut être choisi. Le crédit est l'excédent et non le capital entier, le coût de base rajusté évolue sur la durée du contrat, et le choix est une déclaration qui doit être produite correctement. Votre comptable calcule cela et personne d'autre ne le devrait.

Ce que cela ne fait pas

Cela ne déplace pas la date, ni l'une ni l'autre. Le programme de mise à niveau d'un franchiseur et le renouvellement exigé par un locateur suivent chacun leur propre échéancier, et rien de ce qui est décrit ici ne modifie l'un ou l'autre.

Cela ne supprime pas un cautionnement personnel. Un cautionnement s'éteint seulement par l'exécution de l'obligation, par une libération accordée par celui qui le détient, ou par les termes du document lui-même, et par rien de ce qui peut s'acheter auprès d'un assureur.

Cela n'élimine pas les intérêts, puisque l'assureur exige des intérêts sur une avance, et une présentation qui l'omet a décrit l'arrangement de travers et non de l'avoir simplifié.

Cela ne remplace pas une marge de crédit d'exploitation ni une facilité d'équipement, et un restaurant devrait conserver un crédit externe engagé pour la panne majeure qui dépasse tout capital accumulé, et parce qu'une relation bâtie dans une bonne année est celle qui survit à une mauvaise.

Et cela ne surpasse pas un portefeuille de marché mesuré en rendement. L'assurance vie entière avec participation est un produit d'assurance et non un placement, ce qui est une différence de finalité et non une différence de publicité.

À qui cela ne convient pas

À un restaurant dont les marges ne laissent aucun surplus durable dans une année normale. Cela décrit un très grand nombre de bons restaurants, bien tenus, et c'est la réponse correcte la plus fréquente sur cette page. Un surplus qui n'apparaît que dans la meilleure année n'est pas la matière première que cela exige.

À un exploitant qui a devant lui un réaménagement imposé ou un renouvellement de bail d'ici quelques années. L'argent lui sera nécessaire bien plus tôt qu'aucun contrat ne pourrait raisonnablement le produire, et la réponse honnête consiste à le dire et non à construire une illustration autour du problème.

À un exploitant qui porte une dette coûteuse, une avance sur recettes ou une entente avec un fournisseur qui devrait être réglée d'abord. Régler une dette coûteuse est un résultat certain et immédiat, et la certitude l'emporte sur tout ce qui n'est que projeté.

Et à un exploitant qui pourrait avoir besoin de récupérer l'argent d'ici quelques années. Une sortie hâtive est une perte permanente et non un report, et il n'existe aucune version de ceci où ce n'est pas vrai. Un non livré dans la première demi-heure vaut plus qu'un oui livré par quelqu'un qui voulait la vente.

Ce qui garantit le contrat

Les obligations contractuelles de l'assureur émetteur, et rien d'autre. Elles dépendent de la solidité financière continue de cet assureur et elles ne sont garanties par aucun gouvernement, ce qui est une position sensiblement différente de celle d'un dépôt auprès d'une institution de dépôt sous charte fédérale.

Assuris protège les titulaires de police canadiens à l'intérieur de ses limites publiées lorsqu'un assureur fait défaut. C'est significatif et ce n'est pas la même chose qu'une protection des dépôts, et la différence mérite d'être comprise avant plutôt qu'après coup.

Les participations ne sont pas garanties. Elles sont déclarées annuellement à la discrétion du conseil d'administration de l'assureur en fonction du rendement du compte de participation, et le rendement passé des participations n'indique pas les résultats futurs. L'annexe garantie d'un contrat et les valeurs projetées qui la dépassent sont deux colonnes différentes d'une même page et devraient être lues séparément, l'une après l'autre.

L'ordre dans lequel procéder

Lisez d'abord les cautionnements. Le bail, les modifications, le contrat de franchise, les contrats de financement et le titre de la résidence. Cette étape coûte des honoraires juridiques modestes, ne rapporte de commission à personne, et constitue la chose la plus utile de cette page.

Notez ensuite les deux prochaines dates qui vous seront imposées de l'extérieur. L'horizon de mise à niveau prévu au contrat de franchise et la date de renouvellement du bail. Presque tout exploitant connaît les deux approximativement et presque aucun ne les a jamais écrites l'une à côté de l'autre.

Additionnez ensuite ce que la dernière décennie de réaménagements et d'équipement a coûté en financement. Les documents sont au bureau. Personne ne les a totalisés, et le nombre est un fait vérifiable et non une projection.

Portez ensuite ces trois documents à votre comptable, avant toute conversation portant sur l'assurance. Les questions sont de savoir si la société est le bon propriétaire du contrat, quel est réellement le surplus dans une année normale et non dans une bonne, et si une vente ou un transfert est envisagé.

Alors seulement, examinez si un contrat a sa place dans le tableau. La finalité d'abord, la structure ensuite, le produit en dernier. Cet ordre est souvent inversé, précisément parce que seule la dernière étape verse une commission.

Où se trouve le reste

La structuration corporative qui sous-tend tout cela se trouve sous propriétaires d'entreprise, le fonctionnement du contrat lui-même sous le fonctionnement d'une police, et la version saisonnière du même problème de calendrier, où l'horaire est fixé par la météo et non par un franchiseur ou un locateur, est exposée pour l'aménagement paysager et le déneigement. Ne retenez que ce qui s'applique à vous.